（2017）京02民终5175号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-03
案件名称
李云一与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李云一,中国石化集团北京燕山石油化工有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5175号上诉人（原审被告）李云一，男，1960年2月15日出生。被上诉人（原审原告）中国石化集团北京燕山石油化工有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路1号。法定代表人罗强，董事长。委托代理人胡俊才，男，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司法律事务部高级主管。上诉人李云一与被上诉人中国石化集团北京燕山石油化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年4月，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）起诉至原审法院称：李云一是我公司千万吨级炼油装置搬迁安置户。2007年4月4日，我公司与李云一签订协议书，将×××里33号（原×××海鸥商城一层）租赁给李云一，租赁面积200平方米，租赁期限自2007年12月31日至2009年12月31日，免收租金。从2010年1月1日起，如李云一继续租赁前述房屋，须签订房屋租赁合同缴纳房租，年租金4万元。从2009年起，我公司工作人员多次联系李云一商谈签订房屋租赁合同事宜，李云一均不同意。多次通知李云一腾退房屋，李云一均不配合。按原协议书约定的年租金4万元计算，李云一欠缴自2010年1月1日至2016年3月31日共6年3个月的房屋25万元。为维护我公司合法权益，特诉至贵院，请求依法判决：1.解除租赁协议书；2.李云一腾退北京市房山区燕山×××里33号（原×××海鸥商城一层）房屋，并将房屋交付给我公司；3.李云一缴纳欠缴的房租25万元（自2010年1月1日至2016年3月31日），同时判决李云一缴纳自2016年4月1日至房屋交付之日的房租，每天按110元计算；4.诉讼费用由李云一承担。李云一辩称：一、拆迁达成协议情况说明如下：530平米饭店房屋因两年停水找我协商只给两万元进行拆迁，其它安置等一切都不管，不然就强拆，并且物业给我下了强拆通知单，我气坏了。骂了主管拆迁经理，而后有政法委书记宪长安开会说不能强拆要协商解决，并达成了我要求开饭店的经营房屋，拆迁损失费10万元。正式开张营业时流动资金10万元，因至今没有正式营业，本人没有提出要。二、正式合同不给签。主管签合同人胡永哲，我找他说签合同事宜时，他说上边领导没有交代给他，2年半免租的事等请示后给我回信。等一个月没有回音后找他多次，回答是我不能越级上报，又等了一个月后找他要给我签1年的合同，我同意但另一年半给我写一个书面保证，他告诉我请示领导再说。过了一个多月我又找他，他告诉我，让我找主任或上边领导，并说我的事他做不了主，后几个月我从部门经理到主任到物业拆迁经理，要求签合同都以研究再说，上下推脱，半年多了，没有签上合同。很快他们物业公司从设计院拆迁至大修厂院内，并且两个单位合并，人事发生变动，他们给我的答复是说找下边往上反映上来。有的经理说，你的事情是以前领导跟你做的决定，回去等候。我找谁都说做不了主，所以我只能占着房屋慢慢等待。三、拆迁下来后，我推断签不上正式合同、上下推脱，和我拆迁时骂了主管拆迁经理有关。四、主管签正式合同人因不给好处就不给签合同，被别的经商者告了，后来把他调离了。五、物业领导班子频繁更换，无人认真办事，互相推托，我成了受害者。六、根据以上观点，责任全在物业，所以请求贵院判决：1、恢复原定2年半免租金；2、给付还未付的10万元；3、商城窗户坏了，现在法院还没有判决，已经有人进去经营水果店了，这不是强盗行为吗。原审法院认为：燕化公司、李云一双方签订的协议书，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，后双方虽未签订房屋租赁合同，但燕化公司将房屋交付李云一占有，且燕化公司、李云一双方均认可至少存在2年免租期，双方实际履行了该协议，协议应为有效，双方应当按照协议约定履行义务。协议到期后，李云一继续占用租赁房屋，燕化公司未提出异议，原合同继续有效，应视为不定期合同，双方均应按照合同约定继续履行。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，燕化公司要求解除协议并要求李云一腾退房屋交付燕化公司，因李云一一直未交纳租金，故对于燕化公司要求解除协议的诉讼请求，法院予以支持。燕化公司要求李云一腾退房屋交付燕化公司、并要求李云一缴纳自2016年4月1日至房屋交付之日房租的诉讼请求，因不具备现实履行意义，法院不予支持。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据庭审中双方当事人陈述，双方自李云一2007年底进入涉案房屋后直至现在都未按照协议书签订合同，双方怠于按照协议书行使义务均具有一定过错。现燕化公司要求李云一按原合同给付租金，李云一应当缴纳。关于租金的具体数额，法院根据双方合同的履行情况及违反合同义务的过错程度，酌定李云一按照合同约定的百分之四十为标准缴纳租金。对燕化公司要求李云一缴纳自2010年1月1日至2016年3月31日房租的诉讼请求，其中合理的部分，法院予以支持；过高的部分，法院不予支持。李云一合理的意见法院予以采纳，不合理的意见法院不予采纳。据此，原审法院于2016年10月判决：一、解除中国石化集团北京燕山石油化工有限公司与李云一之间的租赁协议书。二、李云一于判决生效后十日内给付中国石化集团北京燕山石油化工有限公司租金十万元。三、驳回中国石化集团北京燕山石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李云一不服，提出上诉，不同意解除合同及支付租金10万元，要求本院依法改判或发回重审。燕化公司同意原判。本院经审理查明：甲方北京燕山石油化工有限公司物业管理分公司（以下简称燕化物业管理分公司）与（乙方）李云一于2007年4月4日签订了协议书，协议约定：李云一租用甲方×××海鸥商城一层（涉案房屋），200平方米，及燕东路幼儿园房屋，平房，238平方米，租赁期限两年，自2007年12月31日至2009年12月31日。甲方同意免收李云一两年租金，从第三年起，李云一应向甲方交纳租金。×××海鸥商城一层年租金为4万元，燕东路幼儿园年租金为1.5万元。李云一进入租用房屋后与甲方签订房屋租赁合同。协议书签订后，2007年12月31日，李云一接收房屋，但双方并未按协议约定签订房屋租赁合同。李云一主张其占有但并未实际使用涉案房屋系因双方未签订房屋租赁合同导致李云一无法办理经营手续。关于未签合同原因，燕化公司主张可能是因为李云一要求两年半免租期，而燕化公司方认可两年免租期；李云一主张系由于燕化公司组织架构、人事变动及免租期意见不同导致未能签订合同。李云一主张燕化公司应给予其两年半免租期，但并未提交任何证据。关于燕东路幼儿园房屋使用与租赁问题，李云一认可已得到补偿并已解决。另查明，2007年11月19日，北京市建设委员会颁发京房权证房股字第XX**号房屋所有权证书，涉案房屋坐落位置登记为房山区燕山×××里33号，中国石化集团资产经营管理有限公司北京燕山石化分公司为涉案房屋所有权人。中国石化集团资产经营管理有限公司北京燕山石化分公司授权燕化公司管理该公司名下土地和房产，包括但不限于出租管理、收取租金管理、追究承租方违约责任等出租经营管理活动。2009年6月，燕化公司组织机构调整，将燕化物业管理分公司撤销。现燕化公司作为权利人要求与李云一解除房屋租赁合同关系，要求李云一腾退房屋交付燕化公司及缴纳自2010年1月1日至2016年3月31日的房屋租金，并要求李云一缴纳自2016年4月1日至房屋交付之日的房租。李云一不同意解除合同、不同意缴纳租金、不同意缴纳自2016年4月1日至房屋交付之日的房租。关于李云一在答辩中提出要求法院判决恢复原定两年半免租期、给付还未付的10万元事项，经原审法院询问，李云一表示不提出反诉。上述事实，有协议书、（2015）房民初字第16254号案件开庭笔录、京房权证房股字第XX**号房屋所有权证、燕化资产一般授字（2014）058号授权委托书、燕化人（2009）263号文件及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，燕化公司与李云一签订的协议到期后，李云一继续占用租赁房屋，燕化公司未提出异议，原合同继续有效，应视为不定期合同，双方均应按照合同约定继续履行。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。燕化公司要求解除协议，因李云一一直未交纳租金，故原审法院据此对于燕化公司该诉请予以支持，并结合本案的事实酌定了李云一应给付的租金数额。经查，原审法院的上述认定及处理均符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。李云一上诉不同意解除合同及给付租金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2525元，由中国石化集团北京燕山石油化工有限公司负担1515元（已交纳），由李云一负担1010元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2020元，由李云一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 何江恒代理审判员 胡珊珊二〇一七年六月二十六日书 记 员 张 雯 更多数据：