（2017）吉0211民初1263号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-03
案件名称
中海宏洋物业公司与窦娇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司,窦娇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条，第六十四条，第一百四十四条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1263号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。负责人：潘立峰，地区管理中心总监。委托诉讼代理人：刘勋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，该公司法律顾问。被告：窦娇，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与被告窦娇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告中海物业公司委托诉讼代理人刘勋、ＸＸ刚到庭参加诉讼，被告窦娇经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令窦娇支付2015年1月至2017年12月期间的物业费3829.2元；2.判令窦娇支付违约金1148.76元。事实和理由：窦娇为中海紫御东郡业主，中海物业公司为其提供物业服务。窦娇拖欠2015年1月至2017年12月期间的物业费至今，经多次催要未果，故起诉至法院，请求支持中海物业公司诉请。窦娇未到庭参加诉讼，未予答辩。本院围绕窦娇是否欠付物业服务费、欠付费用具体数额如何计算、中海物业公司的物业服务是否存在瑕疵等问题进行了法庭调查。中海物业公司根据诉请提供前期物业服务合同一份、窦娇签署的承诺书一份、物业费缴费通知单一份、部分物业服务工作记录，上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司为中海紫御东郡小区开发建设单位。2015年3月1日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签前期物业服务合同。合同约定：中海物业公司为中海紫御东郡BD区提供前期物业服务，收费标准为住宅区域每月每平方米1.35元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日。本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，经双方协商，合同期限顺延1年，顺延次数不定。2012年窦娇入住中海紫御东郡，为该小区业主。现拖欠2015年至2017年的物业管理费未付。2016年6月中海物业公司曾以上门粘贴通知书的形式向窦娇催缴物业费。本院认为，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签的前期物业服务合同合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，建设单位所签订的前期物业服务合同效力及于小区内各业主。窦娇经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃对中海物业公司诉请抗辩的权利。根据合同权利义务的相对性原则，窦娇在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，窦娇作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。窦娇放弃对中海物业诉请抗辩的权利，本案现无证据证实中海物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故中海物业公司要求窦娇交纳物业费的诉讼请求应予支持。前期物业合同约定物业费的收取标准为每月每平方米1.35元，交费节点为上一年度的12月30日。现中海物业公司要求窦娇按照每平方米1.3元的标准交纳2015年至2017年的物业费，应予支持。故窦娇应交物业费3829.2元（1.3×81.82×36）。庭审中，中海物业公司陈述，窦娇因房屋工程质量问题、卫生及违建问题拒交物业费，可见双方对物业服务质量存在一定争议，基于此本院对中海物业公司要求窦娇给付违约金的请求不予支持。针对本案，本院赘述如下，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业公司才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业公司的服务也是无法做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业公司是不公平的。但也只有物业公司的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。中海物业公司也应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。望广大业主和物业公司均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、窦娇于本判决生效后十日内向中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司交纳2015年1月至2017年12月期间的物业服务费3829.2元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由窦娇负担。本判决为终审判决。审判员 于萍楠二〇一七年六月二十六日书记员 李瑞琦