（2017）川0104民初3439号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
九龙仓（中国）物业管理有限公司与曾某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九龙仓（中国）物业管理有限公司,曾某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初3439号原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。被告：曾某，女，1985年3月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人宁思燕、徐路平到庭参加诉讼。被告曾某经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法进行缺席审理。庭外和解期间双方未能达成协议。本案现已审理终结。原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、曾某支付欠付九龙仓物管公司2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费用18668.89元及违约金（庭审中九龙仓物管公司明确：2014年7月1日至2016年11月17日尚欠的物业费为18668.89元，违约金以每季度欠付的物业管理服务费为基数，从每季度的第一月6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2、曾某支付九龙仓物管公司律师费800元；3、本案的诉讼费用及公告费（如有）由曾某承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司(后更名为九龙仓物管公司)与曾某于2013年11月15日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为曾某位于成都市锦江区东大街芷泉段XXX号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“曾某应按其所拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为217.84平方米）按3元/月/平方米的标准向九龙仓物管公司缴纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第七项之约定“曾某每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务协议的义务，但曾某怠于支付物业服务费用，经多次催收，曾某均拒绝支付。截至2017年3月31日，曾某共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金18668.89元。另按照协议第八条第四款之约定“曾某违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求曾某补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故曾某应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故曾某应当向九龙仓物管公司支付律师费800元。2016年9月18日，经国家工商总局核准成都天府时代广场物业管理有限公司变更为九龙仓物管公司，并于2016年11月4日领取营业执照。本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2013年11月15日，曾某与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》，约定曾某购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段XXXXX号房屋。该合同载明曾某的通讯地址为：四川省南充市高坪区。2013年11月15日，曾某与九龙仓物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；曾某所购房屋位于成都市锦江区东大街芷泉段XXXXX号，建筑面积217.84平方米；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由曾某按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳；曾某应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元/平方米/月，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；曾某不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求曾某补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定:业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。曾某于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。2013年11月27日，曾某登记为上述房屋所有权人，建筑面积为217.84平方米。庭审后，经本院核实，案涉房屋产权于2016年12月23日变更登记为案外人。曾某每季应向九龙仓物管公司交纳物业公共服务费1960.56元。曾某于2014年6月26日交纳了2014年3月1日至6月30日的物业管理服务费用后未再交费。2016年3月、4月，九龙仓物管公司分别按《商品房买卖合同》载明的曾某通讯地址向曾某邮寄了《催收物业服务费的公函》、《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金。曾某现尚欠2014年7月1日至2016年11月17日期间的物业管理服务费用18668.89元未交纳。九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2017年5月5日，九龙仓物管公司向四川衡平律师事务所支付本案律师费800元。上述事实有九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、曾某身份信息、《商品房买卖合同》及附件、产权证、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费发票、不动产登记信息摘要及当事人的陈述在案佐证。原告九龙仓物管公司提交的物业费欠费清单系其单方制作，不作为本案证据使用。本院认为，曾某作为案涉小区的业主，九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括曾某在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，曾某作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，曾某应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。根据查明的事实，曾某尚欠2014年7月1日至2016年11月17日期间的物业管理服务费用18668.89元未交纳。故九龙仓物管公司主张曾某交纳上述费用，本院予以支持。曾某逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张曾某以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因曾某逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费800元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，曾某应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告曾某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年11月17日的物业管理服务费18668.89元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费1960.56元为基数，分别从2014年7月6日、2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日、2016年1月6日、2016年4月6日、2016年7月6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算；以尚欠的物业管理服务费1023.85元为基数，自2016年10月6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）；二、被告曾某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费800元。如果被告曾某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费343元，减半收取172元，由被告曾某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 理二〇一七年六月二十六日书记员 刘 茜记录员 周晨晞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：