（2017）川0403民初714号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-19

案件名称

四川鑫房物业管理有限责任公司与王明秋物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

攀枝花市西区人民法院

所属地区

攀枝花市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川鑫房物业管理有限责任公司,王明秋

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条

全文

四川省攀枝花市西区人民法院民事判决书（2017）川0403民初714号原告：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段809号5栋，统一社会信用代码91510402733412926B。法定代表人：何波涌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：代天兰，女，该公司工作人员。被告：王明秋，女，1964年7月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房公司）与被告王明秋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告鑫房公司的委托诉讼代理人周颖、代天兰、被告王明秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫房公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告王明秋支付物业管理费等费用568.1元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：鑫房公司是对清香坪步行街进行物业管理的物业管理企业。王明秋是在清香坪步行街居住的业主。王明秋从2014年2月开始拖欠物业管理费，至2015年12月，累计拖欠568.1元。经鑫房公司多次催收，王明秋至今未支付该费用。被告王明秋辩称，原、被告没有签订合同。消防通道、楼道口被原告出租，牟私利。相关收入不公示。被告所有的安装在屋顶的太阳能，因原告未及时安装门导致被人损坏，原告未进行赔偿。原告赔偿了太阳能的损失，被告同意支付物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于鑫房公司提供的清香坪商业步行街物业管理服务合同、缴费通知单，王明秋有异议，认为没有看到过该合同，没有张贴过通知，因这些证据系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”王明秋并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王��秋是清香坪商业步行街的业主，其房屋建筑面积为109.25㎡。2011年1月1日，清香坪商业步行街业主委员会（以下简称步行街业委会）与鑫房公司签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同。之后，鑫房公司进入清香坪步行街开展物业服务。2014年1月1日，步行街业委会作为委托方（甲方），鑫房公司作为受委托方（乙方），双方签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同。该合同约定：“第二条，委托管理服务事项：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维护、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的维护、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路滑、路灯、停车场）的维护、养护和管理。4.本物业规划内的附属配属服务设施的维护、养护和管理。5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集。6.交通、车辆行驶及停泊。7.配合和协助当地公安机关对清香坪商业步行街规划范围内进行全天候监控巡视，做好小区保安工作，对商业街实行24小时监控管理。8.社区文化娱乐活动，商业街运营、打造，物业区域内规划，经业主委员会同意开发利用。9.物业及物业管理档案、资料。10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条，合同限期：本合同期限原则上定为三年。自2014年1月1日起至2016年12月31日止。特别约定说明：物业公司要接受业委会的考核，年度内考核扣20分合同自动终止，考核扣分不足20分合同继续执行。第七条，管理服务费用：1.本物业的管理服务费按双方协商的标准向商家和住户收取，但必须符合规定（如物管费有变，按物价部门核定标准执行），与商家和住户签定合同，按月收取。2.乙方向业主收取物业管理服务费用。其中：（1）普通公寓按每户的建筑面积0.4元/月/㎡，（2）商铺按每户的建筑面积1元/月/㎡（包括秩序维护、保洁、绿化、公共下水道及化粪池疏通清理费，绿化卫生费，路灯维护费，监控维护费和消防维护费）。”王明秋支付了鑫房公司2014年1月之前的物业管理费。王明秋出租该房屋后，承租人支付了鑫房公司2015年3月至2016年12月的物业管理费。物业管理服务合同期满后，步行街业委会未与鑫房公司续签合同。经鑫房公司催收，王明秋至今未支付鑫房公司2014年2月至2015年2月的物业管理费。本院认为，鑫房公司与步行街业委会��订了清香坪商业步行街物业管理服务合同，之后，鑫房公司按约定对清香坪步行街开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业管理服务合同在合同有效期内对清香坪步行街的业主具有约束力。该物业管理服务合同对于鑫房公司提供服务的事项、接受业委会考核、收费标准等内容进行了约定，鑫房公司应按约提供相应的物业服务。王明秋作为清香坪步行街的业主，应遵守该物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。王明秋所有的房屋建筑面积为109.25㎡，按照约定的0.4元/月/㎡计算，每月为43.7元，2014年2月至2015年2月共计13个月的物业管理费为568.1元。王明秋辩称其太阳能被人损坏，要求鑫房公司予以赔偿。王明秋可以依法向相关责任人主张权利，不能成为拒交物业费的理由。王明秋辩称鑫房公司在物业服务中存在诸多服务不到位的问题，结合双方在审理中的陈述，鑫房公司进行了相应的物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”鑫房公司的服务，虽存在瑕疵，但王明秋拒交全��物业管理费的理由不能成立。本案中，结合清香坪步行街的现状等情况，酌情认定王明秋按95%的比例支付鑫房公司物业管理费，扣除王明秋在该物业管理服务合同有效期内已支付的部分，王明秋应支付鑫房公司物业管理费489元，对于鑫房公司的其他请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王明秋在本判决生效之日起十日内支付原告四川鑫房物业管理有限责任公司物业管理费489元；二、驳回原告四川鑫房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告四川鑫房物业管理有限责任公司负担1.25元，被告王明秋负担23.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员　　杨发彬二〇一七年六月二十六日书记员　　蒋春霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二��遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规��定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。