（2016）吉2401民初6699号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-02
案件名称
张永河、李玉洁与和龙市吉泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永河,李玉洁,和龙市吉泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初6699号原告：张永河，男，汉族，现住吉林省延吉市朝阳街。原告：李玉洁，女，汉族，无职业，现住吉林省延吉市朝阳街。委托诉讼代理人：张永河，男，汉族，现住吉林省延吉市朝阳街。被告：和龙市吉泰房地产开发有限公司，住所地吉林省和龙市站前街。法定代表人：姜羽悦，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。原告张永河、李玉洁诉被告和龙市吉泰房地产开发有限公司（以下简称吉泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张永河及原告李玉洁的委托诉讼代理人张永河，被告吉泰公司的委托诉讼代理人韩继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永河、李玉洁向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金19798.62元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月2日，二原告与被告吉泰公司签订了购房合同，约定2015年9月31日前交付房屋，但被告拖延至2016年6月8日才交付房屋。根据购房合同第三章第六条、第四章第十一条、第十二条的约定，被告应支付逾期交房产生的违约金19798.62元（总房价262920.00元，日违约金为总房价的万分之三，逾期天数为从2015年9月31日至2016年6月8日止，共计251天）。吉泰公司辩称，被告未能按约定进行建设工程竣工验收，是因为政府未能将天池西路排水排污管廊工程建设完成，导致该小区无法进行综合验收所致。一、天池西路排水排污管廊工程施工未完毕，致使小区排水、排污、供热管道无法按规划要求连接到管廊。根据规划设计要求，警苑小区的排污管道需连接到天池西路排水排污管廊。而天池西路管廊工程现仍未完成，致使小区排污管道无法与其连接，也直接导致小区无法按规划进行综合验收。这是我公司无法预料、也无法控制的。如果要求我公司因此承担违约责任，明显对我公司不公平。二、原告方不同意在供热期内供热，应视为双方对合同房屋交付期限的变更。现依据供热的相关规定，对新建建筑第一个供热期内要求正常供热，但为了减少各方的损失，我公司向原告等购房户通知交房时，告知住户如不想交取暖费就延期交房。除仅有几家要求供热以外，原告等其他大多数购房户均表示不要求供暖，也就是说同意延期交房，延期交房对原告等购房户而言，可不交纳当年的取暖费，双方实际对延期交房达成了共同的合意。如原告当时以不符合交房条件为由拒绝接收房屋或者绝大多数购房户要求交付，则被告完全可在较短的时间内集中人力、物力、财力完成应尽的义务。现如果由被告承担违约责任，原告不仅节省了取暖费的支出，还享受着被告支付的违约金，对被告而言明显不公平。三、小区建设工程虽由于其他原因未能进行综合验收，但符合规定的入住条件。虽然我公司开发的小区由于上述原因未能进行竣工验收，但有足够证据证明符合入住条件，实践中虽未整体验收，无法下发产权证书，但可以交付使用，而且使用多年的房屋在延吉市不在少数。另一方面的现实是在我们延吉市存在大量的开发商没有按期开工建设，导致业主不能实际交接房屋，这才是损害住户的行为，我公司积极履行，最大限度的为住户提供服务，这也是我们公司真诚为住户服务的体现，希望人民法院能综合考虑被告开发建设警苑小区的实际情况，予以公平裁决。四、违约金条款中的违约金标准过高，应当合理确认违约金结算标准。另需说明的是，如判决我公司承担违约责任，应对违约金进行调整。根据合同约定，违约金金额按已付房屋价款的日万分之3计算，就单个案件而言，似乎不算高，但就被告开发的整个小区千余位购房户而言，按此种方式计算违约金，明显是被告难以承受的。从购房户不能按期接收到房屋的实际损失看，应是出租房屋的损失。参照房屋征收决定中确定的过渡期内按600元/月给付安置费的标准及相关司法解释的规定，综合考虑房屋面积、楼层等差异化因素，平均按600元/月的130%计算违约损失较为合理，超过部分对被告而言，应属约定过高。即使按租房损失判决被告承担，被告也无力承担，结果只是导致开发单位无法对警苑小区继续建设。综上，请人民法院公平裁决。经审理查明：二原告系夫妻关系。2015年2月2日，二原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定二原告购被告开发建设的位于延吉市长白山路北侧仁坪街东侧的警苑小区0269幢1单元503号房屋，面积为75.12平方米，房屋总价款为262920.00元。付款方式为，首付182920.00元，提取公积金67000.00元，尾款13000.00元于交钥匙之前补齐。现原告已按合同约定支付全部购房款。商品房预售许可证号为延房许字第2015010号。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定的商品房相关设施设备交付条件为，（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，已具备标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，已具备标准；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，已具备标准；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，已具备标准......。合同第十一条约定，交付时间与手续。（一）出卖人应当在2015年9月31日（实际为2015年9月30日）前向买受人交付该商品房……。合同第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.03%的违约金”。2015年9月23日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于办理警苑小区入住登记的通知，内容为：“请购买警苑小区（1、2号楼除外）的民警于9月30日前携带购房合同（购房协议）到原小营派出所1楼开发商处办理入住登记。已转让房屋，由民警本人负责通知购买人，局里一概不予通知。逾期不办理，后果自负”。2016年6月6日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：“购买警苑小区7、9号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续，领取房屋钥匙。其他住户待通知后再来办理手续”。2016年6月8日，被告又通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：“购买警苑小区5、6、7、8、9、10、11号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续，领取房屋钥匙。6月9日休息，6月10日起正常办公。其他住户待通知后再来办理手续”。另查，1.2015年8月，被告向质检部门递交验收申请，因该小区未安装水表，以及排水、排污管廊未接入天池路排水、排污市政管网，而未予验收。天池路的排水、排污管廊工程系政府项目，至今未施工完，小区的排水、排污至今无法并网。现对已经入住该小区的业主，被告以自行抽取污水的方式，保障业主使用房屋。2.涉案小区的供水、供电、供热等工程均于2015年9月末前完成施工。3.被告于2015年9月17日，已经购买涉案小区的水表，由于新建房屋不供热的情况下，不能安装水表，在供热期满后，即2016年4月21日开始至2016年5月2日为止，陆续安装小区的水表。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同（预售）、被告的营业执照、商品房预售许可证、关于办理警苑小区入住登记的通知、关于警苑小区领取房屋钥匙的通知、延吉市水务集团有限公司的证明、延吉市城郊供电分公司的证明、长白山路西段警苑小区配水管道工程合同书、对2015-2016年度是否供热的意见登记表、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终342号民事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告张永河、李玉洁与被告吉泰公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方在合同中约定2015年9月31日前交付房屋，并约定除不可抗力外，逾期交房的违约处理方式。在合同履行过程中，因该小区未予验收，未能按时交付房屋，而涉案工程未验收系因未安装水表以及排水、排污管道未接入市政管网所致。关于安装水表问题，被告已于2015年9月份购入水表，在大多数住户不同意供热，未供热的情况下，不宜安装水表，因此未予安装。关于涉案小区排水、排污管道未接入市政管网是否可以免除被告的违约责任问题，按照政府规划要求，该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网并网，但市政管网工程至今未施工完，在此情形下，应考虑为情势变更因素，依公平责任原则，吉泰公司可予以延期，因市政基础设施原因导致逾期交房，可免除其违约责任。综上，二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定，判决如下：驳回原告张永河、李玉洁的诉讼请求。案件受理费295.00元，由原告张永河、李玉洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 金龙浩审判员 金 贤审判员 崔 麟二〇一七年六月二十六日书记员 徐 冰