（2017）川11民终915号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-08-01

案件名称

峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司、席铮商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省乐山市中级人民法院

所属地区

四川省乐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司,席铮,张絮飞,峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

四川省乐山市中级人民法院民事判决书(2017)川11民终915号上诉人（原审被告）：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇万坎村3组。法定代表人：骆旭东，总经理。委托诉讼代��人：陶伟，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：席铮，男，1970年11月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：钟敏，四川睿典律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏博文，四川睿典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张絮飞，女，1975年4月11日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：钟敏，四川睿典律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏博文，四川睿典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇峨秀湖国际度假区。法定代表人：王��，经理。上诉人峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）因与被上诉人席铮、张絮飞、峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司（以下简称上善公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝光公司的委托诉讼代理人陶伟，被上诉人席铮、张絮飞的委托诉讼代理人钟敏、魏博文到庭参加诉讼。被上诉人上善公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝光公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回席铮、张絮飞对蓝光公司的诉讼请求或将本案发回重审；3、诉讼费用由席铮、张絮飞、上善公司承担。事实和理由：1、一审法院无视合同相对性，判决将蓝光公司、上善公司与四川上锦建筑装饰工程有限公司（以下简称上锦公司）签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的装修内容作为蓝光公司与业主签订的商品房买卖合同约定的精装房交付标准，混淆了不同的法律关系，明显违法。2、一审法院仅根据“购房款中包含装修款”就认定蓝光公司负有精装房交付义务，而未查明蓝光公司将每平方米1200元的装修款已全部支付的事实，且业主与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》约定的装修义务主体并不是蓝光公司。蓝光公司在委托装修协议下的责任和义务已全部履行。3、根据业主与上善公司签订的《委托经营管理协议》、《住宅改经营性用房证明》及《房屋室内装修委托协议》第二条约定，业主已清楚地知道所购房屋将由上善公司进行酒店经营，并授权上善公司对房屋墙体��进行改造，应当视为当事人以自己的行为改变原先合同的约定，即蓝光公司不负责按原来合同约定进行普通装修，而是由上善公司按照酒店功能布局进行酒店式装修。一审法院无视酒店装修的特殊性，错误认为蓝光公司与上善公司承担的是两个不同的装修义务。事实上，整个装修工程均由上善公司全面负责，根本不存在所谓的“两次装修”。4、一审法院遗漏重要事实，未对装修工程迟延竣工的真正原因予以查明，就判令蓝光公司应向业主承担交付精装房的义务，属于责任划分不清。事实上，装修工程迟延竣工系上善公司管理不善所造成，故房屋装修迟延的责任应由上善公司承担。5、一审法院遗漏上善公司开业经营的事实。上善公司开业经营的事实表明其代表业主对房屋状况予以认可，蓝光公司无需履行精装房交付义务。6、一审法院混淆法律关系，将业主本应从��善公司获取的租金收益作为其精装房可期待利益损失是错误的。业主在委托装修法律关系下并未产生实际损失。席铮、张絮飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确、审理程序合法，蓝光公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.一审法院将蓝光公司、上善公司与上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的装修标准作为蓝光公司应交付的精装房装修标准并无不妥。因为蓝光公司无论是在宣传资料中还是在与席铮、张絮飞签订的装修合同中均没有对房屋精装修的具体标准作约定。一审法院参照《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的约定，作为案涉房屋精装修标准完全正确，不存在混淆法律关系的问题。2.蓝光公司以其与席铮、张絮飞签订的《房屋室内装修委托协议��来回避其交付精装房的义务，不应得到支持。一审法院认定“席铮、张絮飞与蓝光公司达成的委托合同系蓝光公司为逃避基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系。对于相应房屋的装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务”，符合客观事实和法律规定。本案中，蓝光公司应交付的是精装房，至于其支付给装修公司每平方米多少费用，与精装房是否交付没有联系。蓝光公司在商品房买卖合同中承担的是交付符合合同约定商品房的义务。3.蓝光公司在销售时要求席铮、张絮飞同时与蓝光公司、上善公司分别签订两份《房屋室内装修委托协议》，以此主张整个装修工程是由上善公司在全面负责实施，从而回避蓝光公司交付精装房的义务，才是在混淆法律关系。无论上善公司在经营中欲将酒店装修成何种风格，都应是在蓝光公司交付的精装房的基础上，只有蓝光公司才是商品房买卖合同中的交付主体。4.只要蓝光公司没有按商品房买卖合同约定的时间交付精装房，就构成违约，应承担违约责任。上善公司作为酒店的经营者，不是购房合同的相对方，没有交付房屋的义务。逾期交房的违约责任，只能由蓝光公司承担。5.蓝光公司主张上善公司已开业的事实并没有提供有力的证据予以证明。上善公司是否试营业与蓝光公司是否交付精装房没有关系，因为至今蓝光公司与上善公司之间并没有履行精装房的交接手续。6.本案讼争的是商品房买卖法律关系，并非蓝光公司主张的委托装修关系和租金法律关系。本案中，由于蓝光公司的违约行为，给席铮、张絮飞造成了损失，席铮、张絮飞要求其赔偿完全符合法律规定。一审判决认定席铮、张絮飞的损失为其在购房时可期待的租金收益是完全正确的。上善公司未答辩。席铮、张絮飞向一审法院起诉请求：1.蓝光公司、上善公司立即按合同约定的精装修标准将席铮、张絮飞所购房屋装修完毕并交付给席铮、张絮飞；2.蓝光公司、上善公司承担逾期交付精装房的损失（从2013年10月31日起，以席铮、张絮飞月收益金标准，计算至蓝光公司、上善公司向席铮、张絮飞交付经验收符合精装修标准的房屋之日止）；3.蓝光公司、上善公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月28日、2012年12月14日，蓝光公司先后在华西都市报刊登《蓝光峨秀湖精装返租公寓40余万投资20年红利回报》《40余万投资蓝光峨秀湖返租精装公寓月均收益2500元》，宣传购买蓝光峨秀湖返租精装公寓的优惠条件。2012年12月11日，席铮、张絮飞作为买��人，蓝光公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：蓝光公司将其开发的假日半岛六期149栋x号房屋出售给席铮、张絮飞；该商品房的用途为住宅；总房价款为409910元；蓝光公司应当在2013年10月31日前向席铮、张絮飞交付该商品房，交付时该商品房应取得规划验收批准文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如逾期交房，逾期时间超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，蓝光公司按日计算向席铮、张絮飞支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；该商品房达到本合同约定的交付条件后，蓝光公司应当在交付日的7日前，书面通知席铮、张絮飞��理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，蓝光公司应当出示该商品房符合交付条件的证明文件，如不出示证明文件或者证明文件不齐全或未满足约定的其他条件的，席铮、张絮飞有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由蓝光公司承担。该《商品房买卖合同》附件九约定：《商品房买卖合同》补充协议第五条对合同第十五条(交接手续)补充约定：1.商品房符合合同第十一条约定的交房条件后，蓝光公司不再另行向席铮、张絮飞发出书面信函通知而仅在报媒上发布交房公告即已完全履行了合同第十一条约定的交房义务，同时，席铮、张絮飞委托蓝光公司选聘具备装修资质的房屋装修企业对房屋进行装修，装修工程完成的截止期限为2013年10月31日。2.如席铮、张絮飞没有付清房款或面积补差款或未向蓝光公司缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，蓝光公司有权暂缓交房但不承担延迟的责任，在延迟期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由席铮、张絮飞承担。同日，席铮、张絮飞与蓝光公司还签订《房屋室内装修委托协议》一份，主要约定：第二条：席铮、张絮飞同意其所购房屋在楼栋整体通过工程竣工验收合格，并在席铮、张絮飞对其房屋露台或阳台封闭后，由蓝光公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内装修，装修费用已包含在双方签订的《商品房买卖合同》房屋价款中，房屋装修范围包括客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等，具体装修方案及室内部分设施配备标准（见本协议附件一）：《室内装修标准》；第三条：装修期限：蓝光公司聘请的装修公司应于2013年10月31日前完成全部装修工程，并通知席铮、张絮飞到场验收��第七条：房屋装修验收标准以本协议附件一约定执行，席铮、张絮飞若对房屋的装修质量提出异议，并经双方共同检查确认确有需整改的问题的，席铮、张絮飞应先行办理房屋装修验收手续，蓝光公司在双方确认整改事项之日起45日内督促装修施工企业整改完毕并电话通知席铮、张絮飞，席铮、张絮飞应及时现场确认，逾期未确认视为整改完毕，若因蓝光公司监管原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响席铮、张絮飞入住的，蓝光公司按总房价的每日万分之零点五给予席铮、张絮飞补偿，直至整改完毕。另外，在该协议附件《装修房（室内）装修配置标准》中对房屋装饰配置标准作了约定（详见附件二）。上述合同签订后，席铮、张絮飞按约向蓝光公司交付了全部购房款，并向蓝光公司支付了房屋测绘费、产权登记费、国土费、契税、维修资金。上述《商品房买卖合同》签订后，席铮、张絮飞与上善公司签订《委托经营管理协议》一份，主要约定：第二条：席铮、张絮飞将所购房屋委托给上善公司经营管理，经营期限为20年，委托经营管理期限自席铮、张絮飞将物业（装修状态为全装修，标准见协议附件《房屋室内装修委托协议》相关约定）交付上善公司使用之日起开始计算，初步预计委托经营期限为2013年10月31日至2033年10月30日，前5个月为免租期，第一年席铮、张絮飞收取7个月委托经营收益，即第一年收益日期为2014年4月1日起至2014年10月30日止，从2014年10月31日起算第二年度收益，实际交付日期与该起始日期不一致的，以实际交付日期为准，按照20年期限计算委托经营期限；第三条：委托收益的计付时间为上善公司从席铮、张絮飞接收该物业后起计；第四条：协议期内，委托收益年度递增方式为��2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%……；第十二条：下列附件为本协议的有效附件：席铮、张絮飞委托上善公司实施精装修的委托书、委托收益明细表、席铮、张絮飞委托上善公司验房的授权书、房屋室内装修委托协议等。席铮、张絮飞与上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》一份，主要约定：第1年房屋月租金为1534.95元；第1年5个月免租期。同时，席铮、张絮飞还与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》一份，主要约定：第一条：席铮、张絮飞委托上善公司聘请具备房屋室内装修资质的装修公司对席铮、张絮飞所购房屋进行装修工程施工，席铮、张絮飞授权上善公司代表席铮、张絮飞对装修工程的质量和进度进行监督管理，如装修不符合约定质量标准的，由上善公司代表席铮、张絮飞向装修企业主张包括但不限于要求整改、重做、更换等方式以使房屋装修达到约定标准；第二条：席铮、张絮飞委托上善公司接房后，由上善公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内及房屋所属楼栋公共区域（走廊、过道、门厅、楼梯、电梯前室等）进行装修，装修费用由上善公司承担，对于因按装修方案施工而使该商品房室内部分墙体、门窗和空间结构发生变化的，席铮、张絮飞无异议并予以接受；第三条：上善公司聘请的装修公司应于双方签订的《委托经营管理协议》载明的委托经营期限起始日前完成全部装修工程，并由上善公司实施运行调试和接验工作；第四条：装修工程使用材料的品种、规格、名称，详见本协议附件一：《装修标准》，如因装修材料、设备生产、供应、采购等方面的原因，导致不能满足本协议约定标准的，席铮、张絮飞授权上善公司允许装修公司用其他不低于本协��约定标准的同类装饰装修材料和设备代替；第六条：房屋装修、调试完毕后上善公司代表席铮、张絮飞对房屋装修部分进行最终验收，并将验收情况通报席铮、张絮飞，该房屋的装修保修期开始计算。此外，席铮、张絮飞还向上善公司出具《验房委托书》一份，主要内容为：委托上善公司作为受托人代表席铮、张絮飞依据国家有关法律、法规以及规范和标准，接验席铮、张絮飞所购房屋的清水及精装修房屋，上善公司在委托权限内所实施的法律行为，席铮、张絮飞均予承认。2013年8月1日，蓝光公司、上善公司与案外人上锦公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》一份，主要内容为：工程名称：峨眉山上善酒店装修工程；工程地点：峨眉山市秀湖大道峨秀湖国际假日半岛148、149号楼；工期为120日历天；合同包干总价12602369.60元，包括室内装饰装修工程和物品配置，其中由蓝光公司向上锦公司支付10358112元，即1200元/平方米，上善公司向上锦公司支付2244257.60元，即260元/平方米，此外，蓝光公司还向上锦公司支付1451972元，包括两部分内容：两栋楼内公共区域装修款600000元以及因蓝光公司未达到向上锦公司清水房交付标准，折算缺项施工部分851972元；蓝光公司工作：开工前，将要施工的房屋腾空，将施工作业面移交给上锦公司，消除影响施工的障碍物，施工进出场道路已达通车标准，向上锦公司提供施工所需的水、电及电讯等设备，给施工单位提供一个水电接口并说明使用注意事项，配合完成办理施工所涉及的各种申请、批件等手续；上善公司工作：开工前7天，向蓝光公司及上锦公司提供经确认的施工图纸和作法说明1份，并向上锦公司进行现场交底，对于施工过程中费用增加的变更，由上善公司承担，若变更致使装修总费用减少，则以本项目材料品牌明细表（详见本判决书附1）为标准，对减少的部分由蓝光公司、上善公司按出资比例分成，且蓝光公司不对变更后可能带来的其他问题承担任何责任；工程竣工后，上锦公司应通知蓝光公司、上善公司验收，蓝光公司、上善公司自接到验收通知2日内组织验收，验收合格后办理验收、移交手续。此外，该合同还对工程价款支付方式及违约责任等事项进行了约定。上锦公司于2013年7月18日进场施工。上述装修工程目前尚未进行竣工验收。2013年10月31日，上善公司向蓝光公司出具《物业移交确认单》一份，载明:上善公司于当日接收峨秀湖假日半岛小区六期148栋、149栋楼宇。其后，上善公司陆续向席铮、张絮飞支付了委托收益金共计11241.09元（1605.87元/月×7个月）。2015年9月23日，蓝光公司向上锦公司发出《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》一份，主要内容为：“贵公司于2013年7月1日与我公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工合同》，并于2013年7月18日进场施工。该合同包干总价为11810084元，约定工期120天。至今工期已过795天（滞后合同约定工期675天），贵公司施工标的还未正式向蓝光公司和上善公司进行交工验收，造成了一定的社会负面影响和经济损失。为减少贵公司给蓝光公司和上善公司造成的损失，同时减少贵公司的赔偿金额，请贵公司在2015年9月30日前立即完成工程收尾施工，并向蓝光公司及上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。”庭审中，席铮、张絮飞表示解除对上善公司代其接收房屋的委托。因当事人分歧较大，致本案调解未��。另查明，蓝光公司开发的假日半岛六期148栋、149栋于2012年12月10日竣工验收。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。席铮、张絮飞与蓝光公司之间签订的《商品房买卖合同》《房屋室内装修委托协议》以及席铮、张絮飞与上善公司之间签订的《委托经营管理协议》《房屋室内装修委托协议》《验房委托书》《假日半岛公寓20年租金体系测算表》等合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，并结合各方当事人的诉辩主张，对本案的争执焦点评析如下：一、席铮、张絮飞与蓝光公司、上善公司之间就房屋装修事宜法律关系的性质。席铮、张絮飞与蓝光公司就装修事宜达成“委托合同”，但此时席铮、张絮飞的本意是将清水房和装修作为一个整体的精装修房屋作为交易标的。并且，如若装修的委托合同关系成立，则房地产开发企业可将商品房买卖分割为数个“委托合同”，只需代表购房者分别与国土部门、施工企业等签订相应合同即可，即使相对方违约，导致房屋无法建成，房地产开发企业也无需对购房者承担责任，房地产开发企业更可依据《中华人民共和国合同法》的规定随时解除与购房者之间的“委托合同”，导致购房者的目的随时可能落空，这与商品房买卖合同的实质及相关法律法规的立法目的相悖。本案中，席铮、张絮飞事实上对于蓝光公司委托哪家装修公��进行装修、具体工期安排等事项并不清楚，对于装修费用具体是多少、如何构成等情况席铮、张絮飞也不清楚，蓝光公司对委托装修企业以及装修进展情况也没有向席铮、张絮飞汇报。同时，蓝光公司作为盈利企业就该“委托事项”不收取任何费用也有悖常情。故本案“委托合同”并不符合委托合同的实质要件。席铮、张絮飞与蓝光公司明确约定案涉房屋的售价包含精装修费用在内，且装修费用在总房价中未单独列明，同时约定的精装修房的交付时间与清水房交付时间也为同一天，此外，根据蓝光公司和上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》的约定，蓝光公司须向上锦公司支付案涉楼栋公共区域的装修费用以及因未达到清水房交付标准的缺项所折算的施工费用，可知蓝光公司是将清水房的部分修建项目和装修工程一并进行施工。以上均��印证席铮、张絮飞和蓝光公司是将装修和清水房作为一个交易标的。因此，房屋装修应作为蓝光公司开发的商品房交付条件之一，即蓝光公司向席铮、张絮飞交付的房屋，除需满足商品房买卖合同所约定的交付条件外，还应包括完成房屋室内装修委托协议约定的对房屋进行精装修。对于上善公司，因其不仅未就房屋装修向席铮、张絮飞收取任何费用，相反其还自行承担部分装修费用，故也不符合委托合同的实质要件。事实上，上善公司自行投入部分装修资金的目的，一方面是为了在蓝光公司的装修标准上进一步提升酒店装修档次，另一方面是为了对酒店相关区域和设施进行改造，以便更有利于日后经营需要。因此，席铮、张絮飞与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》，系席铮、张絮飞同意上善公司进行上述装修改造的授权行为，而上善公司的装修目的与蓝光公司作为商品房开发企业的装修存在不同，故不应当承担作为商品房开发企业的装修责任。同时，席铮、张絮飞与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》第二条约定上善公司开始装修的时间为席铮、张絮飞委托上善公司从蓝光公司接房后，故蓝光公司和上善公司承担的系两个不同的装修义务，上善公司的装修应当在蓝光公司完成其装修义务后才开始实施。因此，在蓝光公司的装修义务目前尚未完成的情况下，上善公司无法履行其装修义务。并且，席铮、张絮飞与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》对相关装修标准并未进行明确约定，属约定不明，客观上无法履行。综上，席铮、张絮飞与蓝光公司达成的“委托合同”系蓝光公司为逃避其基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系。相应房屋的装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务；上善公司并非房地产开发企业，在蓝光公司尚未完成装修的情况下，上善公司不应与蓝光公司共同对房屋装修向席铮、张絮飞承担责任。二、上善公司出具《物业移交确认单》是否应认定为席铮、张絮飞已接收符合双方合同约定的房屋。虽然席铮、张絮飞委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时即2013年10月31日，此时上锦公司尚在房屋装修施工过程中，甚至目前案涉房屋的装修工程仍未通过竣工验收，故蓝光公司在2013年10月31日不可能交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装修房。席铮、张絮飞对上善公司的授权范围包括验收清水房和精装修房两项，而该《物业移交确认单》中也没有体现出��何对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的为清水房还是精装修房。上善公司具有双重身份，其既作为席铮、张絮飞的受托人代为接收房屋，同时其也与蓝光公司一样，对于房屋装修事宜对席铮、张絮飞承担相应义务。因蓝光公司、上善公司共同将装修工程发包给上锦公司施工，且该工程截至目前仍未进行竣工验收，故应认定蓝光公司在2013年10月31日之时并未完成其应承担的合同义务。上善公司、蓝光公司在明知房屋装修工程尚未竣工的情况下，所进行的“接收房屋”的行为，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”的规定，应属无效。因此，不应认定蓝光公司已经交付符合合同约定的房屋。三、对席铮、张絮飞要求蓝光公司、上善公司按照相关装修标准交付房屋的诉讼请求的认定。本案中，席铮、张絮飞与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》，在其附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了明确约定，蓝光公司应按此完成装修义务，由于蓝光公司原因导致最终未能完成装修，蓝光公司应对此承担责任。同时，将上述标准与《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件《本项目材料品牌明细表》的装修标准进行对比，可见两者所含项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进一步细化。现席铮、张絮飞已明确表示解除对上善公司代其接收房屋的委托，故席铮、张絮飞要求蓝光公司向其交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准房屋的诉讼请求，该院予以支持。根据前述分析，上善公司并非房地产开发企业，也并非本案《商品房买卖合同》的相对方，故其不应与蓝光公司共同承担逾期交付房屋的违约责任。四、对席铮、张絮飞要求蓝光公司、上善公司赔偿损失的诉讼请求的认定。本案中，席铮、张絮飞购买案涉房屋时，便与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。因蓝光公司未按约及时完成装修，导致席铮、张絮飞所购房屋不具备由上善公司进行经营管理的条件，该不利后果是蓝光公司违约行为直接造成的。同时，蓝光公司作为房地产开发企业且将房屋投资收益情况作为购房宣传资料，在与席铮、张絮飞签订《房屋室内装修委托协议》之时，对于可能将会给席铮、张絮飞造成的可得利益损失，均可足以预见。因此,席铮、张��飞要求蓝光公司赔偿可得利益损失，应予支持。根据前述分析，上善公司不应当承担赔偿可得利益损失的责任。席铮、张絮飞主张按照可从上善公司获得的收益金标准计算相应可得利益损失，该院认为，该收益金支付时间明确、支付金额确定，以此作为损失的计算标准，较为合理。对于可得利益损失计算的具体期限，如蓝光公司严格按照合同约定如期于2013年10月31日完成其应承担的装修义务并交付房屋，再由上善公司按约完成装修后，席铮、张絮飞便可依据与上善公司之间《委托经营管理协议》的约定，获得相应收益。同时，根据《委托经营管理协议》约定，席铮、张絮飞从2014年4月1日起可获得租金收益，房屋月租金为1605.87元，第2年至第10年每年递增4%。即蓝光公司赔偿损失的起始时间应从2014年4月1日起计算。对于终止时间，应计算至蓝光公司向席铮、张絮飞交付经验收符合精装修标准的房屋之日止。对于该院依法调取的上善公司法定代表人王丰个人银行账户交易记录，其中的付款时间、付款对象、金额、名目等均可与本案情况相印证，也可与部分业主提交的银行账户交易记录相印证，上善公司对此虽予以否认，但无法对此做出合理解释，故该院认定上述款项为上善公司预先支付给业主的收益金，该部分款项不应作为席铮、张絮飞的损失范围，应予扣除。另外，因案涉商品房已于2012年12月10日通过竣工验收，其后由席铮、张絮飞与蓝光公司签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。综上所述，席铮、张絮飞诉讼请求中合理的部分，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，蓝光公司将符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的峨眉山市山湖路南段6号149栋x号房屋交付给席铮、张絮飞；二、本判决生效之日起十五日内，蓝光公司赔偿席铮、张絮飞逾期交付精装修房屋的损失（自2014年4月1日起，以1605.87元/月为基数，并自2014年11月1日起按每年递增4%的标准，计算至蓝光公司向席铮、张絮飞交付本判决第一项所列标准的房屋之日止，再扣减上善公司已支付的11241.09元）；三、驳回席铮、张絮飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863.5元（缓交），由蓝光公司负担。附件一：1.客厅及卧室：装修标准：地面：强化木地板、进门过廊地砖；墙面：墙纸；天花：局部石膏板吊灯+辅助灯具；其他：开关插座；配置标准：家具：沙发一套（含2坐沙发1个，休息脚踏1个）、茶几1个、床2架、床头柜1个、写字台1张、写字椅1把、电视柜1个、衣柜1个、床屏1个；电器：液晶电视1台、床头灯1个、落地灯1个、空调1台；其他：星级酒店床上用品2套、窗帘1副、星级酒店床垫2张、智能电子门锁；2.卫生间：装修标准：地面：地砖；墙面：墙砖；天花：吊顶+防雾防潮筒灯；其他：卫生间门、淋浴间玻璃隔断+拉手、开关插座；配置标准：家具：洗面台柜、梳妆镜；洁具：面盆、坐便器、面盆龙头、淋浴间龙头、花洒；电器：集中供热水；3.阳台：装修标准：地面：地砖；墙面：同建筑外墙；天花：原建筑天棚刷乳胶漆+吸顶灯具；其他：开关插座。附件二：材料品牌明细表本项目材料品牌明细表本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2012年12月11日，席铮、张絮飞作为买受人，蓝光公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定总房价款为409901元；席铮、张絮飞与上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》一份，主要约定：第1年房屋月租金为1605.87元。对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为：一审法院在本案审理中并未出现严重违反法定程序的情形，对蓝光公司要求将案件发回重审的上诉请求不予支持。本案争议焦点为：一、关于蓝光公司是否应向席铮、张絮飞交付精装房的认定。席铮、张絮飞与蓝光公司于2012年12月11日签订的《商品房买卖合同》及相关附件、《房屋室内装修委托协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。席铮、张絮飞已按约向蓝光公司支付了全部购房款，履行了合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《房屋室内装修委托协议》的约定，蓝光公司应当于2013年10月31日向席铮、张絮飞交付符合清水房交付条件及精装修标准的房屋。蓝光公司主张其只负有交付清水房的义务，且已按约交付，并提供上善公司出具的《物业移交确认单》予以证明。虽然本案中席铮、张絮飞曾委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时（即2013年10月31日）上锦公司尚在房屋装修施工过程中，从2015年9月23日蓝光公司向上锦公司发出的《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》的内容表明，承接房屋装修的上锦公司还未将施工标的正式向蓝光公司、上善公司进行交工验收，且蓝光公司还要求上锦公司于2015年9月30日前完成工程收尾施工，并向其和上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。从前述查明的事实来看，蓝光公司在2013年10月31日不可能向上善公司交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装房。另外，席铮、张絮飞对上善公司的授权范围包括��收清水房和精装修两项，而该《物业移交确认单》中并没有体现出对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的是清水房还是精装房。本案中，上善公司具有双重身份，其既作为席铮、张絮飞的受托人代为接收房屋，同时又作为发包人，与蓝光公司共同将装修工程发包给上锦公司施工，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”的规定，即使上善公司代表业主于2013年10月31日对房屋进行了接收，由于上善公司明知房屋装修工程尚未竣工，其进行的接收房屋行为也属无效。基于前述分析，即使上善公司进行了试营业，也并不代表案涉房屋已符合蓝光公司与业主约定的交付条件。故蓝光公司以《物业移交确认单》证明其已履行交付房屋的义务，本院不予支持。二、关于房屋室内装修义务主体是否发生变更的认定。蓝光公司主张上善公司与席铮、张絮飞签订了《房屋室内装修委托协议》，导致案涉房屋的精装修义务履约主体由蓝光公司变更为上善公司。但从本案查明的事实来看，席铮、张絮飞虽然与上善公司也签订了《房屋室内装修委托协议》，但该协议并未对装修价款及装修标准进行约定，缺乏合同主要条款，事后，双方也未就相关主要条款予以明确，该协议客观上无法履行。又根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”以及第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，变更合同内容应当遵从当事人的意思自治。蓝光公司与席铮、张絮飞签订《房屋室内装修委托协议》后，席铮、张絮��、蓝光公司、上善公司三方并未就蓝光公司与席铮、张絮飞签订的《房屋室内装修委托协议》的合同义务转移由上善公司履行形成合意，不能得出蓝光公司在商品房买卖合同中负有的交付精装修房屋的合同义务已转由上善公司承担。因此，案涉房屋的室内装修仍属蓝光公司的合同义务。本案中，在席铮、张絮飞与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》的附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了约定，但未载明相关物品的品牌、规格等明确标准，而结合蓝光公司、上善公司与上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》及附件（即《本项目材料品牌明细表》）的约定来看，《装修房（室内）装修配置标准》与《本项目材料品牌明细表》两者所含装修项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进��步细化，可以认定上善公司、蓝光公司委托上锦公司对案涉房屋进行装修系蓝光公司履行其装修义务的行为，该协议附件（即《本项目材料品牌明细表》）则是蓝光公司应达到的具体装修标准。席铮、张絮飞已明确表示解除对上善公司代其接收房屋的委托，故一审法院对席铮、张絮飞要求蓝光公司向其交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准房屋的诉讼请求予以支持，并无不当。三、关于案涉房屋装修迟延竣工的违约责任承担主体的认定。蓝光公司主张装修工程迟延竣工是上善公司管理不善等原因造成，而非蓝光公司原因所致，因此，房屋装修迟延竣工的责任应由上善公司承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应��向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，蓝光公司仍应在本案中向商品房买卖合同的相对方席铮、张絮飞承担违约责任。其可在承担违约责任后，另行向上善公司主张权利。四、关于蓝光公司迟延交付精装修房屋损失的认定。蓝光公司未按约定在2013年10月31日向席铮、张絮飞履行交付精装修房屋的义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同��行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，从蓝光公司销售时在媒体上所作广告显示，其销售的房屋属于返租精装公寓，席铮、张絮飞购买案涉房屋时，也与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。蓝光公司对此是明知的。蓝光公司未按约履行交付精装修房屋的义务，给席铮、张絮飞造成了损失，并且，蓝光公司对其违约可能将会给席铮、张絮飞造成的可得利益损失，足以预见。席铮、张絮飞与上善公司签订的《委托经营管理协议》、《假日半岛公寓20年租金体系测算表》约定的租金支付时间明确、支付金额确定，且未超过蓝光公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院参照租金标准计算席铮、张絮飞的损失，并无不当。综上所述，蓝光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由上诉人峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　玲审　判　员　　吴维维审　判　员　　黎　琳审　判　员　　王建强代理审判员　　荆　勤二〇一七年六月二十六日书　记　员　　沈晓琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”