（2017）沪01民终6318号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
郁硕卿诉上海万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郁硕卿,上海万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6318号上诉人（原审被告）：郁硕卿，男，1938年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕文秀，上海左券律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3333号万科城市花园内。法定代表人：黄圣，董事长。委托诉讼代理人：方昕，男，上海万科物业服务有限公司工作。委托诉讼代理人：赵世骏，男，上海万科物业服务有限公司工作。上诉人郁硕卿因与被上诉人上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郁硕卿上诉请求：撤销原审第一项判决，依法改判驳回万科物业公司原审的诉讼请求。事实和理由：地下室不应收取物业费，原审认定有误；万科物业公司未全面按约履行物业管理职责，故应降低物业费收费标准。万科物业公司辩称，地下室不算在产证内，不收物业费，这只是销售单方说法，且郁硕卿已经另行起诉，这与缴纳物业管理费无关。其已提供了证据证明地下室面积计入产证。其也举证证明其已按约进行物业服务，郁硕卿的主张没有依据。故不同意上诉请求，维持原判。万科物业公司向原审法院起诉请求：判令郁硕卿支付拖欠的物业管理费人民币（以下币种相同）59,335.50元，违约金48,061.76元,共计107,397.26元。原审法院认定事实：万科物业公司与案外人上海XX股份有限公司（以下简称XX股份公司）签订《前期物业服务合同》及补充条款，约定：万科名琉苑物业服务费的收费标准为多层住宅7.50元/月/平方米，实际按照5.85元收取；逾期交纳的，每延期一日，业主应按所逾期支付物业费的千分之三支付滞纳金；物业服务费计费建筑面积以房产证登记的建筑面积为准等。2012年11月18日，郁硕卿（乙方、买方）与XX股份公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》（含附件一至六及补充条款一、二），在预售合同附件五即该房屋《前期物业管理服务合同》中规定：业主按建筑面积（含计入房屋产权证的地上及地下建筑面积）支付物业服务费；在补充条款一第十九条中约定：……地下室是可供住户使用的非居住地下空间……该部分如何办理权属登记，是否享有投票权以及是否需要交纳专项维修资金、物业服务费等，按相关法律、政策及管理规约的相关规定执行；第二十条中约定：前期物业服务费标准为每平方米7.5元/月，在前期物业服务合同存续期间，业主按房屋实测建筑面积（含计入产权证的地上及地下建筑面积）计算，支付每平方米5.85元/月，乙方无条件接受并对补充协议内容无异议。万科名琉苑小区尚未成立业主委员会。郁硕卿系该小区上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人，该房屋建筑面积483平方米，其中地下建筑面积174.02平方米。因郁硕卿未支付万科物业公司2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理费，以致引发本案诉讼。原审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。万科物业公司为郁硕卿房屋所在的万科名琉苑小区提供物业服务，郁硕卿作为业主，接受了万科物业公司提供的服务，理应按时向万科物业公司支付相应的物业管理费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在郁硕卿与XX股份公司签订的预售合同及相应附件、补充条款中，均有对前期物业服务费收费标准即按房屋实测建筑面积（含计入产证的地上及地下建筑面积）计算的明确约定，该约定并未违反法律、法规的禁止性规定，现郁硕卿以地下建筑面积不应收取物业费为由拒付该部分物业费的主张，于法无据，原审不予采纳。至于郁硕卿以万科物业公司未能全面履行物业服务合同约定的管理职责，不同意按照5.85元的标准支付物业费的主张，综合双方的证据来看，万科物业公司基本尽到了前期物业服务合同约定的义务，而郁硕卿的证据不能证明万科物业公司存在管理不到位的情况，原审不予采信。业主反映的问题，旨在敦促万科物业公司改进服务，万科物业公司亦应加强管理，力求为业主提供更满意的服务。据此，万科物业公司要求郁硕卿按照房屋实测建筑面积483平方米、并按5.85元/月的标准支付欠费期间的物业管理费，符合合同约定、与法不悖，原审予以支持。关于滞纳金，鉴于郁硕卿因对地下室应否收取物业管理费存有争议，且多次向万科物业公司及建设单位反映，并非恶意拖欠，故万科物业公司要求郁硕卿支付滞纳金的诉请，原审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，原审法院于2017年1月19日作出判决：一、郁硕卿于判决生效之日起十日内支付上海万科物业服务有限公司2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理费59,335.50元；二、驳回上海万科物业服务有限公司要求郁硕卿支付滞纳金48,061.76元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,447.95元，减半收取计1,223.97元，由郁硕卿负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郁硕卿名下房屋所有的地下室是否应缴纳物业费；万科物业公司提供的物业服务是否存有瑕疵而应当降低物业收费标准。由于双方当事人对原审法院查明的事实均不持异议，郁硕卿又未在二审期间提交新的证据佐证其上诉的主张。同时，郁硕卿也未能在本院规定的期限内递交地下室不计入产证面积的证据，也未提供证据证明万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵。因此，原审法院据于现有证据和法律、法规查明事实和适用法律均无不当。综上所述，郁硕卿的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,447元，由上诉人郁硕卿负担。本判决为终审判决。审判长 毛海波审判员 李伟林审判员 顾慧萍二〇一七年六月二十六日书记员 强 斐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”