（2016）闽0211民初2006号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
卓丽梅与夏桂妹行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓丽梅,夏桂妹,卓主育,厦门市集美区金海成房屋中介服务部
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初2006号原告：卓丽梅，女，1979年4月3日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶金祥，福建方与圆律师事务所律师。被告：夏桂妹，女，1977年11月1日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：潘志云，男，1975年6月18日出生，汉族，住福建省建阳市，系夏桂妹配偶。委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。第三人：卓主育，男，1975年5月16日出生，汉族，住福建省古田县。第三人：厦门市集美区金海成房屋中介服务部，住所地厦门市集美区杏滨街道康成一里25号107单元，经营者李启炳，男，1962年10月5日出生，汉族，住福建省清流县。原告卓丽梅与被告夏桂妹、第三人卓主育、第三人厦门市集美区金海成房屋中介服务部（以下简称“金海成中介”）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓丽梅及其委托诉讼代理人饶金祥，被告夏桂妹及其委托诉讼代理人潘志云、颜双进，第三人卓主育，第三人金海成中介的经营者李启炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓丽梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告夏桂妹立即腾空并搬离集美区××区××室；2.依法判令被告夏桂妹按每日70元的标准支付占有使用费，自起诉之日始到实际搬离之日止；3.本案诉讼费、公告费和鉴定费等原告因本案而支出的全部费用由被告承担。事实和理由：2012年11月13日原告依法取得位于××区××室房屋的所有权，并获得厦门市房地产交易权籍登记中心颁发的厦国土房证产权证书，至今该房屋的所有权人仍为原告，由第三人卓主育代为管理。2016年1月17日，该房屋在未经原告授权和追认的情况下，第三人卓主育通过第三人厦门市集美区金海成房屋中介服务部的介绍，擅自与被告夏桂妹签订《房产买卖协议》，随即被告入住该房屋。原告多次与被告交涉，要求其腾空并从该房屋中搬离，均遭拒绝。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告夏桂妹辩称，原、被告双方于2016年1月17日签订的房屋买卖协议已经依法生效并已经实际履行，被告已经预先给付给原告5万元，且原告有收取该款，被告自签订协议之日起即对讼争房屋进行装修。所以，被告不可能也不应当搬离讼争房产。第三人卓主育述称，卓主育与原告卓丽梅是兄妹关系，原告卓丽梅长期不在厦门，就将其名下位于厦门市××区××室房产交给卓主育来管理，卓主育之前有将房产出租给一个姓赖的租户，但卓主育管理不善，还被这个租户逃掉了一千多块水电费。因为卓主育生意很忙，没有时间管理讼争房屋，所以2016年1月的时候卓主育擅作主张将讼争房屋挂在金海成中介出售。当时卓主育并没有经过卓主育妹妹的同意，因为卓主育与原告出自一个父母离异的家庭，卓主育觉得长兄如父，卓主育可以替其妹妹做主出售房屋，卓主育认为其妹妹长期不在厦门，以后回来了还可以再购买房屋。几天后，中介告诉卓主育有客户购买讼争房屋，卓主育就替其妹妹签订了房产买卖协议，卓主育在签订协议后，潘志云就交给了卓主育5万元，卓主育就将钥匙交给潘志云，因为潘志云说其是买方夏桂妹的亲戚。卓主育当时不知道卓主育的做法是违反法律规定的。第三人金海成中介述称，金海成中介因卓丽梅与夏桂妹物权保护纠纷一案，进行答辩如下：请求事项：1.请求依法判令卓丽梅及卓主育履行合同约定，并承担经济责任；2.撤销原告的所有无理诉求；3.承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2016年1月12日，卓主育亲自到金海成中介所在门店，要求委托金海成中介出售位于厦门市××区××室房产，并向金海成中介声明该房产为自己亲妹的，因为亲妹在国外新加坡工作，往来不便，已全权委托卓主育代为管理和代为租售。由于上述房产曾经于2015年3月24号，由卓主育委托金海成中介出租，租期一年，所有租金均由卓主育代收（可参阅租赁合同），现在原告决定出售上述房产，因此金海成中介确信原告与卓主育兄妹之间的委托关系。2016年1月17日晚上，经由金海成中介居间介绍，卓主育现场通过电话再三向原告确认和同意之后（可查通话记录），卓主育代原告与买受方夏桂妹签订了《房产买卖协议》，协议中约定，上述房产售价为110万元整，买方分3次付清全部房款，签约当天买受人夏桂妹支付了5万元购房定金，由卓主育转账给原告（可查转账记录）。合同第九条约定：支付定金后，卓主育代原告结清了交房前的各种费用，将上述房产的钥匙及室内部分物品亲自交由买受人夏桂妹入住并使用。同时承诺待原告2016年5月底前回国后办理过户手续。二、房产买卖协议第十七条补充事项中约定：卓丽梅与卓主育为兄妹关系，卓主育已征得卓丽梅同意出售上述房产，卓主育代为签署本协议，承担本协议所签订合同的责任。卓主育代卓丽梅在协议中签字画押，整个签订协议的内容原告是知晓并同意的，协议签订现场，兄妹俩多次通过电话，交换买卖意见和协商协议内容，并也收取了定金，协议已事实成立。金海成中介可以作证，如不属实，愿承担经济责任。三、今年3月份后，厦门房价出现较大涨幅，原告觉得现在比签约时可以卖出更高价格，便违背诚信，想利用兄妹之前没有向金海成中介提交文字委托的空子，不履行合同约定，不敢向法院讲明实际已成交售出的事实，反而以所谓物权纠纷的名义，状告守约且无辜的买受人夏桂妹。买受人夏桂妹遵守买卖协议，合同签订后，没有再购置任何房产，只等原告回国办理过户手续。而原告如果违约，将给买受人夏桂妹带来因房价上涨而遭受的经济损失。四、金海成中介认为：《房产买卖协议》是原告及卓主育、买受人夏桂妹双方的真实意愿的体现，是根据签订合同时房产所处楼盘的行情价格来交易的，相互没有欺瞒诱骗，也无外在压力所迫，是在双方自愿的基础上协商一致而签订的，协议真实有效。原告在上述房产售出3个多月内，都从未上门当面或书面、电话等方式质疑买受人入住的事实，因为原告明白这是买受人夏桂妹依约入住的，不存在单方非法侵占原告的物权，所以事实不成立。原告却因房价上涨而背信弃约，见利忘义，意图单方违约。卓主育收受定金并转给原告后，具有承担代理履行合同的义务，如原告执意违约，原告及卓主育应依合同约定双倍返还定金、赔偿上述房屋装修损失，赔偿买受人夏桂妹支付的中介费，并依当前房屋行情价格与签订合同时的行情价格，赔偿差价损失。如果卓主育未经过原告授权，私自出售上述房产，金海成中介建议购买人夏桂妹保留对卓主育涉嫌欺诈的诉讼权利。同时，金海成中介也建议买受人夏桂妹，可经过调解，适当经济补偿给原告，以减少原告因房价上涨所受到的经济损失。以上答辩，妥否，请法庭明察，公正裁定。本院经审理认定事实如下：2012年11月13日，卓丽梅取得《厦门市土地房屋权证》，载明：“权利人：卓丽梅，证件号码：居民身份证，房地坐落：××区××室。”2016年1月17日，卓主育、潘志云、厦门市集美区金海成房屋中介服务部三方签订一份《房产买卖协议》，约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落××区××室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积90.04平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰壹拾万元整（小写￥1100000.00元整）……本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）伍万元整（小写￥50000.00元整）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方……第三条、甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。（备注：若上市交易税费政策发生调整，付费方应按新的缴费政策支付相关税费）。第四条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于签订合同向甲方支付人民币（大写）定金伍万元整（小写￥50000.00元整）；2.乙方于2016年8月30日向甲方支付人民币（大写）首付款壹拾捌万元整（小写￥180000.00元整）……4.乙方向银行申请商业公积金贷款人民币（大写）捌拾柒万元整（小写￥870000.00元整）；该贷款由银行直接转至甲方帐户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起拾日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。第五条、上述房产的产权现状为（C）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同……C：上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2016年8月30日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用……第六条、甲乙双方应于2016年9月20日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年9月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。第七条、乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起伍日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。乙方在取得上述房产名下产权证后应立即办理房产抵押手续，在该手续办理过程中，乙方取得的产权证原件应交付丙方或贷款银行保管。第八条、甲方保证上述房屋产权清晰。如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。第九条、交房事项：1.甲方应于收到定金后将房产交付给乙方使用，甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气、有线（数字）电视、管道等应当完好，交房前产生的水电费、煤气费、有线（数字）电视费、物业管理费等各项费用由甲方负责交清。2.若房产售价包含装修及附带家私电器，则甲方不得破坏或更换上述房产既有的门窗、壁橱、厨房橱柜、洁具、水电设备、灯饰、不锈钢、通讯等装修及固定设施，不得将附带之家私电器搬出或进行更换，否则须赔偿乙方之损失。第十条、甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系。第十一条、甲方应于2016年12月30日将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。第十二条、违约责任：1.甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条、鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）贰万柒仟伍佰元整，其中乙方支付（大写）贰万柒仟伍佰元；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，乙方支付人民币（大写）壹仟元。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费金额的0.05%支付违约金。本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。第十四条、上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有：空调贰台、电视壹台、冰箱、洗衣机、沙发、茶几桌、床2张、热水器、燃气灶、抽油烟机、衣柜2个。第十五条、本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。丙方已经本协议所约定的买卖双方的权力、义务向双方作出说明，双方明确理解本协议之内容，并自愿签署本协议。第十六条、本协议壹式叁份，甲方、乙方、丙方各执壹份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方盖章后生效。如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：卓丽梅与卓主育为兄妹关系，卓主育征得卓丽梅同意出售上述房产，卓主育代为签署本协议，承担本协议所签订合同责任，待卓丽梅回国后，办理上述房产解押和过户手续，乙方同意通过公证方式委托。”卓主育在该协议的甲方处签署“卓丽梅”、“卓主育”的名字并捺印，潘志云在该协议的乙方处签署“夏桂妹”、“潘志云”的名字并捺印，金海成中介在该协议的丙方处加盖印章。上述协议签订后，潘志云已经支付给卓主育50000元，卓主育已将上述房屋的钥匙交给潘志云，潘志云、夏桂妹已经入住使用讼争房屋，现上述房屋仍由潘志云、夏桂妹居住使用。潘志云系夏桂妹的配偶，庭审中，夏桂妹表示其认可潘志云签名捺印的《房产买卖协议》的法律效力。卓丽梅系卓主育的妹妹，庭审中，卓丽梅表示其没有委托卓主育代为出售讼争房屋，且卓丽梅不认可卓主育签订的《房产买美协议》的效力。庭审中，潘志云做如下陈述：“我是第三人厦门市集美区金海成房屋中介服务部的中介人员”，“签订讼争房产买卖协议时我是厦门市集美区金海成房屋中介部的中介人员”。庭审中，本院依法询问金海成中介“潘志云在签订房产买卖协议时是你中介部的中介人员吗？”金海成中介回答：“是的，现在还在我们中介部上班。”庭审中，本院依法询问原告“讼争房屋土地房屋权证的原件你放在哪里？”原告回答：“讼争房屋土地房屋权证的原件我之前放在我哥哥那里，卓主育签订房屋买卖协议的时候就在他那里。”本院并依法询问被告及第三人“你们在签订房产买卖协议的时候，有无看到讼争房屋土地房屋权证？”被告委托诉讼代理人回答：“我们有看到第三人卓主育出示的产权证复印件。”第三人卓主育回答：“我当时有出示产权证复印件给被告及中介看。”第三人金海成中介回答：“当时卓主育有出示产权证复印件给大家看。”庭审中，本院依法询问被告有无看到卓丽梅委托卓主育代为出售讼争房屋的相关委托手续，被告委托诉讼代理人回答：“没有。”本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条的规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”以及第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，被告夏桂妹没有证据证明卓主育出售讼争房屋并签订《房产买卖协议》时有取得所有权人卓丽梅的授权，原告卓丽梅与第三人卓主育亦不认可卓丽梅有授权卓主育出售讼争房屋，且卓丽梅不予追认上述《房产买卖协议》的效力，故原告卓丽梅作为讼争房屋的所有权人要求被告夏桂妹立即腾空并搬离讼争房屋并支付相应的占有使用费，于法有据，应予支持。关于占有使用费的标准，本院根据本案的具体情况，酌情认定为50元/天。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告夏桂妹应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于厦门市××区××室的房屋；二、被告夏桂妹应于本判决生效之日起十日内向原告卓丽梅支付房屋占有使用费（自起诉之日即2016年6月6日起按50元/天的标准计至被告夏桂妹实际搬离位于厦门市××区××室的房屋之日止）；三、驳回原告卓丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏桂妹负担，该款被告夏桂妹应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 韩德坤二〇一七年六月二十六日书记员 郑 好附：本案所适用法律法规及相关司法解释《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。PAGE 微信公众号“”