（2016）黑01民终2642号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-27
案件名称
黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司、赵立军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司,赵立军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终2642号上诉人（一审被告）：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人:高寿山,该公司经理。委托诉讼代理人:田景荣,黑龙江冰城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:赵立军,男,1990年5月6日出生，汉族，龙江押运守押员,住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）因与被上诉人赵立军房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人嘉德汇地公司委托诉讼代理人田景荣，被上诉人赵立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德汇地公司上诉请求：1.撤销（2016）黑0104民初5219号民事判决；2.依法改判，降低违约金。事实和理由：一审法院认定违约金不当。违约金的作用应该是以弥补当事人的损失为主，本案中赵立军获得了等同交付利益，不应当同时收取租金的情况下再给付违约金，租金的比例按照年10%损失的比例换算为日0.0278%。根据最高院的相关司法解释，当违约金超过损失的30%当事人可以请求降低，比例应相应计算为日0.0361%，一审法院认定违约金过高。如承担违约责任，违约金应按0.0083%计算。另外，因赵立军收取了租金实现了合同的目的，一审法院认定解除合同错误，认定统一经营租赁协议不成立是错误的，且对购买商铺款的具体数额没有明确的表述。赵立军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回嘉德汇地公司的上诉请求。双方签订的合同有效，一审法院按合同约定判决嘉德汇地公司给付违约金合理。赵立军向一审法院起诉请求：1、解除赵立军与嘉德汇地公司之间签订的《商铺使用权转让合同》和与第三人签订的《新天意商品批发城统一租赁协议》；2、嘉德汇地公司返还赵立军支付的商铺使用权转让费90,000元；3、嘉德汇地依据合同约定按日万分之五支付赵立军违约金39,150元。一审法院认定事实：2014年5月26日，赵立军与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：“嘉德汇地公司（甲方）是‘新天意商品批发城’项目产权人。赵立军（乙方）受让使用权的商铺坐落于哈尔滨市××［××天意商品批发城（××）］××区××号商铺。该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天甲方按乙方实际房款的万分之五支付违约金。乙方受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为4.45平方米，乙方一次性受让商铺使用权，总额为112，500元。乙方同意于2014年5月26日一次性交付铺款总额的100%，即112,500元。乙方在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方统一经营和管理，并与甲方签订《统一经营租赁协议》。”。2014年5月26日，第三人宽泰物业公司与赵立军签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：“为实现新天意商品批发城的统一经营，提高新天意商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（赵立军）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的“新天意商品批发城”H区30号商铺出租给乙方（宽泰物业公司）。租赁期间从2014年12月31日至2016年12月30日。年租金为11,250元，该商铺前两年委托租赁租金总计22,500元。”。合同签订后，第三人宽泰物业公司并未直接向赵立军支付两年商铺的租赁费22,500元。该费用由嘉德汇地公司在赵立军总转让费112,500元中予以扣除，即赵立军实际上向嘉德汇地公司交纳商铺使用权转让费共计90,000元。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。赵立军与嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，嘉德汇地公司不能给予明确答复。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、嘉德汇地公司未按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间即2014年12月31日向赵立军交付商铺的使用权，赵立军能否据此要求解除《商铺使用权转让合同》及《新天意商品批发城统一租赁协议》；二、嘉德汇地公司抗辩称，赵立军在与其签订《商铺使用权转让合同》的同时，已经同意将该商铺的使用权前两年（2014年12月31日至2016年12月30日）出租给第三人宽泰物业公司，赵立军已经获得了至2016年12月30日的租金，已经实现了合同目的。现租赁未到期，嘉德汇地公司的该抗辩理由是否成立；三、第三人宽泰物业公司述称，其现在是争议商铺的管理者及使用者，在承租期内享有对争议商铺的处置权，要求维持现状的请求是否合理。关于本案第一个争议焦点：首先，赵立军、嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案赵立军与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。嘉德汇地公司与赵立军签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按赵立军实际房款的万分之五支付违约金，而至赵立军起诉之日2016年9月9日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，导致赵立军长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，故赵立军要求解除与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，应予支持。关于第三人宽泰物业公司与原告赵立军就诉争商铺签订的《统一经营租赁协议》，因诉争商铺始终未实际交付使用，赵立军亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，从本案的客观情况看，该租赁协议事实上并未实际履行。《中华人民共和国合同法》规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，租赁合同属于要物合同，涉案《统一经营租赁协议》未履行租赁物的给付，不具备租赁合同成立的要件，不存在解除合同，故赵立军要求解除与第三人宽泰物业公司签订的《统一经营租赁协议》，不予支持。关于本案第二个争议焦点：根据合同的相对性，赵立军、嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》与赵立军、第三人宽泰物业公司之间签订的《统一经营租赁协议》是两个法律关系。嘉德汇地公司称赵立军已经获得了至2016年12月30日的租金，已经实现了合同目的。“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意，因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证赵立军购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司的主张没有事实依据，不予采纳。嘉德汇地公司不能按照合同约定的时间向赵立军交付商铺，已经构成违约，嘉德汇地公司应当向赵立军承担违约责任。关于本案第三个争议焦点：虽然嘉德汇地公司与赵立军签订《商铺使用权转让合同》后，第三人宽泰物业公司与赵立军就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但如前所述，该租赁协议并未实际履行，赵立军所缴纳的款项就是购买商铺费用，故第三人宽泰物业公司与本案并无必然的联系，其主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及赵立军、嘉德汇地公司签订的合同约定，赵立军要求嘉德汇地公司返还其实际交付的商铺转让费及按照合同约定支付违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，请求合理，应予支持，但返还商铺转让费的数额应以赵立军实际交付的转让费金额为准。一、解除赵立军与黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于2014年5月26日签订的《新天意商品批发城商铺使用权转让合同》；二、待本判决发生法律效力后，黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司向赵立军返还商铺使用权转让费90,000元及违约金27,810元[（90，000元×0.0005）/天×618天（自2015年1月1日起至2016年9月9日止）]；三、驳回赵立军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，嘉德汇地公司与赵立军签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按赵立军实际房款的万分之五支付违约金，而至赵立军起诉之日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，致使赵立军长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，依照上述法律规定，赵立军有权请求解除其与嘉德汇地公司之间的《商铺使用权转让合同》，一审对此认定正确，本院予以维持。关于嘉德汇地公司主张，赵立军已经获得了至2016年12月30日的租金，获得了经济利益，已经实现了合同目的，“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意。因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证赵立军购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司关于其不构成根本违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于嘉德汇地公司称，一审认定事实不清，认定商铺租金是从购买商铺款中直接扣除的错误的问题。虽然赵立军与宽泰物业签订了《同意经营租赁协议》，并以赵立军的名义出具了收取租金的收条，但诉讼中，嘉德汇地公司明确承认该租金系从购买商铺款中扣除的，故嘉德汇地公司的主张依据不足，不予支持。关于嘉德汇地公司主张违约金标准过高的问题。嘉德汇地公司与赵立军签订的《商铺使用权转让合同》约定预计2014年12月31日前开业，每延期一天甲方按乙方实际房款的万分之五支付违约金，该违约金计算标准未超过法律规定，且嘉德汇地公司亦未提供证据对其主张加以证实，故嘉德汇地主张违约金标准过高，依据不足。综上所述，嘉德汇地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656元，由上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员 梁红玉审判员 宋 凯二〇一七年六月二十六日书记员 周小倩 微信公众号“”