（2017）津0115民初3225号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-28
案件名称
袁桂清与霍晶晶、张树宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁桂清,霍晶晶,张树宝,天津市美信房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3225号原告：袁桂清，男，1985年9月4日出生，汉族，居民，住河南省禅城县。委托诉讼代理人：杨坤，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁沙沙，天津世杰律师事务所律师。被告：霍晶晶，女，1987年4月14日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：张树宝，男，1982年7月29日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：天津市美信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区开元路健身广场对面。法定代表人:郭仲田，该公司经理。原告袁桂清与被告霍晶晶、张树宝、第三人天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁桂清的委托诉讼代理人杨坤、梁沙沙，被告霍晶晶、张树宝到庭参加诉讼。第三人美信公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁桂清向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金50000元、支付违约金103000元、赔偿原告经济损失150000元，以上金额合计303000元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还原告定金50000元、支付违约金253000元，以上合计303000元。事实和理由：二被告为夫妻关系，原告经第三人介绍购买二被告位于天津市××××花园××的房屋。2017年1月14日，原、被告在第三人处签订《房屋买卖居间合同》，约定成交价1030000元，原告向被告交付定金50000元。合同签订后，原告备齐首付款并多次催促被告按照合同约定的日期尽快办理相关手续，被告先是拖延，后明确表示不予出售。原告认为被告的行为违反合同约定且违背诚实守信原则，严重损害了原告的合法权益，故此呈诉。霍晶晶辩称，其没有说过不出售涉案房屋。不同意原告的诉讼请求。涉案房屋剩余贷款还清后其就通知中介了，2017年3月14日中介通知其3月15日去办理过户手续，2017年3月15日其去宝坻区房管局与中介见面了，但并没有见到原告，原告却发来短信说被告没有去房管局。张树宝辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋贷款早已还清了。第三人美信公司在答辩期内未提交书面意见。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2017年1月14日，原告与被告霍晶晶经美信公司居间订立《房屋买卖居间合同》，约定：卖方：张树宝委托代理人：霍晶晶买方：袁桂清第一条房屋基本情况1、买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于天津市宝坻区××花园××号的房屋。第二条成交价格及交易税费支付1、该房屋成交价格为1030000元。第四条、定金及房款支付1、买方于2017年1月14日交付50000元给卖方作为定金，并作为第一部分房款。2、第二部分房款980000元买方贷款：买方须于2017年3月15日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续，卖方同时将已收取的定金（即第一部分房款）一同存入该机构办理代收代付手续并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续……第七条违约责任2、如卖方未能履行本合同之条款已致本合同不能顺利完成，则卖方须向买方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金。4、买卖双方委托居间方协助办理该房屋过户、银行贷款及代收代付等相关手续，则买卖双方应积极配合并亲自到场办理，若不按约定办理逾期七天视为单方解除合同，违约方按第七条第1或2、3承担违约责任。第十一条备注：卖方承诺此房户口于2017年6月1日之前迁出。合同签订后，原告于2017年1月14日交付被告霍晶晶定金50000元。双方对以下事实存在争议：原告主张因2017年3月15日被告霍晶晶称被告张树宝忘记存折密码，当天无法办理过户手续，银行需要七天时间办理好密码事宜，故原告分别在2017年3月22日、3月24日、3月26日、3月27日、3月28日、3月29日、3月30日、3月31日给被告尾号为2220的手机号码发送短信，催促办理过户事宜，但被告均未回复。且在2017年3月下旬，中介员工称被告明确表示不再出售涉案房屋，并协调赔偿事宜。为证明其主张的事实，原告向法庭提交了向被告张树宝名下尾号为2220的手机号码发送短信的截屏4张，被告霍晶晶出具的承诺书1份，美信公司齐志刚与原告的通话录音2份，原告与美信公司齐志刚的微信聊天记录7张。原告主张鉴于被告的行为已经构成违约，根据《房屋买卖居间合同》第七条第4款“买卖双方委托居间方协助办理该房屋过户、银行贷款及代收代付等相关手续，则买卖双方应积极配合并亲自到场办理，若不按约定办理逾期七天视为单方解除合同，违约方按第七条第1或2、3承担违约责任。”之约定，该合同已因被告的违约而解除。二被告对此均不予认可，均称涉案房屋是张树宝的婚前个人财产，《房屋买卖居间合同》是霍晶晶签署的，张树宝并不清楚。被告并未向中介及原告表示过不出售涉案房屋，张树宝的存折密码确实忘记了，银行办理需要时间，被告收到过原告2017年3月15日发来的短信并回复了原告外，没有看到及回复过原告发来的其他短信。被告霍晶晶还称因涉案房屋是张树宝购买的二手房，原房主是外地人户口还保留在该涉案房屋处，其要求与原告签订一个延期迁户口的约定，原告没有同意。霍晶晶表示只要原告与被告签署延期迁户口的约定后就能和原告去办理房屋过户手续，但并未提交证明，原告对此予以否认。本院认为，被告霍晶晶作为被告张树宝代理人与原告袁桂清签订《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，是合法有效的，双方均应依约履行。被告张树宝的签名虽为霍晶晶代签，但其与被告霍晶晶系夫妻关系，结合庭审中被告张树宝对被告霍晶晶收取原告购房定金50000元予以认可，且被告张树宝表示其已于2017年2月就将涉诉房屋贷款还清，此举亦是在履行《房屋买卖居间合同》的卖方义务，综合上述情形被告霍晶晶的行为构成表见代理，故对二被告提出的张树宝对合同不清楚的抗辩意见，本院不予采信。合同签订后，原告依约向被告霍晶晶交付定金50000元，为合同的履行提供了担保，双方均应按照《房屋买卖居间合同》的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告以存折忘记密码无法办理房屋过户手续为由在2017年3月15日未能与原告在房管部门办理手续，且之后在原告的催促下一直拒绝配合办理房屋相关过户手续，且被告在庭审中亦表示只有原告同意与其签订延期迁出户口的约定才能与原告办理过户手续，故本院确认被告违约，应承担违约责任。2017年4月1日天津市人民政府办公厅发布的《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》实施，原告非本市户籍居民，不具备在天津市购房资格，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》已无法继续履行，故应予以解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请合同约定违约金过低，调整到253000元，但未能提交其实际损失的证据，不能证明合同约定的违约金过低，故本院认定违约金应按照合同约定成交价的10%计算即103000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告袁桂清与被告张树宝2017年1月14日订立的《房屋买卖居间合同》；二、被告张树宝于判决生效后十日内返还原告袁桂清购房定金50000元，赔偿原告袁桂清违约金103000元；三、驳回原告袁桂清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元，减半收取计2923元（原告已预交），由原告袁桂清负担1423元，被告张树宝负担1500元，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 张宇倩二〇一七年六月二十六日书记员 杜建玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”