（2017）闽01民终2519号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-01
案件名称
福州新起点商业管理有限公司、福州华辰房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州新起点商业管理有限公司,福州华辰房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2519号上诉人（原审原告）：福州新起点商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人：朱家军。委托诉讼代理人：陈智勇、周丽丽，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人：魏传银。委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。上诉人福州新起点商业管理有限公司（以下简称“新起点公司”）因与被上诉人福州华辰房地产有限公司（以下简称“华辰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3546号民事判决，上诉至本院。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新起点公司的委托诉讼代理人周丽丽，被上诉人华辰公司委托诉讼代理人陈能武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新起点公司诉讼请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实与理由：1.华辰公司于2014年8月13日发出的辰发字101号通知函，仅是要求新起点公司履行合同项下的支付押金和租金的义务，并非行使合同解除权；2.华辰公司于2014年8月27日发出的辰发字113号《解约函》应认定无效，双方签订的租赁合同约定，新起点公司从店面交付之日向华辰公司支付押金及首月租金，而店面的具体交付时间由双方共同以书面形式确认。但华辰公司始终没有出具对店面交付时间的书面确认，却以其自认为的交付时间为依据，在《解约函》中要求新起点公司缴纳押金及租金，故新起点延付押金和租金具备正当理由。另外，新起点公司收到《解约函》时，即向华辰公司财务总监王昭阳提出异议，其答复是公司同意协商，故新起点公司收到华辰公司的解约函后，华辰公司已经对其行使的合同解除权进行了撤销。3.华辰公司于2014年10月15日发出的辰发字137号告知函，因未能达到新起点公司，而应当认定为无效。快递的面单上显示签收人为“门卫”，而新起点公司因为经营地址变更而未能收到该上述函件。所谓“门卫”是万达公司聘请的工作人员，并非为新起点的员工。华辰公司辩称，上诉人新起点公司诉讼请求无事实和法律依据：1.《解约函》到达上诉人即为生效。2.上诉人在收到2014年8月27日发出的《解约函》后，提起本案诉讼的时间早已超过了法定的“三个月”期限，双方之间的《租赁合同》已经解除；3.上诉人未向答辩人支付过任何款项，其行为已经构成根本违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。新起点公司向一审法院诉讼请求：确认华辰公司于2014年10月15日发出的关于解除2012年2月13日《租赁合同》的《告知函》不发生法律效力。（诉讼中，又增加诉讼请求：1.确认华辰公司于关于2014年8月13日发出的解除2012年2月13日双方签订《租赁合同》的《通知函》无效；2.确认华辰公司于2014年8月27日发出的关于解除2012年2月13日双方签订《租赁合同》的《解约函》无效。）一审法院认定事实：2012年华辰公司与新起点公司签订《租赁合同》，约定华辰公司将位于福州市台江区君临天华项目二层店面出租给新起点公司，合同写明本协议项下店面的建筑面积约8341.1㎡，以实际租赁面积为准，同时约定租期为7年，免租期一年，第二年月租金40元/㎡，之后每年按5%的比例递增，且在合同中注明该合同有3份附件，用于注明租赁物的范围、面积及位置。合同签订后，华辰公司即向新起点公司交付了上述全部店面，但华辰公司未按合同约定与新起点公司就租赁商铺面积等事宜制作《租赁合同》约定的附件1《本协议项下店面的平面图》、2《出租店面清单》、3《交付时间及范围确认书》。2014年8月13日，新起点公司收到华辰公司发出的《通知函》，要求新起点公司七日内交纳押金和首月租金，否则将解除双方签订的《租赁合同》。新起点公司收到该函件后即向华辰公司递交了《关于要求按合同约定处理天华二层店面租赁中存在若干问题的报告》，在该报告中，新起点公司要求核对场地面积、首租期等事宜。8月27日，新起点公司又收到华辰公司发出的《解约函》，称“我司仍未收到贵司支付的租金人民币1334567元。……我司正式解除与贵司签订的租赁合同”。为此，新起点公司又催促华辰公司对其上述报告所反映的问题进行处理并回复。2014年10月15日，华辰公司向新起点公司发出一份《告知函》，该《告知函》封面内容为：“1015574149012的EMS快递面单”，该函称：“……然贵公司逾期仍未向我司支付上述款项，我司于同年8月27日向贵司发出《解约函》，明确提出正式解除与贵司签订的租赁合同并收回店面。在此，我司再次函告贵司：贵我双方的租赁合同法律关系已经解除，贵司无权处置属于我司名下的君临天华项目二层店面（总建筑面积约8341.1平方米）的资产”。新起点公司一审中，提供一份工商登记管理部门的《内资企业登记基本情况表》，以此说明其公司工商注册地址于2013年2月1日由上述原注册地址变更为：福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华2#4A#连接体二层24号店面，从而否认其有收到该份《告知函》。一审法院认为，新起点公司以其未收到华辰公司于2014年发出的《通知函》、《解除函》、《告知函》为由，要求判令确认上述三份函件无效的诉讼请求，缺乏事实依据。且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十六条(?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十九条(?javascript:SLC(21651,99)?)规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，新起点公司现对解除合同提出异议，也已超过法定三个月期限。因此对新起点公司的诉讼请求不予支持。判决：驳回新起点公司的诉讼请求。案件受理费300元，由新起点公司负担。本院二审期间，双方没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为：上诉人新起点公司确认于2014年8月先后收到被上诉人华辰公司发出的《通知函》、《解约函》，但称被上诉人已主动撤销上述两函件，依据不足，本院不予采信。而被上诉人于2014年10月15日再次发出的《告知函》，系其对前述《通知函》、《解约函》的重复申明，即告知新起点公司双方合同已解除等事宜。故上诉人关于前述《通知函》、《解约函》尚在协商中故无效的异议，均与事实不符。上诉人称其没有收到被上诉人在2014年10月15日《告知函》，但被上诉人华辰公司通过同样的邮政EMS快递方式向新起点公司寄送的《告知函》，与上述华辰公司寄送的《通知函》、《解约函》的通讯地址一致，寄送的时间接近，快递单据也证明该邮件已于2014年10月17日签收，故上诉人新起点公司否认其收到上述《告知函》不符合常理，本院不予采信。因此，上诉人关于上述三份函件无效的异议，均不成立。综上所述，新起点公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由福州新起点商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈光卓审判员 薛闳引审判员 陈 辉二〇一七年六月二十六日书记员 刘 巍PAGE 更多数据：搜索“”来源：