（2017）豫01民终5802号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-10-16

案件名称

郑州铁路局房地产综合开发总公司、艾金科房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州铁路局房地产综合开发总公司,艾金科,郑丽霞,郑州中原铁道凯盛置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终5802号上诉人（��审被告）：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地郑州市二七区淮河东路5号。法定代表人:李建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李一，该公司员工。委托诉讼代理人：杨雪，该公司员工。被上诉人（原审原告）：艾金科，男，1973年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑丽霞，女，1974年7月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。原审第三人：郑州中原铁道凯盛置业有限公司，住所地郑州市二七区陇海路189号凯盛通讯城605室。法定代表人：吕国勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开��总公司（铁路局房地产公司）因与被上诉人艾金科、郑丽霞及原审第三人郑州中原铁道凯盛置业有限公司（以下简称凯盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉铁路局房地产公司的委托诉讼代理人李一、杨雪，被上诉人艾金科的委托诉讼代理人李凯，被上诉人郑丽霞的委托诉讼代理人代召国，原审第三人凯盛置业公司的委托诉讼代理人郭志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铁路局房地产公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7311号民事判决，驳回艾金科的诉讼请求；2.一二审的诉讼费用由艾金科承担。事实和理由：1.铁路局房地产公司只是凯盛置业公司的出资人之一，凯盛通讯城的开发、施工、销售都是由凯盛置业公司独立完成，铁路局房地产公司不是凯盛通讯城的所有权人，无权处理不属于自己的财产。2.2008年9月12日铁路局房地产公司出具的授权委托书，是因为建设用地尚在铁路局名下，为办理相关手续方便，向政府相关部门出具，凯盛置业公司在与艾金科订立合同时并未向其说明其受铁路局房地产公司委托，铁路局房地产公司也未向艾金科出具授权委托，因此铁路局房地产公司的委托行为不存在。3.与艾金科签订商铺买卖合同的是凯盛置业公司，收取房款的也是凯盛置业公司，交付房屋的也是凯盛置业公司，铁路局房地产公司不是商铺买卖合同的主体。一审判决要求铁路局房地产公司承担责任，没有事实依据。4.凯盛置业公司并非铁路局房地产公司的被委托方，二者之间并不存在任何委托关系，凯盛置业公司收取房款的后果不应由铁路局房地产公司承担。综上，请求驳回艾金科、郑丽霞的诉讼请求。艾金科辩称，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛商贸公司）在铁路局房地产公司的授权范围内代为签订商铺买卖合同代为收取定金、房款，合同的权利和义务由铁路局房地产公司承受，铁路局房地产公司应对凯盛商贸公司的违约行为承担违约责任。宋凤婵诉凯盛商贸公司案件的案卷中，工程规划许可证、工程施工许可证均登记在铁路局房地产公司名下，足以证明商铺所在的楼房是由铁路局房地产公司开发建设的。铁路局房地产公司存在授权凯盛置业公司代为收取房款的事实，凯盛商贸公司、凯盛置业公司存在人员、财务混同，铁路局房地产公司对两家公司存在控制关系，铁路局房地产公司应对此承担责任。石慧娟诉铁路局房地产公司案，也存在凯盛置业公司代��部分房款的事实，铁路局房地产公司与凯盛置业公司一致承认铁路局房地产公司授权凯盛置业公司收取房款。艾金科与凯盛商贸公司于2009年3月27日签订了商铺买卖合同，双方约定总房款90万元，签订合同时前期支付的15万元属于定金冲抵房款，交付商铺时付清剩余房款75万元，艾金科按照合同约定于2009年3月27日向凯盛商贸公司支付15万元属于定金，凯盛商贸公司出具了收据，定金已实际交付，应适用定金法则。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑丽霞辩称，2008年9月12日《授权委托书》中明确载明：为了利于经营销售工作，现铁路局房地产公司授权由凯盛商贸公司全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。因此一审判决认定铁路局房地产公司委托凯盛商贸公司向郑丽霞��售商铺有事实依据，故铁路局房地产公司的上诉理由不成立，请求驳回铁路局房地产公司的上诉，维持原判。凯盛置业公司述称，凯盛置业公司与本案没有法律关系，且与艾金科、郑丽霞没有签订买卖合同，也未履行商铺的买卖，与本案不存在权利义务关系。艾金科向一审法院起诉请求：1.解除艾金科与凯盛商贸公司于2009年3月27日签订的商铺买卖合同；2.铁路局房地产公司向艾金科返还房款60万元，支付定金10万元，共计70万元；3.诉讼费由铁路局房地产公司承担。郑丽霞向一审法院起诉请求：1.解除艾金科与凯盛商贸公司于2009年3月27日签订的商铺买卖合同；2.铁路局房地产公司向郑丽霞返还房款311228.08元，支付违约金31122.81元，共计342350.89元；3.诉讼费由铁路局房地产公司承担。一审法院认定：2009年3月27日，艾金科与凯盛商��公司签订一份《商铺买卖合同》，约定“甲方凯盛商贸公司乙方艾金科…第一条1.乙方购买的商铺位于郑州市××通讯××楼××、××、××（陇海××、布厂街西），该商铺的用途为通讯器材销售。2.该商铺合同约定按套内面积共25.65平方米。第二条甲方与乙方约定该商铺价款按套内面积计算，总金额900000元。…第四条1.在本协议签订时乙方向甲方支付150000元；前期所交纳定金冲抵购房款；2.在甲方向乙方交付商铺时，乙方向甲方交清剩余款750000元（…剩余款在2009年4月25日前付清）。第六条甲方应当在2009年3月1日前，将符合本合同约定的商铺交付乙方使用…第七条甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，…甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已��房款10%的违约金。…”同日，凯盛商贸公司受铁路局房地产公司委托收取了艾金科支付的150000元，2009年3月29日，凯盛商贸公司受铁路局房地产公司委托收取了艾金科支付的购房款450000元，2009年6月5日，艾金科支付给凯盛置业公司购房款300000元。现商铺交付已满4年，但铁路局房地产公司不能办理产权证。双方发生纠纷，艾金科诉至一审法院。另查明，艾金科与郑丽霞原系夫妻关系，二人于2013年11月27日经广东省东莞市第一人民法院调解离婚。广东省东莞市第一人民法院于当日出具（2013）东一法民一初字第6545号民事调解书，其中约定：郑州市××号凯盛通讯2楼2078、2079号商铺归艾金科所有，郑州市××号凯盛通讯2楼2079号商铺归郑丽霞所有。2016年5月26日，艾金科（甲方）与郑丽霞（乙方）签订协议书一份，约定：“1.依据商铺买卖合同的约定，2072、2078、2079号三间商铺套内面积共25.65平方米。2.依据（2013）东一法民一初字第6545号民事调解书确定：2078号、2079号商铺归甲方所有，双方确定甲方份额占三间商铺总面积的三分之二，即17.1平方米，该调解书确定2072号商铺归乙方所有，双方确定乙方的份额占三间商铺总面积的三分之一，即8.55平方米。3.本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字按手印后生效，甲乙双方应以此为据，全面切实履行本协议。备注：2072、2078、2079三间商铺总金额是玖拾万元正，甲方占三分二合计陆拾万元正，乙方占三分之一合计叁拾万元正。”还查明，2008年9月12日，铁路局房地产公司给凯盛商贸公司出具授权委托书，授权凯盛商贸公司全权负责位于郑州市××号综合办公楼项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。凯盛商贸公司已于2010年10月18日办理了注销手续。一审法院认为，凯盛商贸公司作为铁路局房地产公司的受托人与艾金科签订《商铺买卖合同》，有关该合同的权利义务应由铁路局房地产公司承担。上述《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，双方应按照约定的内容履行各自的义务。《商铺买卖合同》中明确约定了“甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，…甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：乙方退房…”。现艾金科已按照合同约定履行了相应的义务，但铁路局房地产公司在约定的期限内未能为艾金科办理产权手续，也无证据证明其在规定期限内取得该商铺的产权，违反了合同约定的义务，应当承担相应的法律责任。艾金科与郑丽霞原系夫妻，后二人离婚。在离婚时，艾金科与郑丽霞约定，郑州市××号凯盛通讯2楼2078、2079号商铺归艾金科所有，郑州市××号凯盛通讯2楼2079号商铺归郑丽霞所有。之后二人于2016年5月26日签订协议再次约定，2072、2078、2079三间商铺总金额是玖拾万元正，艾金科占三分二合计陆拾万元正，郑丽霞占三分之一合计叁拾万元正。郑丽霞虽称艾金科在2016年5月26日签订协议时存在欺骗、隐瞒行为，但该协议是艾金科与郑丽霞之间对夫妻财产分割的明确约定。虽然郑丽霞提交的凯盛通讯市场管理中心出具的证明显示2072号商铺面积为8.87平方米，但凯盛通讯市场管理中心既非商铺的开发方、承建方也非房管部门，故该份证明不足以证明艾金科存在隐瞒、欺诈行为。另郑丽霞未另案要求撤销上述其与艾金科签订的协议，故该份协议真实有效，应当作为艾金科与郑丽霞主张本案涉及商铺财产权益的依据。综上所述，艾金科起诉要求解除合同、返还房款600000元及要求铁路局��地产公司支付定金100000元的主张理由正当，一审法院予以支持；郑丽霞的主张返还房款及违约金的要求，理由正当，一审法院予以支持。关于郑丽霞要求返还的房款，一审法院按照其与艾金科的协议约定，支持300000元；关于郑丽霞要求支付违约金的主张，因《商铺买卖合同》中明确约定“乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金”，该约定不违反法律的强制性规定，故一审法院对郑丽霞的该项诉讼请求支持30000元。对郑丽霞要求过高部分，一审法院不予支持。关于铁路局房地产公司主张艾金科应扣除使用期间的合理费用的意见，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和��民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除艾金科与铁路局房地产公司于2009年3月27日签订的《商铺买卖合同》；二、铁路局房地产公司于判决生效之日起十日内返还艾金科房款600000元、并支付艾金科定金100000元，共计700000元；三、铁路局房地产公司于判决生效之日起十日内返还郑丽霞房款300000元、并支付郑丽霞违约金30000元，共计330000元；四、驳回郑丽霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14017.50元（分别由艾金科预付10800元、由郑丽霞预付3217.50元），由铁路局房地产公司负担。（铁路局房地产公司于判决生效之日起十日内分别支付给艾金科10800元、郑丽霞3217.50元。）本院二审期间，铁路局房地产公司提交的证��为：郑州市中级人民法院（2015）郑民三撤仲字第68号裁定书一份，证明凯盛商贸公司与凯盛置业公司是两个独立的法人，不存在混同关系，各自应承担各自的义务。艾金科、郑丽霞、凯盛置业公司对此证据的意见为：该裁定书与本案无关，不能证明凯盛商贸公司与凯盛置业公司人员、财务上的关系。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，铁路局房地产公司于2008年9月12日向凯盛商贸公司出具授权委托书委托凯盛商贸公司全权负责位于郑州市××号综合办公楼项目营销经营工作，并由凯盛商贸公司对经营摊位的出租、销售签署协议，后凯盛商贸公司于2009年2月27日与艾金科签署《商铺买卖合同》，艾金科也按照合同约定履行了相应的义务，而凯盛商贸公司于2010年10月18日注销，铁路局房地产公司却未在约定的期限内为艾金科办理产权手续。现艾金科、郑丽霞根据双方的离婚协议约定分别要求铁路局房地产公司承担《商铺买卖合同》的违约责任，符合法律规定，故铁路局房地产公司上诉称其不是涉案商铺的所有权人、其未与艾金科签订合同、其也未收取房款、其不应承担相应的法律责任，该上诉理由与上述事实不符，也不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，故本院对该上诉理由不予支持。综上，铁路局房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14017.5元，由郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　黎审��员李剑锋审判员　邢永亮二〇一七年六月二十六日书记员　曹芳宇来源：百度搜索“”