（2016）内0105民初6638号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-30
案件名称
王诚、孙玉芬与南昌市第一建筑工程公司、南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王诚,孙玉芬,南昌市第一建筑工程公司,南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初6638号原告：王诚，内蒙古融事达有限公司经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律工作者。原告:孙玉芬，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律工作者。被告：南昌市第一建筑工程公司。法定代表人：刘扬国，总经理。委托诉讼代理人：刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司。负责人黄志平，总经理。原告王诚、孙玉芬与被告南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）、南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼和浩特分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序审理，依原告申请，于2016年11月28日裁定采取保全措施。本院于2016年9月21日公开开庭审理了本案。原告王诚、原告孙玉芬及王诚的委托诉讼代理人李玉凤，被告南昌一建公司委托诉讼代理人刘兴廷到庭参加诉讼，南昌一建呼和浩特分公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王诚、孙玉芬向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》为无效合同并请求返还原告的购房首付款30万元；二、承担赔偿利息从2015年1月1日计算至实际支付之日起，按照中国人民银行利率的双倍计算。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月26日，双方签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房》协议书，原告购买了被告开发的位于金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》项目3号楼3单元103户，建筑面积119.6平方米，单价每平方米4500元/平方米。房屋总价538200元，首付款为30万元，原告于2013年9月26日交付了首付款30万元。同时约定，2014年12月31日交付房屋，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项同期利率双倍的补偿。签订协议后，被告违反约定，至今仍未开工建设。承建单位南昌一建及其分公司也已经撤出了该项目。作为开发单位蒙和房地产开发有限责任公司并未取得该项目的《商品房预售许可证》《建设用地规划许可证》等五证，被告作为施工单位也没有自行销售的权利，因此该认购协议认为无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第15条、第19条之规定，请求确认商品房买卖合同为无效合同并请求依法返还被告的购房首付款30万元及双倍银行利息。南昌一建公司答辩称，一、根据合同相对性，南昌一建公司不是《爱巢8090项目团购内部认购协议》的出卖人，亦未对该协议加盖公章，协议显示的房屋出卖方为南昌一建公司的分公司，王诚、孙玉芬的诉求主体不适格，王诚、孙玉芬因协议起诉南昌一建公司属于主体不适格，应依法予以驳回起诉。二、南昌一建公司呼和浩特分公司与王诚、孙玉芬并未签订过《爱巢80、90项目团购内部协议》，也未出具过收款收据，故南昌一建公司对该协议及收款收据加盖的南昌一建呼和浩特分公司的公章及财务章的真实性提出异议，请求法院委托第三方鉴定机构对上述印章的真实性进行鉴定。三、本案遗漏了当事人，应追加具有利害关系的下列当事人参与本案诉讼，以便查明事实、公正审理：1、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司其作为爱巢8090项目开发商及认购协议出卖方之一，应当参与本案诉讼；2、自然人樊志高，认购协议上有樊志高签名且银行转账凭证显示其收到了王诚、孙玉芬的购房款，但樊志高并非南昌一建公司或南昌一建公司分公司的负责人，且因其涉嫌刑事犯罪现已被公安机关立案侦查，因此，樊志高系本案重大、关键一方，法院应当追加其参与诉讼。王诚、孙玉芬起诉被告主体不适格，南昌一建公司对《爱巢80、90项目团购内部认购协议》及收据加盖公章、财务章的真实性存疑，南昌一建公司并未收到王诚、孙玉芬诉称的购房款，因此不应承担本案返还购房款及赔偿有关利息损失的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王诚、孙玉芬向本院提交了爱巢8090项目内部认购协议、收据、协议书及银行流水单，南昌一建公司对银行流水单真实性认可，对其他证据真实性、合法性、关联性均不予认可。南昌一建公司向本院提交了借款协议，王诚、孙玉芬对关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，王诚作为乙方（买受人）与南昌一建公司呼和浩特分公司作为甲方（出卖人）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》约定：第一条、乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼3单元103户。该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元/㎡，总款伍拾叁万捌仟贰佰元（538，200元）。该房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条、付款方式：乙方同意选择下列第3种付款方式：分期付款，乙方于2013年9月26日支付叁拾万元（300000元）。2014年12月31日支付贰拾叁万捌仟贰佰元（238200元）。第三条、买受人交付定金后，按约定时间交付剩余房款，如逾期未交，视为买受人自动放弃认购权利，出卖人有权将上述物业另行出售，无需通知买受人，买受人所交定金不予返还。第四条、甲、乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到爱巢8090售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。双方还约定了其他事项，合同上加盖有南昌一建公司呼和浩特分公司公章，并有王诚签名。同日，南昌一建公司呼和浩特分公司向王诚出具加盖有财务专用章的30万元收据。另查明，王诚当庭认可实际购房人是孙玉芬，双方也签订协议书确认实际出资人为孙玉芬，签订购房协议是以王诚名义签订的事实。又查明，2016年9月21日、2016年10月31日，南昌一建公司向本院提交印章鉴定申请书，申请对案卷证据材料中2013年9月26日签订的爱巢8090项目团购内部认购协议上加盖的”南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”字样印章及2013年9月26日收据上加盖的”南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”字样印章真伪进行鉴定。经我院委托内蒙古中泽司法鉴定中心鉴定，鉴定机构出具内中司法鉴定中心[2017]文检字第118号鉴定报告，认定案卷证据材料中2013年9月26日签订的爱巢8090团购项目内部认购协议上加盖的”南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”印文及2013年9月26日收据上加盖的”南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”印文与自公安机关备案提取的印章是同一印章所盖印。王诚、孙玉芬对鉴定结论予以认可，南昌一建公司不予认可。2017年6月20日，内蒙古中泽司法鉴定中心出具补正书说明孙玉芬、张贵祥送检材时错标，孙玉芬购买的是3号楼3单元103户，张贵祥购买的是3号楼3单元203户相关情况。再查明，爱巢8090项目为呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发建设，南昌一建呼和浩特分公司为该项目的承建方；涉案房屋未取得商品房预售许可证明，亦未交付使用。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与南昌一建公司呼和浩特公司签订的爱巢8090团购项目内部认购协议是否应确认无效；2.原告要求南昌一建公司、南昌一建公司呼和浩特公司返还购房款30万元及给付双倍利息是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据本案查明事实，涉案房屋未取得商品房预售许可证明，原告与南昌一建公司呼和浩特公司签订内部认购协议书内容包含房屋具体位置、面积、房屋价款及房屋交付时间，且南昌一建公司呼和浩特公司收受房款并向原告开具了房款收据，故应确认双方签订的是商品房买卖合同，该合同签订至今未取得商品房预售许可证明，且作为出售方的南昌一建公司呼和浩特公司无房地产开发销售资质，故应确认涉案合同无效。对于南昌一建公司提出合同相对方是分公司，对南昌一建公司起诉不符合合同相对性原则，起诉主体不适格应驳回起诉的主张。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”原告与南昌一建公司呼和浩特分公司签订合同后产生的民事责任，因分公司无法法人资格，原告向作为总公司的南昌一建公司主张权利并无不当，该项答辩理由不能成立。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同被确认无效后，南昌一建公司应向原告返还购房款30万元。但因合同条款随之无效，原告依据合同约定主张双倍利息缺乏事实和法律依据，且原告在购房时对南昌一建呼和浩特分公司是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，对合同无效也有一定的责任，对于其诉请的利息不予支持。对于南昌一建公司提出未实际收受原告房款，原告陈述购房事实可能存在虚假，未提供银行转账凭证，印章真实性有待确认的主张。当事人对其主张的事实负有举证责任。原告庭审中提交了内部认购协议及房款收据，南昌一建公司庭审中提交借款协议数额与涉案房屋款项数额不一致，未能佐证本案购房协议是借贷关系转化及如何转化，且其提出鉴定申请后，本院委托的鉴定机构认定内部认购协议及收据上的印章与公安机关备案印章是同一印章所盖印，南昌一建公司仅以不认可鉴定结论为由不承担责任的主张本院不予采纳。对于南昌一建公司提出应追加具有利害关系当事人的主张。本案中，原告与南昌一建呼和浩特分公司签订的内部认购协议签字盖章主体明确，该协议虽然在甲方部分有呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司的字样，但并未加盖该公司公章，且房款收据加盖公章为南昌一建呼和浩特分公司财务专用章。南昌一建呼和浩特分公司系南昌一建公司依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对被告产生法律效力，由此产生的法律责任也应当由被告承担，在案证据及查明事实能够佐证本案法律关系主体为原告及南昌一建公司。南昌一建公司虽主张樊志高并公司员工，无权签订合同并收取款，但本案鉴定结果佐证内部认购协议及收据上的印章确系南昌一建呼和浩特分公司印章。南昌一建呼和浩特分公司是南昌一建公司设立的合法民事主体，其真实印章在实施签订合同等民事行为过程中具有法律效力，应当承担相应的法律责任。南昌一建公司提交的证据不能证明其具有免除法律责任的合理依据，其主张樊志高伪造印章的理由与本案鉴定结果客观上并不一致，故该项主张不能成立。综上，涉案合同应确认无效，南昌一建公司应返还购房款。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、确认原告王诚与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年9月26日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效。二、被告南昌市第一建筑工程公司于本判决生效之日起十日内向原告王诚、孙玉芬退还购房款30万元。三、驳回原告王诚、孙玉芬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元2900元（原告已预交），保全费2020元及鉴定费8400元，均由被告南昌市第一建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 刘常欣二〇一七年六月二十六日书 记 员 贾 杰 更多数据：