（2017）苏1102民初1344号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-28
案件名称
王卫英与郑月鹏、屈燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王卫英,郑月鹏,屈燕,镇江中广置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初1344号原告：王卫英，女，1958年12月8日生，汉族，住江苏省。被告：郑月鹏，男，1983年2月25日生，汉族，住江苏省。被告：屈燕，女，1956年9月24日生，汉族，住江苏省。第三人：镇江中广置业有限公司，住所地江苏省镇江市润州区黄鹤山路16号朴园上观商铺36-105号。法定代表人：罗和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷佳悦，男，住江苏省，系第三人员工。委托诉讼代理人：叶建红，男，住江苏省，系第三人员工。原告王卫英与被告郑月鹏、屈燕，第三人镇江中广置业有限公司（以下简称镇江中广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告王卫英，被告郑月鹏、屈燕，第三人镇江中广置业公司的委托诉讼代理人冷佳悦、叶建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫英向本院提出诉讼请求：判令被告返还双倍定金2万元。事实与理由：两被告系母子关系。2016年10月初，被告屈燕至第三人东吴路营业处要求出售镇江市东吴路288号香江花城69幢1503室房屋，原告在互联网看到该信息后立即与第三人取得联系，经第三人介绍相中该房屋。2016年10月19日，双方签订《房产买卖合同》一份，确定房款为63万元，首付40万元，并对付款、过户、中介费及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付定金1万元。事后，被告反悔不愿意出售房屋，对原告造成了经济损失。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告郑月鹏辩称，1.被告屈燕与原告签订合同未征得其同意，且事后未征得其追认，被告屈燕无权处分其财产，案涉合同应属无效合同；2.案涉房屋属被人民法院司法查封的财产，原告及第三人在明知查封的情形下签订合同，具有过错，目前房屋仍处于查封状态，合同标的无法交易，被告及时终止交易不存在过错，作为中介机构的第三人应严格审查交易标的并告知客户，第三人未告知是导致本案房屋无法交易的直接原因；3.房屋所收定金由中介机构收取，其和被告屈燕未实际收取任何定金，故定金应由第三人退还原告。被告屈燕辩称，案涉《房产买卖合同》确为其与原告签订，但回家后被告郑月鹏不同意其签字，其遂与第三人工作人员冷佳悦联系要求解除合同，并曾同意补偿原告损失2000元。概括原、被告各方的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：1.案涉《房产买卖合同》效力如何认定；2.原告要求被告返还定金2万元是否具有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋的出售信息曾由第三人居间代为网络发布。2016年10月19日，被告屈燕至第三人处了解案涉镇江市东吴路288号香江花城69幢1503室房屋出售事宜，在第三人的居间介绍下，以被告郑月鹏（甲方）名义与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《房产买卖合同》一份。主要内容：（1）甲方自愿将其坐落在东吴路288号香江花城69幢1503室房屋出售给乙方，房屋建筑面积约98.15平方米，产权性质为私有，同时出售标的包括沙发、空调、冰箱等室内财产。甲、乙双方共同商定房屋转让价人民币63万元；（2）乙方于签订本合同时支付甲方购房定金1万元，甲方出具收据给乙方。为督促甲、乙双方履行本契约，甲方必须将购房定金交由丙方代为保存，丙方出具收据给甲方，待房屋交接完毕后由丙方转交给甲方，同时甲方将该房屋产权证原件交押丙方或交纳与乙方购房定金等额的履约保证金给丙方；（3）双方约定于2016年11月1日（如该房屋设定有抵押权，甲方应在该日前解除抵押权）前去市房产交易所办理产权转移手续，届时乙方按下列方式支付房款：①2016年10月31日前支付人民币10万元整；②2016年11月1日首付人民币30万元整，解封过户；③乙方领到新产权证之后再次支付人民币2万元整；④尾款人民币20万元整以贷款方式支付，于2017年1月16日前付清；（4）双方约定于2017年1月16日前由甲方将该房屋证实交付给乙方，甲方交房时须结清交房前与房屋使用有关的一切费用；（5）丙方作为中介方，为甲、乙双方签订本房屋买卖合同提供居间服务，本合同签订后，甲、乙双方即有给付丙方中介费得义务。甲、乙双方应在过户当日各自向丙方支付中介佣金人民币6300元，逾期按每日5%计收滞纳金。本合同签订后，因甲、乙双方中任何一方原因致使本合同未能履行或致使本合同无效的，该方应向丙方支付双方的中介佣金，并承担丙方因维权而产生的律师代理费用；（6）甲方保证对该房屋拥有完全的所有权。如房屋为夫妻共同产权，甲方夫妻应共同签订本合同，或甲方提供有权代理其夫（妻）的授权委托书，如甲方非该房屋产权人，应提供该房屋产权人授权其出让该房屋的委托书，甲方方可签订本合同。甲方应保证上述授权委托书的真实性，否则将承担违约责任；（7）违约责任：甲、乙双方中任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，每逾一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3‰的滞纳金，如逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同。如乙方违约，所付定金不予退还，还应向丙方交纳双方佣金；如甲方违约，甲方也须向丙方交纳双方的佣金，另向乙方双倍返还定金。如本合同约定的定金未实际支付，违约方应向对方支付相当于本合同约定定金的违约金；（8）合同一经签订，甲、乙双方均应对自己的买卖行为承担责任，丙方仅为双方提供居间服务，对任何一方不承担任何担保义务。如发生争议，双方应协商解决，协商不成可请丙方主持调解，调解无效可诉诸于辖区法院。在甲、乙双方争议未解决之前，双方同意由丙方继续代为保管房屋产权证和定金，任何一方无权要求丙方退还房屋产权证和定金。合同中“三方约定的其它事项”部分特别约定：（1）乙方过户前所支付的人民币40万元用于银行解押，以及法庭查明解封，已告知乙方所有状况；（2）由于整个交易流程中甲方同意另行支付公关费人民币1100元整，由丙方代收，用于银行解押取件与交易所注销，查勘交易。上述合同，甲方签字栏内“郑月鹏”由其母亲，即被告屈燕代签，同时，屈燕在委托代理人栏内签字。案涉《房屋买卖合同》签订当天，原告支付定金1万元，被告屈燕向原告出具《房屋定金收条》一份，载明：今收到王卫英以现金方式支付的购房定金1万元，收款人栏内被告屈燕签字，并代签被告郑月鹏姓名。该款项由第三人代为保管，后因被告不同意继续履行合同，定金1万元已退还原告。2016年10月19日《房产买卖合同》签订当天，被告屈燕出具《承诺书》一份。载明：东吴路288号香江花城69-1503的房屋为郑月鹏所有，现郑月鹏全权委托我出售该房屋，本人承诺为出售该房屋而签订的《房产买卖合同》得到郑月鹏认可。如因我无权代理而导致该《房产买卖合同》无效，我愿意按照《房产买卖合同》中售房人的违约责任，向购房人及中介方承担责任。该《房产买卖合同》的无效不影响本承诺书的效力。以上承诺事项，确系本人真实意思表示，如有不实，本人愿承担相应的法律责任，如因此引起房屋买卖纠纷，由本人负责，与中介方无关。对于合同未能实际履行的原因。诉讼中，被告屈燕称被告郑月鹏仅让其至第三人处了解房屋能否出售，因第三人工作人员与被告郑月鹏电话联系并且进行录音，其认为被告郑月鹏同意出售房屋，故签订合同，但合同签订其回到家后，被告郑月鹏不同意房屋出售，故无法履行。被告郑月鹏则称第三人工作人员虽与其电话联系，但其并无委托被告屈燕签订房屋买卖合同的意思表示，故不同意继续履行。另查明，《房产买卖合同》签订之前，第三人工作人员叶建红与被告郑月鹏手机通话。叶建红询问：你委托何人签订房屋买卖合同？被告郑月鹏称：我委托我母亲屈燕。再查明，被告屈燕系被告郑月鹏母亲。案涉镇江市东吴路288号香江花城69幢1503室房屋登记于被告郑月鹏个人名下。本院认为：1.案涉《房产买卖合同》的效力问题。本案中，合同签订前，第三人工作人员与被告郑月鹏电话联系，询问被告郑月鹏委托何人签订合同，被告郑月鹏明确表示委托其母亲，也就是被告屈燕，意思表达清楚、明确、无歧义，被告屈燕遂代被告郑月鹏签订合同。被告屈燕的签字行为应属有效代理，现被告郑月鹏辩称合同签字非其本人，并未委托被告屈燕，认为合同无效的理由不能成立。合同内容对原、被告及第三人的权利、义务进行了约定，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面、适当的履行各自义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”的规定，对于房屋买卖合同的委托，法律并未强制性的要求必须采用书面形式，故被告郑月鹏对被告屈燕的口头委托合法有效，本案当中应认定被告郑月鹏有效委托被告屈燕对案涉房屋进行销售处分并签订相关合同。另，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，被告屈燕签字行为产生的相应民事权利和义务应由被告郑月鹏享有和承担。2.关于被告郑月鹏辩称案涉房屋属于司法查封房屋，无法交易，其终止合同不存在过错的问题。本案中，《房产买卖合同》其它事项中明确约定“乙方过户前所支付的人民币40万元用于银行解押，以及法庭查明解封，已告知乙方所有状况”，可见原、被告及第三人对案涉房屋被司法查封的事实均是明知的，且双方对房屋过户方式也进行了相应约定，即由原告向被告支付40万元用于清偿债务，解除查封，使得案涉房屋所有权回归至圆满、可处分状态。本案合同买卖的标的物虽属于司法查封财产，但并非一定不可履行，该合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的情形，故该合同应认定未有效合同。事实上，本案合同未能实际履行的真正原因是被告郑月鹏违反合同约定，不愿意履行，违约所导致，被告郑月鹏上述辩称意见无法律依据，本院不予支持。3.原告要求被告双倍返还定金2万元的诉讼请求应否支持的问题。本案中，合同签订后，原告依约支付了定金1万元，现由第三人代为保管，履行了合同约定的阶段性义务。事后被告郑月鹏无正当理由不同意继续履行合同，构成违约，根据案涉《房屋买卖合同》“逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同”的约定，原告有权解除合同。对于合同解除后的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求被告返还双倍定金2万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该应返还的2万元包括原告支付的定金1万元，因该1万元已由第三人代为返还，故被告郑月鹏还应向原告返还定金1万元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告郑月鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王卫英定金1万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告郑月鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员 兰欢二〇一七年六月二十六日书记员 於联（上诉须知、法律条文）《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条第一款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”