（2017）粤01民终5919号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-02-28
案件名称
宋瑞英、吴松涛物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋瑞英,吴松涛,刘碧莲,陈金爱,苏丽婵,苏丽红
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5919号上诉人（原审原告）：宋瑞英，女，1958年5月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘英勋，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：许慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴松涛，男，1994年5月25日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：刘碧莲，女，1951年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：陈金爱，女，1948年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。原审第三人：苏丽婵，女，1972年12月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。原审第三人：苏丽红，女，1979年2月5日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。上述原审第三人共同委托代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。上诉人宋瑞英因与被上诉人吴松涛、原审第三人刘碧莲、陈金爱、苏丽婵、苏丽红物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宋瑞英上诉请求：一、撤销原审判决，改判吴松涛将广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房的房屋腾空并交还给宋瑞英；二、吴松涛承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。(一)一审法院对于涉案房屋的权属认定不清。涉案房屋的所有权人及宅基地使用权人为宋瑞英，而第三人刘碧莲、陈金爱、苏丽婵、苏丽红称基于已经去世的苏钟建向宋瑞英购买了涉案房屋而有权使用涉案房屋。涉案土地及上盖房屋未经登记转移至苏钟建或第三人名下，而本案物权并未因上述买卖关系发生转移，一审法院未对这重要事实作出审查，仅凭苏钟建与宋瑞英的宅基地买卖协议确认第三人有权出租使用涉案房屋属于查明房屋权属不清。(二)一审法院对宋瑞英与苏钟建之间宅基地买卖协议未作合法性审查。苏钟建与宋瑞英之间的宅基地买卖协议内容和目的实际上变相转让了涉案宅基地使用权。苏钟建及第三人均不是广州市天河区银河村村民而是城镇居民，所以宋瑞英与苏钟建之间宅基地买卖关系明显违反了法律的禁止性规定，理应认定为无效，无效的合同自始不发生效力，更不能作为苏钟建及第三人取得涉案房屋使用权的依据。二、一审法院适用《民法通则》第四条和《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，认为宋瑞英要求吴松涛返还涉案房屋，于法无据，不予支持，驳回宋瑞英的诉讼请求，一审法院适用法律错误。本案为物权保护纠纷，而宋瑞英与苏钟建订立的宅基地买卖协议，因违反了国家土地管理政策、法规，属于无效合同，双方基于该合同取得的财产应当相互返还。而第三人与吴松涛签订的租赁合同因上述无效的买卖关系而不产生使用权转移的效力。本案应当适用《土地管理法》第六十三条、《合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条及《物权法》第九条第一款、第十七条、第三十二条、第三十四条的规定。涉案宅基地证载明使用权人为“宋瑞英”，吴松涛在未取得涉案房屋合法使用权的情况下擅自占用涉案房屋的行为已构成侵权，宋瑞英要求其停止侵权，迁出涉案房屋并返还房屋的诉讼请求合理合法，应当予以支持。吴松涛经本院合法传唤未到庭答辩。第三人答辩称：同意一审判决，不同意宋瑞英的上诉请求。宋瑞英向一审法院起诉请求：1、吴松涛将广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房的房屋腾空并交还宋瑞英。2、吴松涛承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：案外人苏钟建于2007年3月6日去世，陈金爱、苏丽婵、苏丽红分别为苏钟建的配偶及两个女儿。本案中宋瑞英、刘碧莲及陈金爱、苏丽婵、苏丽红均确认：宋瑞英为广州市天河区银河村村民，刘碧莲、陈金爱、苏丽婵、苏丽红及吴松涛均非广州市天河区银河村村民。1995年5月29日，广州市天河区人民政府出具了编号穗天沙字第2319号村镇宅基地使用证，该证载明：宅基地坐落沙河镇银河村银定塘8号（简称某号房屋），宅基地面积188.2平方米，框架结构，层数为肆层、贰层半，建筑面积650.9平方米；附记中注明该房屋第五层违章建筑面积已作处理。涉案的天河区银定塘前街某房（简称涉案房屋）属于上述某号房屋一部分。2015年12月10日，广州市银河经济发展有限公司出具《证明》一份。《证明》内容：天河区沙河镇银河村银定塘8号一栋肆层框架结构楼房和一栋贰层半框架结构楼房，产权人宋瑞英，宅基地使用证编号为穗天沙字第2319号；两栋现新门牌编号分别为广州市天河区银定塘前街24号和广州市天河区银定塘前街26号，其中肆层框架结构楼房和银定塘前街24号两门牌是同一栋楼，贰层半框架结构楼房和广州市天河区银定塘前街26号两门牌是同一栋楼。广州市天河区兴华街建武社区居民委员会及广州市公安局天河区分局兴华派出所均在该证明下方空白处手写“情况属实”字样并加盖公章。一审庭审中，宋瑞英称：1994年苏钟建找到我方，在我方所有的宅基地上合建了房屋，当时的约定是双方各占一半，之后苏钟建把房子如何处理，我方不清楚。我方认为宅基地买卖并不符合国家法律规定，属于无效行为。房屋在使用大概20年后，由于各种原因，包括当时建设的质量、资质等问题现在房屋已经比较残旧，出现了墙体开裂，水管老化，部分渗水的现象，房屋已经不适合居住，需要加以修缮才符合居住条件。近年来我方多次与涉案房屋使用人要求其筹资修缮房屋，但涉案房屋使用人拒绝，甚至连共用处的修缮费用都不愿意承担。我方多年来修缮房屋，承担大小费用，包括为漏水的房屋楼层加添排水装置，修补共同梯间的墙体和地面，疏通堵塞的共用下水道，为确保楼房的治安添置安全设备，当时的化粪池已经完全损坏，我方独资支付了该部分的修复费用。陈金爱、苏丽婵、苏丽红表示：涉案房屋建好后，苏钟建并没有出售，而是用于自用，一直以来都是委托刘碧莲管理，现涉案房屋由刘碧莲出租给吴松涛使用。关于某号房屋宅基地使用证中显示层数肆层、贰层半的问题，宋瑞英称：当时办证时是两栋楼一个证；根据我与苏钟建协议，4层加建成了5层，分给苏钟建是02房号，分给我方的是01房号；2层半是属于我方的，我方后来加建到6层半，我方住在该部分楼层（部分出租）；涉案房屋的现在的房号详见银河公司出具的证明；现在我方手中没有与苏钟建的合建协议，当时只是口头协议，没有书面协议。2016年3月1日，宋瑞英提起本案诉讼。本案中陈金爱、苏丽婵、苏丽红作为有独立请求权的第三人诉称：陈金爱为苏钟建妻子，苏丽婵、苏丽红为陈金爱及苏钟建的婚生子女。广州市天河区银定塘前街24号为宋瑞英交予苏钟建改建的，改建后双方各占50%产权。其后，苏钟建将诉争房屋广州市天河区银定塘前街某房交由刘碧莲进行管业。现宋瑞英起诉要求返还房屋，我方同意返还，但宋瑞英应对我方予以补偿，暂定7000元/平方米（实际以评估为准），以63平方米为基准。为维护我方合法权益，请求判令：1、宋瑞英以7000元/平方米（暂定）作为广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房补偿款支付给我方（共63平方米），合共441000元。2、诉讼费由宋瑞英承担。本案依法受理了上述诉讼，并于2016年5月16日将第三人提起的诉讼与本诉合并审理。诉讼中陈金爱、苏丽婵、苏丽红向本一审法院院申请对涉案房屋进行价值评估。一审法院受理上述评估申请后摇珠确定了评估机构，其后陈金爱、苏丽婵、苏丽红又申请撤回起诉及评估申请，不同意缴纳评估费用。一审法院将上述情况告知宋瑞英，宋瑞英亦表示不同意缴纳评估费用。一审法院已口头裁定准许陈金爱、苏丽婵、苏丽红撤回起诉及评估申请。刘碧莲对其述称提供其与吴松涛之间的《房屋租赁协议书》（载明租期2012年12月15日至2013年12月15日，租金1200元/月等）予以证实。宋瑞英认为上述证据与其无关，不予确认。另，宋瑞英在提起本案诉讼的同时，以同样案由向一审法院起诉，要求案外人黄家注、钟耀强分别腾空及交还某号房屋中的202房及302房，一审法院分别以（2016）粤0106民初3819号、（2016）粤0106民初3820号案受理。陈金爱、苏丽婵、苏丽红亦为该两案第三人。一审法院认为：本案中宋瑞英系以其为某号房屋宅基地使用权人的身份诉称吴松涛无任何法律和事实依据占有使用属于某号房屋之一部分的涉案房屋，侵犯了其所有权，故要求吴松涛腾空并搬离涉案房屋。但根据宋瑞英及陈金爱、苏丽婵、苏丽红、刘碧莲的陈述及举证，宋瑞英在上世纪九十年代以其一方出地、案外人苏钟建出资的方式合建某号房屋，合建后双方按协议各享有部分房屋的使用权，其后苏钟建将其享有使用权的涉案房屋交由刘碧莲管理，刘碧莲再出租给吴松涛使用。由此可见，就交易链条而言，先有宋瑞英与苏钟建之间的宅基地合建协议，房屋合建完成后苏钟建根据合建协议分得包括涉案房屋在内的房屋并行使收益处分权，吴松涛使用涉案房屋即为苏钟建行使上述权利的结果。现宋瑞英在时隔二十多年后以其为涉案房屋登记的宅基地使用权人为由，诉称吴松涛无任何法律和事实依据占有使用涉案房屋，要求吴松涛腾空并交还涉案房屋，与事实不符，一审法院对宋瑞吴松涛经一审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2017年2月23日作出判决如下：驳回原告宋瑞英的诉讼请求。本诉受理费100元，由原告宋瑞英负担。陈金爱、苏丽婵、苏丽红作为有独立请求权的第三人起诉的案件受理费7915元减半收取3957.5元，由第三人陈金爱、苏丽婵、苏丽红负担。经审查，一审法院对本案事实查明无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宋瑞英的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：根据一审查明的事实及证据，涉案的宅基地房屋使用证登记为宋瑞英，其曾在1994年4月与案外人苏钟建生前签订《合建房屋协议》，由苏钟建出资方式合建涉案房屋，合建后双方按协议各享有部分房屋的使用权，其后苏钟建将其享有使用权的涉案房屋部分交由第三人刘碧莲管理，刘碧莲再出租给吴松涛使用，刘碧莲与被上诉人吴松涛并于2013年12月15日签订《房屋租赁协议书》，由此可以证实被上诉人吴松涛入住使用涉案房屋有事实依据。宋瑞英起诉认为吴松涛占有其房屋，侵犯了其房屋所有权，要求吴松涛腾空并交还涉案房屋，与事实不符，且理据不充分，本院不予支持。审查原审判决驳回宋瑞英的诉讼请求并无不当。至于宋瑞英上诉提出其与苏钟建签订的合作建房协议无效问题，不属于本案处理范围，宋瑞英可另循法律途径解决。综上所述，宋瑞英上诉请求的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人宋瑞英负担。本判决为终审判决。审判长 刘碧莹审判员 岳为群审判员 黄春成二〇一七年六月二十六日书记员 张永亮 微信公众号“”