（2017）闽01民终922号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州市台江区房地产开发经营公司、福州文华房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州市台江区房地产开发经营公司,福州文华房地产开发有限公司,林细细俤,林惠民
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终922号上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发经营公司，住所地福建省福州市台江区达道路174号。法定代表人：林军，经理。委托诉讼代理人：刘志杰，福建国富律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许晨，福建国富律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：福州文华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区红星路6号。法定代表人：黄贵樱，董事长。委托诉讼代理人：齐苍非，福建合众天成律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈琳，福建合众天成律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：林细细俤，男，1944年9月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审原告）：林惠民，男，1948年5月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：张炜，福建元一律师事务所执业律师。上诉人福州市台江区房地产开发经营公司（以下简称台江房地产经营公司）、福州文华房地产开发有限公司（以下简称福州文华房地产公司）因与被上诉人林细细俤、林惠民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。台江房地产经营公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回林细细俤、林惠民对台江房地产开发经营公司的诉讼请求。2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决由台江房地产开发经营公司承担违约责任，与福州文华房地产公司共同承担安置补偿林细细俤、林惠民的责任没有事实和法律依据。1、《中华人民共和国合同法》第402条规定，台江房地产经营公司已提交了《房屋拆迁许可证》及《委托拆迁安置协议书》，足以证明台江房地产经营公司在本案拆迁补偿安置纠纷中的受托人地位，亦即台江房地产经营公司实为本案讼争被拆迁房屋的拆迁实施单位。2、林细细俤、林惠民对被拆迁房屋拆迁人为福州文华房地产公司是明知的。现讼争被拆迁房屋产权调换房因福州文华房地产公司的原因至今未建成回迁，相应的回迁安置违约责任应由福州文华房地产开发有限公司承担。3、即使依据一审法院判决适用的《福建省城市房屋拆迁管理办法》第28条第1款之规定，一审法院既已认定福州文华房地产公司为本案被拆迁房屋的拆迁人，则本案被上诉人的逾期过渡费请求也应依法由福州文华房地产公司承担。二、一审法院判决认定的逾期安置补偿标准无事实依据和法律依据。逾期安置补偿按4个人未经实际查证；一审法院认定的补偿安置标准按150元/人的六倍计算远远超过了法律规定的两倍逾期安置过渡费。福州文华房地产公司答辩称，一、一审法院判决台江房地产开发经营公司承担安置补偿责任事实清楚，证据充分。1、根据本案在一审法院的证据材料及《中华人民共和国合同法》第402条的规定，台江房地产开发经营公司并没有证据证明林细细俤、林惠民在订立合同时就知道福州文华房地产公司和台江房地产开发经营公司之间的代理关系。二、台江房地产开发经营公司在签订《拆迁补偿安置协议书》时未尽到审查的义务，存在过错，应承担安置补偿的主要责任。一审法院在未查明事实的情况下，认定逾期安置补偿费以四个人为基数计算没有事实依据。台江房地产开发经营公司在与被上诉人林细细俤、林惠民签订《拆迁补偿安置协议书》时，台江房地产开发经营公司也并未对人数进行核实。根据福州文华房地产公司与台江房地产开发经营公司签订的《委托拆迁安置协议书》，福州文华房地产公司与台江房地产开发经营公司签订的是有偿的委托合同。依照《中华人民共合同合同法》第406规定，台江房地产开发经营公司在签订《拆迁补偿安置协议书》时没有尽到自己的审查义务，给福州文华房地产公司造成了重大的损失，应当赔偿由此造成的损失，即台江房地产开发经营公司应当承担本案的主要赔偿责任。并且，一审法院在未查明讼争协议内容真实性，未审查拆迁安置协议的依据，即在三被上诉人未提供原始房屋的产权信息，以及店面赔偿项目中的个体工商生活补助费的依据等就径行认定《拆迁补偿安置协议书》合法有效，进而认定福州文华房地产公司与台江房地产开发经营公司应支付的逾期安置补偿费以4个人为基数计算，显然没有事实依据。林细细俤、林惠民共同答辩称，林细细俤、林惠民所有的台江区××路××地址为××区××路××号，在福州文华房地产公司拆迁范围内。一、台江房地产开发经营公司是受福州文华房地产公司委托对被上诉人林细细俤、林惠民实施拆迁、安置的，台江房地产开发经营公司仅是福州文华房地产公司代理人，被代理人应对代理人的代理行为，承担民事责任。二、协议中虽然计算了36个月的安置补偿费，并相应予以减扣，但实际过渡费只计算到1999年8月，并在安置住宅的时候给予抵扣，从1999年9月就未通过任何形式进行抵扣，该事实在台江区房地产开发经营公司发给福州文华房地产有限公司《关于瀛州路24号逾期过渡费发放的情况》中得到确认；三、现在拆迁补偿的标准明显是比1998年安置补偿费的标准是要高很多的，而1998年上诉人与被上诉人签约时仅约定是150元计算4个人，以该标准惩罚六倍仅才3600元，这补偿款明显不足以补偿林细细俤、林惠民的损失。四、即使二审法院要调整补偿费的标准，上诉人也应当按照市场同类租金情况支付安置补偿费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。福州文华房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、林细细俤、林惠民与台江房地产开发经营公司之间签订的《拆迁补偿安置协议书》未经福州文华房地产公司确认核实，不能作为安置补偿的依据。讼争协议台江房地产公司并未移交给福州文华房地产公司，也并未经福州文华房地产公司进行核实确认其内容的真实性，该协议是三被上诉人签订的，三被上诉人有恶意串通，损害上诉人利益的嫌疑。一审法院在判决中确认的安置补偿费用计算有误。依照讼争协议和计算单的补偿一栏中已计算了36个月的个体工商生活补助费，且该款项已用于抵扣应交的产权调换、增平方等应交的款项中的部分款项。依照讼争协议、计算单、《福建省房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的规定，一审法院并未依法对逾期安置补偿费进行分段计算。一审法院判决的第二项逾期安置补偿费应为：自2002年9月起至2003年3月止的逾期安置补偿费为10800元，2003年3月起至2016年9月止的逾期安置补偿费583200元。台江房地产经营公司答辩称，台江房地产经营公司接受福州文华房地产公司委托实施拆迁是有双方签订的委托合同为依据的，且被拆迁房屋早已于十来年前拆迁完毕，福州文华房地产公司迟至如今提出本案讼争的拆迁补偿安置协议未得到其确认，对其不具有约束力没有合同依据和法律依据。林细细俤、林惠民答辩意见与对台江房地产经营公司上诉的答辩意见一致。林细细俤、林惠民向一审法院提出诉讼请求：判令1.台江房地产经营公司、福州文华房地产公司立即依照《拆迁安置协议书》的约定向林细细俤、林惠民安置台江区就地沿街商场两套（建筑面积分别为15.75平方米）；2.台江房地产经营公司、福州文华房地产公司支付自1999年9月起至实际店面安置之日止的逾期安置补偿费用（参照同类地段同期同类店面的市场租金标准给付，暂计至2016年9月约为人民币337200元）。林细细俤、林惠民当庭将诉讼请求变更为：判令1.台江房地产经营公司、福州文华房地产公司立即依照《拆迁安置协议书》的约定向林细细俤、林惠民安置台江区一层就地沿街商场两套（建筑面积分别为15.75平方米）；2.台江房地产经营公司、福州文华房地产公司支付自1999年9月起至实际店面安置之日止的逾期安置补偿费用（按照《福建省城市房屋拆迁管理办法》第28条第1款，以及《城市房屋拆迁管理条例》第33条第1款的相关规定计算，暂计至2016年9月约为人民币702000元）。一审法院查明事实：1999年4月6日，以被告台江房地产经营公司为甲方，以原告林细细俤、林惠民为乙方，双方签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，约定甲方经福州市房地产管理局榕房拆许字（97）第032号《房屋拆迁许可证》批准，甲方拆迁乙方座落台江区瀛洲路24号，属私产（所有权人：林细细俤、林惠民）的房屋；乙方被拆除房屋总建筑面积144.9㎡，其中，住宅建筑面积113.4㎡、居住面积75.17㎡；店面建筑面积31.5㎡贰间店面平方兄弟各半；甲方同意在开元小区安置乙方住宅贰间半、叁间户型计贰单元，建筑面积约70㎡、80㎡；甲方同意在台江××就地底层商场铺面安置乙方店面建筑面积15.75㎡、15.75㎡贰间店面；乙方要求购买安置房，其产权归乙方所有，安置房购房费92170元。甲方应付给乙方各项补助费合计67301.07元，乙方同意扣除补偿、补助费等67301.07元，另交/元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补（详见计算单）；乙方实行自行过渡，店面过渡期为36个月，住宅过渡期为12个月，逾期甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费；乙方保证于8月30日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收等。另，该协议所附之《拆迁补偿费和购房计算单》中载明上述房屋应安置的人口为11人，补偿项目包含临时安置补助费（单位11人、单价50元、数量12个月）计6600元、个体工商生活补助费（单位4人、单价150元、数量36个月）计21600元等。协议签订后，被告台江房地产经营公司对台江区瀛洲路24号房屋实施拆迁，并对住宅部分予以安置，但店面部分至今未予安置。2006年7月17日，被告台江房地产经营公司向福州文华房地产公司发出一份《关于瀛洲路24号林细细俤逾期过渡费发放的情况》，内容为：“原台江榕城古街瀛洲路24号林细细俤、林惠民拆迁户于1999年8月自行搬迁完毕，并将原房屋交付拆除，按签订的拆迁补偿协议书除住宅已易地回迁安置费用结清外，但营业店面就地安置至今未得到回迁安置，其逾期自行过渡补贴费从1999年9月到2006年6月止计81个月，按拆迁法规定每月150元/人计4人共费用48600元尚未发放领取。该拆迁户一直反映要求，请贵公司核定后对上述所欠发的逾期补贴费用能予以发放。”但被告台江房地产经营公司及福州文华房地产公司至今均未向原告林细细俤及林惠民支付逾期安置补偿费用，原告遂于2016年9月12日诉至一审法院。另查明，1998年11月6日，福州市房地产管理局以榕房拆许字（98）第119号《房屋拆迁许可证》批准被告福州文华房地产公司为拆迁人，对福州市台江区中选南路1#-29#、瀛洲路32#-43#等范围内的房屋及其附属物实施拆迁，用于“商场、写字楼及公寓”项目的建设，拆迁实施单位为被告台江房地产经营公司，拆迁期限自1997年4月1日至1999年1月31日。上述《房屋拆迁许可证》还备注：1997年4月1日颁发之榕房拆许字（97）第032号《房屋拆迁许可证》已撤销，拆迁期限可溯及1997年4月1日。诉讼中，两被告确认被拆迁房屋中店面部分的安置房至今尚未建成。一审法院认为，被告福州文华房地产公司经有关部门批准，作为拆迁人获取《房屋拆迁许可证》后对包括原告林细细俤、林惠民所有的台江区瀛洲路24号房屋在内的地块实施拆迁是合法的。被告台江房地产经营公司作为拆迁实施单位，其与原告林细细俤、林惠民签订的《拆迁补偿安置协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告台江房地产经营公司未能在该协议书约定的期限内对被拆迁房屋的店面部分进行回迁安置，已构成违约。依据《拆迁补偿安置协议书》的约定，被告台江房地产经营公司应承担逾期安置的相应民事责任，而被告福州文华房地产公司作为被拆迁房屋的拆迁人，二被告应共同承担安置补偿原告林细细俤、林惠民的责任。由于《拆迁补偿安置协议书》已明确约定“乙方实行自行过渡，店面过渡期为36个月，住宅过渡期为12个月，逾期甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费”，因此，被告台江房地产经营公司、福州文华房地产公司应当按照上述协议约定承担逾期安置店面违约责任。根据协议订立时适用的《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的规定“被拆迁人自行过渡的，在协议规定的过渡期内，拆迁人应付给被拆除房屋使用人临时安置补助费。逾期未予定居安置的，从逾期之日起每月应付给三倍临时安置补助费；超过半年的，每月应付给六倍的临时安置补助费；由拆迁人提供周转房过渡，逾期未予定居安置的，从逾期之日起拆迁人应付给被拆除房屋使用人逾期临时安置补助费”，因被告台江房地产经营公司、福州文华房地产公司至今尚未给原告林细细俤、林惠民支付安置补偿费，而被告台江房地产经营公司已确认给予原告林细细俤、林惠民的逾期自行过渡补贴从1999年9月起算，因此，被告台江房地产经营公司、福州文华房地产公司应从1999年9月起至2000年8月的逾期安置补偿费，按《拆迁补偿费和购房计算单》“补偿项目”一栏中载明的个体工商生活补助费每月600元（150元/人×4人）标准计算，2000年9月起的逾期安置补偿费用按600元（150元/人×4人）的六倍即每月3600元的标准，向原告支付逾期安置店面的补偿费至实际安置店面之日止。因《拆迁补偿安置协议书》中约定的安置店面至今尚未建成，无法确认具体安置情况，故原告要求被告立即依照《拆迁补偿安置协议书》的约定向其安置台江区一层就地沿街商场两套的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款、第三款及第三十三条第一款，《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的规定，判决：一、被告福州市台江区房地产开发经营公司和被告福州文华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林细细俤、林惠民支付自1999年9月起至2000年8月止逾期安置补偿费共计7200元；二、被告福州市台江区房地产开发经营公司和被告福州文华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林细细俤、林惠民支付自2000年9月起至2016年9月止的逾期安置补偿费共计694800元；三、被告福州市台江区房地产开发经营公司和被告福州文华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林细细俤、林惠民支付自2016年10月起至实际安置店面之日止的逾期安置补偿费（按3600元/月标准计算，由两被告于每月支付）。四、驳回原告林细细俤、林惠民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，由原告林细细俤、林惠民共同负担720元，被告福州市台江区房地产开发经营公司、被告福州文华房地产开发有限公司共同负担10100元。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”，本案中，福州市台江区房地产开发经营公司所提交的证据不能证明本案讼争的《拆迁补偿安置协议书》只约束受托人和第三人，因此，福州市台江区房地产开发经营公司关于其无须承担林细细俤、林惠民的拆迁安置补偿责任的上诉理由不能成立。福州市台江区房地产开发经营公司未提交证据证明逾期安置补偿费的人数在讼争的《拆迁补偿安置协议书》签订后发生变化，且根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的规定：“被拆迁人自行过渡的，在协议规定的过渡期内，拆迁人应付给被拆除房屋使用人临时安置补助费。逾期未予定居安置的，从逾期之日起每月应付给三倍临时安置补助费；超过半年的，每月应付给六倍的临时安置补助费；由拆迁人提供周转房过渡，逾期未予定居安置的，从逾期之日起拆迁人应付给被拆除房屋使用人逾期临时安置补助费”，原审法院据此确认的逾期安置补偿费正确。根据福州市房地产管理局颁发的“榕房拆许字（98）第119号”《房屋拆迁许可证》的内容，福州文华房地产开发有限公司为本案讼争房产的拆迁人，因此，福州文华房地产开发有限公司应对被拆迁人承担补偿安置责任，其关于其无须承担逾期安置补偿费的上诉请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币10820元由上诉人福州市台江区房地产开发经营公司负担5410元、上诉人福州文华房地产开发有限公司负担5410元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年六月二十六日法官助理 陈 奇书 记 员 段 薇 关注公众号“”