（2017）苏01民终4730号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
徐兴俊、高蔚与南京利源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4730号上诉人（原审被告）：南京利源物业发展有限公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区。法定代表人：严陆根，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐兴俊，男，1987年10月17日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：高蔚，女，1987年9月11日生，汉族，住江苏省扬州市江都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱征，江苏联勤律师事务所律师。上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人徐兴俊、高蔚商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按5元/天的标准计算逾期交付的违约金，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、法律适用错误。1、遗漏关键法条。一审实际适用了商品房买卖合同司法解释作为判决依据，却未在判决书中列明，属于明显的法条遗漏，因为是否适用租金标准以及如何确定租金标准是双方最大的争议焦点。2、回避法条适用条件和租金确定程序要求。商品房买卖合同司法解释中表述的是商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，如何确定违约金。而本案中双方签订的商品房买卖合同中约定了违约金的计算方法，不适用上述司法解释。一审判决适用了上述司法解释的租金标准，却刻意回避法条适用条件和租金确定的程序要求，属于法律适用错误。二、事实认定错误。1、租金标准的多少属于价格争议，如果协商不成，被上诉人可以自行申请鉴定，不属于法定的当事人申请调取证据和依职权调取证据的情形，一审法院径行调取的询价笔录不合法，更免去了被上诉人的举证责任，对上诉人不公。2、询价笔录确定的租金标准未考虑诉争房屋的出租条件和市场规律，不具有真实性和关联性。诉争房屋是毛坯房，只有装修完毕才能出租，因此租金计算标准应扣除必要的装修期的空置期；还要考虑出租的成功了，并不是所有的房屋都能出租出去，必须基于实际的签约成功进行折算。3、询价笔录无法反映该中介机构的评估资质。一审法院在作出判决前预判不足、违反程序，使本可以通过更加公正科学的鉴定被简单粗陋的询价所取代，致使一审法院确定的租金标准漏洞百出。综上，恳请二审法院查明事实后依法改判。徐兴俊、高蔚辩称：1、上诉人认为租金标准有异议，租金标准是一审法院通过调查得出的结论，如果上诉人有异议，应当自行举证。2、上诉人延期交房，对被上诉人的商品房处置、使用等一系列权利造成损害，致使被上诉人工作、生活不便，对经济造成损失，一审法院使用租金作为判定赔偿的标准，已经对上诉人的赔偿进行了减轻，我方认为一审法院的判决符合事实，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。徐兴俊、高蔚向一审法院起诉请求：1.判令利源公司支付逾期交房违约金（按3200元每月的标准，自2016年6月1日起计算至实际交房之日止）；2.由利源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月22日，徐兴俊、高蔚（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园新街坊1幢409室房屋一套（以下简称409室），建筑面积111.09平方米，总价为1714235元；甲方应于2016年5月31日前交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，徐兴俊、高蔚向利源公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。审理中，利源公司称因为涉案房屋有关供水问题暂未解决，故未能交付。另查，徐兴俊、高蔚所购商品房为3居室房屋，经一审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园新街坊3居室房屋的月租金为3200元。一审法院认为：徐兴俊、高蔚与利源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2016年5月31日前向徐兴俊、高蔚交付房屋，而利源公司未按期交付房屋，系违约行为，应负违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。徐兴俊、高蔚购买的商品房为3居室房屋，徐兴俊、高蔚可以参照同地区房屋租金标准即3200元/月向利源公司主张逾期交房违约金。故对徐兴俊、高蔚要求利源公司按照3200元/月的标准向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10内向徐兴俊、高蔚按照3200元/月的标准支付自2016年6月1日起至409室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。一审案件受理费减半收取50元，由利源公司负担。二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一审认定上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金是否恰当。本院认为，上诉人利源公司与被上诉人徐兴俊、高蔚签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。一审法院通过向多家中介机构询价，能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人延期交房违约金数额并无不当。综上所述，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 刘 凡审判员 白文虎二〇一七年六月二十六日书记员 戴 苗 百度搜索“”