（2017）苏02民终1810号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张君与王金安房屋租��合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王金安,张君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1810号上诉人（原审被告）：王金安，男，1953年1月24日生，，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：颜冰磊，江苏优博律师事务所律师。原告：张君，女，1982年6月28日生，，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周健，江阴市南闸法律服务所法律工作者。上诉人王金安因与被上诉人张君房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初11078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金安上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院已经查明张君已凭房屋租赁合同办理了营业执照，在房屋租赁合同中已经载明，张君对诉争房屋有充分了解，且涉案房屋是政府批准建造的，不存在张君所说的不可以装修且存在安全隐患的问题，故房屋租赁合同应认定为合法有效，一审法院认定其为无效是错误的。张君辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。张君向一审法院起诉请求：判令王金安退还租金32500元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明事实如下：2016年6月20日，张君为经营需要，向王金安租赁江阴市大桥南路177号杨柳岸水榭庄园西南面房屋，双方签订房屋租赁合同一份（下称合同一），约定：该房屋用途为非住宅，为张君经营使用，张君已对��金安所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；双方议定房屋年租金为人民币45000元，租赁期限自2016年7月20日起至2021年7月20日止，租金按年计算，付款方式现金；王金安保证上述房屋权属清楚。张君凭合同一至江阴市市场监督管理局办理了江阴市要塞朋友圈轰趴棋牌馆的个体工商户营业执照。2016年7月1日，双方又就上述房屋签订房屋租赁合同一份（下称合同二），约定：房屋租赁期自2016年7月1日至2019年7月1日，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；租金标准及支付方式为年付（每年45000元）；经双方协商一致，可以解除合同。当日张君将房租金4万元交付王金安，王金安出具收据。此后张君在房屋使用过程中与王金安产生纠纷，2016年7月24日，张君、王金安至江阴市要塞派出所协商解决，双方签订协议一份，约定：“……张君��付王金安40000元房租，现张君不再租赁王金安的房子，双方经过自愿协商，达成如下协议：一、张君付给王金安7500元，张君与王金安解除租赁合同；二、王金安于2016年8月8日前将扣除张君已付王金安7500元外剩余32500元退还给张君，在租赁合同解除之前，房屋租赁权仍归张君；三、双方约定明天（7月25日）到江阴市司法所派驻要塞派出所司法调解机构签订正式司法协议，并按协议严格履行；四、协议履行后，正式解除租赁合同。但第二日，因王金安提出要延迟退款日期，张君不同意，双方未能签订司法协议。2016年8月16日，张君诉至法院。另查明，王金安于涉案房屋开办江阴市金鹰鸽艺鸽舍，该鸽舍原开办在江阴市××××层顶上，后因建设需要，姚家湾42号需拆迁，江阴市人民政府澄江街道办事处遂将鸽舍安排在杨柳岸水榭庄园西南方向，建造日期为2009年11��19日。审理中，法院至江阴市住房保障和房产管理局、江阴市规划局等进行调查，经核实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不可能取得建设工程规划许可证。审理中，张君变更诉讼请求为要求确认双方租赁合同无效，并要求王金安返还房租金32500元，张君认为依约王金安应于2016年8月8日退还房租，因王金安未按约退款，张君于2016年8月11日起诉，故张君对涉案房屋的实际使用不超过一个月，也因此钥匙仍在张君手中，张君表示房屋中的一切物品可由王金安自行处理，并于庭后将钥匙归还至涉案房屋中。王金安则认为张君诉请无依据，涉案房屋是政府批准的，作为经营场所有法律依据，工商行政部门也为张君办理了营业执照，故双方的租赁合同应有效。一审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不能取得建设工程规划许可证，故张君与王金安订立的两份合同均无效。合同无效，王金安因该合同取得的财产，应当予以返还，而张君占有该房屋期间亦应参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。综合考虑双方订立合同及解除合同磋商的过程、张君返还钥匙的时间等情形，法院酌定王金安应返还张君房租金2万元。综上，张君的部分诉讼请求，有事实依据和法律依据，法院予以支持。王金安提出的租赁合同应属有效等抗辩意见，未提供证据予以佐证，法院不予采信。据此，一审法院判决如下：王金安应于判决发生法律效力之日起10日内退还张君房租金2万元。二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因诉争房屋未取得建设工程规划许可证，故王全安与张君签订的两份房屋租赁合同均为无效，一审法院综合考量本案中双方的过错及张君实际占有房屋的时间等因素���酌定王金安向张君返还房租金2万元，并无不当，本院予以维持。王金安以张君已经办理营业执照为由，认为涉案房屋租赁合同应为有效，缺乏法律依据，对王金安的该上诉意见，本院不予采纳。综上，王金安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人王金安负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 李 飒二〇一七年六月二十六日书记员 徐冬晖 关注公众号“”