（2017）闽02民终1309号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-23
案件名称
裕景兴业（厦门）有限公司、黄诗韬商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
裕景兴业（厦门）有限公司,黄诗韬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1309号上诉人（原审被告）：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路189号银行中心36楼。法定代表人：陈永栽，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，福建远大联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄诗韬，男，汉族，1989年7月23日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：许文革，福建金磐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡福楷，福建金磐律师事务所实习律师。上诉人裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）因与被上诉人黄诗韬商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕景公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回黄诗韬的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定的违约金标准为每日按已付款的万分之二点一计，存在错误，应按讼争房产同地段同类房产的租金价格计，较为合理。一审错误理解裕景公司主张减少违约金的依据。裕景公司主张减少违约金的依据是，《合同法》第一百一十四条第二款及《合同法解释二》第二十九条规定，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定。裕景公司援引该商品房买卖解释第十七条仅是为了证明逾期交房造成的损失一般来说是租金损失。黄诗韬却未证明除租金损失外还存在其他损失，因此，逾期交房的损失应认定为租金损失。裕景公司已证明“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”，裕景公司请求适当减少违约金，合法有据。裕景公司提交的《公证书》可证明，厦禾·裕景（北区）同地段同类房屋/车位的月租金约23000元（320㎡）、18000元（205㎡）、800元。依黄诗韬主张，房屋每月对应违约金在5万-7万元（320㎡）、3万-5万（205㎡），车位每月对应违约金约2000元。据此，黄诗韬主张的违约金为其实际损失的2-3倍。二、一审对其认定的应交房时间后发生的天气原因、厦门国际马拉松赛、九八国际贸洽会、高考和中考期间严格控制噪声污染、停水停电等可以顺延交房的情形，未作为合理顺延时间，存在错误。依该约定，在本合同履行过程中发生的可以顺延交房的情形的，均应予以顺延。裕景公司于2016年6月16日交付房屋，在此之前发生的可以顺延交房的情形，都应纳入统计。一审对2015年12月9日后发生可以顺延交房的情形，不予认定，没有依据。三、一审不采纳唯一通道施工造成工期拖延120天，存在错误。裕景北区唯一通道施工，属不可抗力。该道路虽有规划，但在裕景北区项目动工前一直未确定施工时间。该事项属裕景公司不可预见的范围。即便该因素不属于不可抗力，也属于市政府实施的其他决定，该决定与实施交通管制的决定类似，造成无法正常施工，因此属于可以顺延交房的情形。裕景公司提供的《监理日志》、《工地例会纪要》、《关于市政道路建设对裕景北区施工进度影响情况的说明》足以证明，唯一通道施工确实造成裕景北区无法正常施工。唯一通道施工造成工期拖延120天，其中7天日期明确。四、一审不采纳消防机构在消防验收时新增要求造成工期拖延30天，存在错误。消防主管机构进行消防验收时在原有设计之外新增要求，确属裕景公司预见范围之外，无法避免且不能克服。监理单位确认消防机构新增要求及对工期的影响，影响工期天数为30天。五、政府在案涉项目组织2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会、厦门市第十九届职工技术比赛，导致无法正常施工，应顺延交房5天。黄诗韬答辩称，一、一审判决认定可以顺延的天数有误，裕景公司的证据不足以支持其主张。1.中高考期间、九八、马拉松期间不会对施工造成影响。2.关于停水电等不会产生影响。3.关于一审判决依靠的监理日志等，存在诸多问题，不能作为本案定案的依据。二、黄诗韬向裕景公司交付房屋时，已经构成逾期交房，逾期交房的时间应计算至实际交房之日止。一审判决以2016年6月6日作为交房时间，不符合客观事实。三、裕景公司未按约定支付逾期交房违约金，黄诗韬自起诉之日起诉求支付利息系属合理的。四、逾期交房违约金在合同中明确约定，并未高于最高人民法院关于利息24%的标准。黄诗韬向一审法院起诉，请求判令：裕景公司向黄诗韬支付逾期交付厦禾·裕景（北区）（二期）6#楼7层702室房屋的违约金447963.6元。一审判决认定事实：2013年4月20日，黄诗韬与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件，约定黄诗韬向裕景公司购买位于思明区（二期）6#楼7层702室房屋，该房屋系预售商品房，总金额为8236139.05元。合同第七条“买受人逾期付款的违约金”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按附件六补充协议第四条的约定处理。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议第五条。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件六补充协议第七条。上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“对本合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定”约定：买受人逾期付款，如合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金；《合同补充协议》第五条“对本合同第八条交付条件与期限的补充约定”约定：1.不可抗力及其他导致交付期限顺延之情形：①本合同第八条所述之不可抗力，是指出卖人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。遭遇不可抗力时，本合同第八条约定之商品房交付期限据实予以顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任，但出卖人应于90日内以书面形式通知买受人。②若在本合同履行过程中，遇到重大技术问题、停水停电、遭遇昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日起据实顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任。但在前述情形下，出卖人应提供相关的证明文件予以证实，众所周知的原因除外。2.双方一致同意将本合同第八条第二款变更如下：若在规定日期内未达到上述条件的，则双方同意按本合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定处理。上述《厦门市商品房买卖合同》及附件签订后，黄诗韬已依约向裕景公司支付了讼争房屋的全部购房款。讼争房屋所在“厦禾裕景（北区）（二期）6-10#楼”建设工程于2015年12月31日通过消防验收，于2016年6月12日竣工验收合格。2016年6月8日，裕景公司在《厦门日报》刊登“厦禾裕景北区6-9号楼交房公告”，通知包括讼争房屋在内的“厦禾裕景北区6-9号楼”业主办理房屋交付手续；裕景公司还通过EMS邮政特快专递向黄诗韬邮寄了一份《厦禾裕景北区入伙通知书》，通知黄诗韬于2016年6月16日至厦禾裕景9#楼一楼架空层办理讼争房屋交付手续，黄诗韬亦已签收该邮政特快专递。一审判决认为，双方当事人有争议的事实为：裕景公司可据实顺延交付讼争车位的天数？一审判决分析认为，讼争合同第八条和附件六《合同补充协议》第五条对裕景公司可据实顺延交付讼争车位的事由进行了明确约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。依据该约定，对裕景公司的上述主张具体分析认定如下：1.裕景公司提交的第1组地图截图等证据，仅能证明厦门市厦禾路北侧支路道路工程于2014年6月1日申请开工建设，后于2015年5月28日工程竣工，未能证明该道路建设规划系发生于讼争合同签订后，属裕景公司不可预见之情形；另，在案证据也尚不足以证明该道路工程的施工对讼争车位所在项目造成实际停工等影响，且裕景公司也未能明确主张抵扣120天的具体日期，故对裕景公司主张因此情形可顺延120天交付房屋不予采纳。2.裕景公司提交的第2组建设工程消防验收意见书等证据，其中2015年11月12日厦门市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，明确评定讼争车位所在项目工程消防验收不合格，并要求对消防车道、防烟楼梯间前室等二十余项问题进行整改，与裕景公司主张系因消防主管部门要求其在原设计之外增设工程及因前述通道施工问题导致整改的事实，并不相符；裕景公司也未就前述整改原因并非其过错所致，而属其不可预见、不能避免、不能克服的客观情况进行举证证明，且裕景公司也未能明确主张抵扣30天的具体日期，以及举证证明因整改导致的具体施工情况，故对其主张因消防工程施工要求顺延30天交付房屋亦不予采纳。3.裕景公司提交的第3、4、5组证据，公证书所涉内容为对互联网上的有关交通管制、环境噪声污染控制、停水停电等众所周知的信息进行证据保全，故对其真实性、合法性、关联性均予以确认；黄诗韬对厦门市气象资料和监理合同的真实性并无异议，对其真实性亦予以确认；黄诗韬虽对监理日志的真实性持有异议，但并未提供相反证据予以反驳，且该监理日志确有加盖监理单位项目监理部的印章，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。鉴于附件六《合同补充协议》第四条明确约定“遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日期据实顺延”，故对黄诗韬该项主张，本院不予采纳。因此，厦门国际马拉松赛、九八国际投资贸易洽谈会、高考和中考期间严格控制环境噪声污染、停水、停电、天气原因均属于裕景公司可据实顺延交付房屋的事由。根据讼争合同第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。如前分析，结合裕景公司提交的第3、4、5组证据，截止至合同约定的交房日期2015年9月30日前裕景公司可据实顺延交付房屋的天数包括：发生昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气42天、厦门国际马拉松赛交通管制2天、九八国际投资贸易洽谈会交通管制6天、高考和中考期间环境噪声污染控制15天、停水3天、停电2天，合计天数为70天。经顺延后，讼争车位可顺延至2015年12月9日交付；另，2015年11月3日停电、2015年12月9日降雨量超过70mm发生于2015年12月10日前，亦属可顺延交付房屋之情形；裕景公司主张的其他情形发在逾期交房之后，均不可作为顺延交付房屋的事由。综上所述，裕景公司可据实顺延交付讼争车位的天数为72天，裕景公司应于2015年12月11日前向黄诗韬交付讼争车位。一审判决认为，黄诗韬与裕景公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。裕景公司已通知黄诗韬于2016年6月16日办理讼争车位交付手续，讼争车位在该通知交房之日已通过竣工验收及消防验收，符合双方约定的交房条件，根据双方合同的约定，可认定裕景公司已于2016年6月16日完成了讼争车位的交付义务。如前分析认定，裕景公司应于2015年12月11日前向黄诗韬交付讼争车位，其已构成逾期交房，应依约支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年12月12日起计至2016年6月16日止。裕景公司抗辩认为逾期交房违约金应按讼争车位同地段同类房屋的租金标准计算，故黄诗韬主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调降；其该项抗辩意见，依据不足，不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，裕景公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，黄诗韬因裕景公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对讼争车位的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司将黄诗韬的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，黄诗韬与裕景公司经自愿协商订立讼争合同，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力，讼争合同约定的黄诗韬逾期付款违约金和裕景公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人的违约责任对等。另，裕景公司作为开发商，因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是裕景公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。综上分析，对裕景公司该项抗辩意见不予采纳，故本案不存在对讼争车位同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，裕景公司的该项鉴定申请不予准许。因此，根据讼争合同约定，逾期交房违约金应以黄诗韬已付购房款8236139.05元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2015年12月13日起计至2016年6月16日止，共计187天，即为8236139.05元×0.021%×187天=323433.18元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、裕景兴业（厦门）有限公司于判决生效之日起十日内支付黄诗韬逾期交房违约金323433.18元；二、驳回黄诗韬的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8020元，减半收取计4010元，由黄诗韬负担1114元，裕景兴业（厦门）有限公司负担2896元。本院二审期间，对一审认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，裕景公司向本院提交以下证据：一、厦门市第十九届职工技术比赛开幕新闻资讯、照片、监理日志，拟证明厦门市第十九届职工技术比赛开幕式暨建筑架子工（高级工）项目竞赛现场观摩会在厦禾裕景项目工地举行。因该项目导致2013年4月21日、22日无法正常施工。二、《关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知》、《关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通报》、监理日志，拟证明2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会在厦禾裕景项目举行，因该项目导致2013年7月23日、24日、25日无法正常施工。黄诗韬质证认为：两组证据表面真实性无异议，但该证据并非新证据，在一审前就已经形成，超过举证期限，且所列举的事项并非合同约定的可扣除的事项，不应采信。对裕景公司二审提交的证据，本院分析认定如下：裕景公司二审主张应扣除的相应天数，在一审中未提出，属于在二审中提出新的主张，因其主张的事由不属于商品房买卖合同中约定的可顺延情形，故本院对裕景公司二审中提出顺延交房期5日的主张，不予采信。本院认为，本案的争议焦点有：一、逾期交房违约金数额是否过高；二、裕景公司主张的可顺延交房天数是否成立。关于焦点一，逾期交房违约金数额是否过高。本院认为，首先，合同约定的违约金标准按已付款的日万分之二点一计算，属于商品房买卖合同中常见的约定，并未明显过高。其次，裕景公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，认为按照合同约定的违约金数额均超过同地段租金的2-3倍，故逾期交房违约金标准过高，应予以减少。因该规定适用的前提是合同未约定违约金或者损失赔偿标准，在讼争合同已对违约金标准作了明确约定的情况下，仅以租金标准认定损失没有法律依据。违约金是否过高的判断，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到逾期交房系裕景公司单方过错所致，其在黄诗韬已支付全部房屋对价的情况下未能依约交付房屋，对黄诗韬而言存在资金成本的损失，合同约定日万分之二点一并未明显高于法定利息保护标准，故裕景公司仅以租金损失作为违约金是否过高的衡量标准缺乏依据。第三，根据商品房买卖合同签约惯例，逾期交房违约金计算标准均系开发商单方拟定适用于整个项目的商品房买卖合同，且裕景公司逾期交房违约金与黄诗韬逾期付款违约金的计算标准相同，双方违约责任对等。在违约金条款未违反法律强制性规定的情况下，当事人应诚信履行。综上，裕景公司关于调整违约金的上诉意见，依据不足，不予采纳。关于焦点二，裕景公司主张的可顺延交房天数是否成立。本院认为，1.关于市政道路规划造成工期延期120天的问题。首先，裕景公司对于市政道路规划施工在案涉房屋预售合同签订之前已明知，道路施工对于工期的影响系事前可预知的事项，不属于合同约定的不可抗力的情形。其次，施工道路并非唯一通道，案涉工程的施工亦可有其他通道予以通行。再次，关于道路施工造成工期的延期，裕景公司未明确具体的停工日期，未提交相应的监理日志。其提交的监理公司《说明》，系在本案诉讼阶段出具，监理公司并未对影响施工天数予以确认，在没有相应的监理日志以及施工日志印证实际停工的情况下，监理公司事后出具的《说明》，不能证明停工天数的事实。故对道路施工延期120天的主张，不予采纳。2.关于消防整改导致增加施工时间30天的问题。裕景公司没有证据证明消防整改并非其主观过错原因所致。根据厦门市公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》记载，系裕景公司自行申请对包括消防回车场、增设防烟前室等项目进行消防设计变更，而非消防部门新增要求，且根据《高层民用建筑设计防火规范》第6.2条款规定“楼梯间入口处应设前室”，裕景公司未按照该规范要求设计防烟前室，自身存在过错，故其主张消防整改施工工期顺延缺乏依据。3.关于天气原因、马拉松赛、九八贸易洽谈会、高考、中考等事由对工期的影响，商品房买卖合同及补充协议约定上述事由可以顺延，裕景公司提交相应的监理日志、气象资料，一审已认定并予以扣除，并无不当。至于发生在合理顺延交房期限后的事由，已超出合同约定的履行期间，裕景公司无权就违约期间发生的事由再行主张扣除。裕景公司该项上诉理由不能成立。综上所述，裕景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792元，由裕景兴业（厦门）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆审 判 员 章 毅审 判 员 柯艳雪二〇一七年六月二十六日代书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”