（2016）粤0783民初3286号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-30
案件名称
何志江与邝健沛合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何志江,邝健沛
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初3286号原告：何志江，男，1989年5月30日出生，汉族，户籍地：佛山市禅城区，现住开平市。委托代理人：许亮安，男，广东潭江律师事务所律师。委托代理人：张秀莹，女，广东潭江律师事务所律师。被告：邝健沛，男，1981年3月22日出生，汉族，住开平市。原告何志江与被告邝健沛合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告何志江的委托代理人许亮安到庭参加诉讼,被告邝健沛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何志江向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同，并限期为原告办理土地房产过户手续；2、判令被告支付违约金人民币300000元给原告；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年初，原、被告经商议后约定，被告将其合法拥有的位于开平市水口镇XX工业园XXX路30号土地及厂房(土地使用权证：开府国用(2013)第0XX60号，房产证号：粤房地权证F开平(2013)字第02XXXXXX90号、F开平(2013)字第02XXXXXX91号、F开平(2013)字第02XXXXXX**号)以人民币5000000元的总价出售给原告，原告依约于2016年1月及3月份分4笔将上述购买款项合共5000000元通过银行汇入被告银行账户。原、被告并于2016年4月21日正式签订了一份《土地、厂房转让协议》，除约定上述土地及房产转让事宜外，亦约定了被告应在2016年5月10日前将该地块的土地证，建筑物厂房产权证，报建、办证过程中所产生的税费发票及相关资料等完整移交给原告，但被告接收款项后，并没有依约按时移交上述土地和房产的过户相关资料，更没有协助原告办理上述土地和房产的过户相关手续。原告经多次催促被告尽快协助原告办理上述土地和房产的过户相关手续，但被告均置之不理，并故意躲避原告，现在原告已无法联系上被告。综上，原告认为，原、被告所签《土地、厂房转让协议》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购买款后却拒绝依约履行合同，显属严重违约，故原告有权要求被告继续履行上述协议，并按协议约定支付违约金。被告邝健沛在答辩期限内未答辩，在举证期限内未提供证据。原告何志江围绕诉讼请求依法提交了证据。被告邝健沛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的证据，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月至3月期间，原告通过银行转账分四次给被告转账500万元，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告位于开平市水口镇XX工业园2016年4月1日XXX路30号面积为907平方的厂房及围墙内空地135.30元平方米，月租金11403.50元。同日，被告出具《委托书》，委托原告与王某洽谈厂房租赁相关事宜及收取每月租金等费用。2016年4月21日，原、被告补签《土地、厂房转让协议》，约定原告购买被告合法拥有位于开平市水口镇XX工业园XXX路30号土地及厂房，建筑面积2984平方米（以证件为准），价格为500万元，原告已于2016年3月16日将购买土地及厂房款项全额500万元支付给被告；被告于2016年5月10日将该地块的土地证、厂房产权证，办证、报建过程中所产生税费发票及相关资料完整移交给原告；又约定被告按照原告意向积极配合原告办理过户手续。原、被告对办理过户手续的时间、过户费用的承担约定不明确。同日，被告将涉案土地、厂房的土地证、厂房产权证复印件交付给原告，原告与王某签订《补充协议》，约定原告将原有的空地面积2016年5月19日342平方米增加306平方米，合计空地面积648平方米，计价3240元（648平方米×5元/平方米）。原告以被告拒不协助办理过户手续为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明：位于开平市××路××、××、××2（产权证号分别为：F开平(2013)02XXXXXX90、F开平(2013)02XXXXXX91、F开平(2013)02XXXXXX92)的厂房登记的所有权人均是被告，面积分别为495.26平方米、262.40平方米、313.60平方米，合计1071.26平方米；上述厂房均办理了抵押登记，抵押登记权人是开平市农村信用合作联社水口信用社。位于开平市水口镇XX工业园A26-3前座（证号：开府国用(2013)第0XX60号）的土地登记的所有权人是被告，面积为2963平方米；上述土地办理了抵押登记，抵押权人是开平市农村信用合作联社水口信用社。原告于2016年11月22日向本院申请财产保全，本院于2016年11月23日作出（2016）粤0783民初3286号民事裁定，裁定冻结被告的银行存款5000000元，或查封、扣押相应价值的其他财产，执行保全案号为（2016）粤0783执保461号。位于开平市××路××幢的厂房被本院（2016）粤0783执保461号、（2016）粤0783执保437号之一、（2017）粤0784执保180号、（2016）粤0783执保414号案件查封；位于开平市××路××、××号厂房被本院（2016）粤0783执保461号、（2016）粤0783执保437号之一、（2016）粤0783执保474号、（2016）粤0783执保466号、（2016）粤0783执保414号、（2017）粤0783执保152号之一案件查封。位于开平市水口镇XX工业园A26-3前座的土地被本院（2016）粤0783执保414号、（2017）粤0783执保152号之一、（2016）粤0783执保474号、（2016）粤0783执保466号、（2016）粤0783执保437号、（2016）粤0783执保461号案件查封。上述查封措施中，最早的查封措施作出于2016年11月2日；截至2017年6月，上述查封措施尚未解除。再查明：2017年2月24日，开平市农村信用合作联社水口信用社出具《证明》，确认被告用位于开平市水口镇XX工业园A26-3前座的国有土地使用权、开平市××路××、××、××2的房屋在该社抵押借款，已通过债权转让，将被告对应的债权及最高额抵押权转让给原告，开平市农村信用合作联社水口信用社通过登报的方式出具《债权转让及2017年3月10日催收告知》，告知被告等人截至2017年2月24日，被告欠该社贷款本金200万元及相应利息；开平市农村信用合作联社水口信用社已于2017年2月24日将上述债权进行转让，合法转让给原告。又查明：2013年10月23日，被告与王某签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于开平市水口镇XX工业园XXX路30号1107.90平方米的厂房及围墙内空地342平方米出租给王某。诉讼期间，原告解释请求被告继续履行合同是指要求被告履行办理过户手续义务，又解释违约金30万元是指原告因诉讼而支出的律师费等损失。经本院释明，原告坚持请求被告在查封措施解除后协助办理土地、厂房的过户手续。本院认为，本案属于合同纠纷。原、被告签订的《土地、厂房转让协议》、《厂房租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于原告请求被告协助办理过户手续应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，涉案厂房及土地因被法院查封转让受限，目前暂无法办理产权过户手续，此时，是否解除合同是原告的权利。经本院释明，原告坚持要求被告继续履行合同并协助办理土地、厂房过户手续，这是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于协助办理过户手续的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，涉案厂房及土地被查封只是诉讼案件对被告的财产采取的一种限制其处分的保护性措施，不排除以后解封的可能性；假如涉案厂房及土地以后被解封且符合办理过户条件，则本案合同可以继续履行。从减少诉累，节省司法资源的角度出发，原告主张由被告在涉案厂房及土地的查封措施解除后及时协助办理过户手续，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害抵押权人的合法权益，本院予以支持。如涉案厂房及土地在另案的执行程序中被依法处理，导致原、被告之间的《土地、厂房转让协议》在事实上不能履行，合同目的最终无法实现的，原告依法有权另案起诉请求解除合同。关于原告请求被告支付违约金30万元应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，《土地、厂房转让协议》对被告办理过户手续的时间约定不明确，被告可以随时履行或根据原告的请求在合理的时间内予以履行。原告主张被告经催告拒不协助办理过户手续导致其通过诉讼实现债权产生了律师费等损失，应由原告承担举证证明责任。因原告未能提供相关证据，不能证明被告经其催告拒不履行协助过户的义务，也不能证明原告因此实际产生的律师费等损失，故本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邝健沛应在开平市水口镇XX工业园A26-3前座（证号：开府国用(2013)第0XX60号）国有土地使用权、开平市水口镇XXX路30号第3幢、第4幢之1、第4幢之2（产权证号分别为：F开平(2013)02XXXXXX90、F开平(2013)02XXXXXX91、F开平(2013)02XXXXXX92)厂房的查封措施解除后三十日内，协助原告何志江办理该土地及厂房的过户手续；二、驳回原告何志江的其他诉讼请求。案件受理费5800元、财产保全费5000元，合计10800元（此款原告已预交），由原告何志江负担5400元，被告邝健沛负担5400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长 吴锦鹏人民陪审员 戴国平人民陪审员 邝贵兰二〇一七年六月二十六日书 记 员 黄柳瑜 更多数据：