（2017）苏0321民初1902号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-13
案件名称
徐州广力房地产开发有限公司与朱云商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州广力房地产开发有限公司,朱云
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0321民初1902号原告：徐州广力房地产开发有限公司，住所丰县华山镇政府院内。法定代表人：吴干，该公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏泉山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春乐，江苏泉山律师事务所实习律师。被告：朱云，女，1990年6月14日出生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人：胡博，丰县华山法律服务所法律工作者。原告徐州广力房地产开发有限公司（以下简称广力公司）诉被告朱云商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由审判员靳慧适用简易程序，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告徐州广力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、李春乐，被告朱云的委托诉讼代理人胡博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州广力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付购房款74276元，支付违约金5000元，合计79276元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月21日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定原告将丰县华山镇汉御华庭3号楼5单元102室卖给被告。原告依照约定交付了房屋，被告只支付了部分房款，剩余房款原告多次索要，被告拒不支付。被告的行为构成了违约，侵害了原告的利益，故诉至法院请求依法判决。被告朱云辩称：第一，原被告之间签订的只是商品房预售合同，同时该合同第三条明确约定付款方式为分期付款，答辩人交付了100000多元后，原告许诺剩余的购房款在该房产，包括房产证、土地使用证等各项证件办齐后再交付，但是直到现在原告也没有将该房屋的房产证、土地使用证办理在答辩人名下。第二，原告对涉案房产隐瞒了一个重大事项。原告许诺给答辩人办理合法的房产证及土地使用证，答辩人信以为真，但是经过咨询，发现涉案房屋土地性质属于华山村民集体所有，原告开发该房产，并没有经过有关部门的批准，房产属于小产权房，因为答辩人属于华山镇邢桥村的村民，不是华山村村民，显然双方签订的房屋买卖合同应属于无效合同，按照有关法律规定，合同被确认无效后，双方应当返还财产。造成该合同无效这样一个后果，过错在于原告。原告作为过错方，应当赔偿答辩人因此所造成的损失，所以答辩人保留向原告反诉的权利。经审理查明:2014年3月3日，原告广力公司作为甲方与作为乙方的被告朱云签订了一份商品房预售合同，合同约定：甲方销售给乙方的商品房坐落于徐州市丰县华山镇汉御华庭（暂定名）3号楼五单元102室；地下室3#五单102。该商品房的建筑面积82.55平方米，其中套内建筑面积73.25平方米，共有共用分摊建筑面积9.3平方米；地下室建筑面积9.88平方米。乙方购买该商品房以建筑面积计价，单价为2180元/平方米；地下室单价为580元/平方米；价款总合计（大写）壹拾捌万伍仟陆佰捌拾玖元正，（小写）￥185689元。关于付款方式，双方在合同中约定：分期付款，乙方应于本合同签订时付房屋总款的60%计￥111413元，余款柒万肆仟贰佰柒拾陆元。关于迟延付款的责任，双方在合同中约定：乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除合同的除外，以未付到期价款数额为基数，按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向甲方支付违约金。另查明，该商品房预售合同第十一条约定：该商品房交付后2年内，甲方协助乙方办理房屋权属登记。甲方应当在申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送房产管理局产权市场处。因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后30天仍未办理的，过错方应以已支付房款金额为基数按每迟延一天日万分之一的向对方承担违约金，但最高不超过房产总价款的百分之二。还查明，原告广力公司在预售涉案房屋时未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和房屋预售许可证。原被告之间的商品房预售合同签订后，被告朱云向原告支付了111413元，原告于2014年3月29日将涉案房屋交付给被告朱云，被告朱云占有、使用了该房屋，并对该房屋进行了装潢。现该房屋仍在被告朱云的占有、使用中。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的商品房预售合同等予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告广力公司要求被告朱云支付购房款及违约金有无事实及法律依据。本院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，广力公司作为涉案房屋的出售方，在预售房屋时应取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和房屋预售许可证等手续，但截至本案判决前，原告广力公司仍未取得上述房屋预售必备的资质证明，在此情形下，原告广力公司向被告朱云出售房屋的行为不具有合法性，双方据此签订的合同属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告据此要求被告支付下余购房款无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐州广力房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费895元（已减半收取，原告已预交），由原告徐州广力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 靳 慧二〇一七年六月二十六日书记员 常宸彰 更多数据：