（2017）川0726民初856号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
绵阳新时代物业服务有限公司与姜建国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北川羌族自治县人民法院
所属地区
北川羌族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绵阳新时代物业服务有限公司,姜建国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十条，第一百六十二条
全文
四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0726民初856号原告：绵阳新时代物业服务有限公司，住所地：绵阳市科创园区。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈铸，男，1954年6月15日出生，住成都市温江区，该公司副总经理。被告:姜建国，男，生于1981年8月6日，羌族，住北川羌族自治县。原告绵阳新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）与被告姜建国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后,依法由审判员王保山适用小额诉讼简易程序,公开开庭进行了审理。原告新时代物业公司的委托诉讼代理人陈铸，被告姜建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付从2012年1月1日起至2017年6月30日期间的物管费共计3214.99元，公共能耗电费2015.1.1-2017.6.30每月2元，共计60元，前述两项共计3274.99元，并按物业服务合同支付逾期违约金。事实与理由：2010年11月，北川县房管局就禹龙小区前期物业管理进行了公开招标，原告与北川房管局签订了《前期物业服务合同》，并于2011年1月1日起开始为禹龙小区（二标段）提供物业服务。在服务期间，2012年小区成立了业主委员会，原告又与禹龙小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后原告依约全面履行了自己的义务。被告是禹龙小区禹兴苑6栋1单元201号房屋的业主，该房屋产权面积为121.78平方米，按《物业服务合同》的约定，被告每月应交物业服务费48.71元，但被告确未履行从2012年1月1日起至2017年6月30日期间物业管理费的交付义务，经原告多次催收无果，特诉至法院。被告姜建国辩称：房屋漏水严重，阳台水管损坏恶臭难闻，家中老人身患重病，经济困难。本院经审理认定事实如下：被告居住的永昌镇禹龙小区禹兴苑6栋1单元201号房屋属于安置房，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部份房款后取得的所有权。2011年1月1日原告与北川羌族自治县房产管理局签订了《前期物业服务合同》，服务范围为禹龙小区二标段，物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元/平方米/月，营业用物业1.0元/平方米/月，服务期限从2011年1月1日到2011年12月31日止，如未订立新合同，按本合同继续执行。2011年12月31日合同期满后，原告按照合同约定继续为禹龙小区二标段提供物业服务。2013年1月1日及2015年1月1日，北川羌族自治县永昌镇禹龙小区业主委员会与原告先后签订了《物业服务合同》，合同期限2013年1月1日至2015年12月31日，合同约定：物业服务内容为：1、物业共用部份的维修、养护；2、物业共用设施的运行、维修、养护；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污管道的畅通；4、公共绿化的养护；5、公共秩序维护，安全防范事项的协助；6、装饰装修的管理服务；7、车辆停放场地环境卫生维护；8、物业档案资料管理；9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下有偿服务：业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务，室内清洁卫生，家政服务，车辆停放服务等有偿服务，有偿服务内容、服务标准、收费标准乙方与接受有偿服务人另行约定。物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元/平方米/月，营业用物业1.0元/平方米/月，物业服务费自签署入住通知次日开始计费，并按月足额缴纳。违约责任约定为：未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴纳费用每日千分之五支付违约金并及时缴清应缴费用。同时约定“合同期满……如未订立新合同，按本合同继续执行”。原告按照合同约定向被告所在的小区提供物业服务至今，但被告从2012年1月1日起未交纳物业服务费。上述事实有原、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、社区证明以及当事人的陈述予以证实，事实清楚、足以认定。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与北川羌族自治县房产管理局代表建设单位签订的《前期物业服务合同》及与北川羌族自治县永昌镇禹龙小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告所居住的小区业主具有约束力，因此原告按照物业服务合同的约定提供了物业服务后，被告应当按照物业服务合同约定的0.4元/平方米每月向原告交纳物业服务费。从2012年1月1日起至2017年6月30日应支付物业服务费3214.99元。对于原告主张的公共能耗电费因未提供相应证据予以证实，故对该请求，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金的请求，因原告与北川羌族自治县永昌镇禹龙小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定每日按欠款5‰支付，该约定明显过高，原告的该请求本院不予支持。同时被告居住的小区属安置小区，配套的基础设施有待相关部门进一步完善，原告应进一步提高物业服务水平，积极协调相关部门完善配套基础设施，与业主加强沟通，共同维护小区的秩序和环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告姜建国在判决生效后10日内支付原告绵阳新时代物业服务有限公司从2012年1月1日起至2017年6月30日的物业服务费3214.99元；二、驳回原告绵阳新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜建国负担。本判决为终审判决。审 判 员 王保山二〇一七年六月二十六日法官助理 富 尧书 记 员 唐 静 关注微信公众号“”