（2017）苏01民终3335号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
盛立新与张荣秋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3335号上诉人（原审被告）：张荣秋，男，1971年7月27日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：孙金福，江苏益邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛立新，男，1966年1月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人张荣秋因与被上诉人盛立新租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院(2016)苏0118民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣秋上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、本案的涉案房屋已经取得了主管部门的建设批准，领取了房产证和土地证，故一审法院认定双方当事人签订的《厂房、设备租赁合同》无效错误，该合同应为有效。二、双方当事人之间签订的《厂房、设备租赁合同》并未解除，故上诉人不应退还被上诉人剩余租金。即使双方于2016年3月26日解除了租赁合同，根据该合同的第八条第一款约定，上诉人仍不应退还被上诉人剩余租金。三、上诉人与被上诉人所订立的租赁合同中的租金系承租人租用涉案厂房、设备及附属设施的相应对价，《厂房租赁合同》无效并不代表《设备租赁合同》无效。故一审法院要求上诉人退回被上诉人占用使用费291635.5元，于情理不符。四、即使《厂房、设备租赁合同》无效或者解除，但其中的违约条款仍然有效，因被上诉人违约，上诉人不应当退还被上诉人租金。盛立新辩称：一、上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人对外出租的厂房无主管部门规划许可及房产证，依照法律其对外签订合同属无效合同。二、一审法院认定2016年3月26日双方协商退租事宜并办理交接手续有法律依据。交接单上有张荣秋、盛立新的亲笔签字，说明张荣秋对此是同意的，盛立新并不存在违约情形。三、根据合同条款及合同履行情况，该租赁合同出租厂房的租金为25万元，被上诉人支付了两年的租金50万元，根据《合同法》的相关规定，无效合同应相互返还。盛立新向一审法院起诉请求：1、判令张荣秋退还盛立新租金29.52万元并返还相关设备（详见清单）；2、判令张荣秋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，盛立新（乙方）与张荣秋（甲方）签订《厂房、设备租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的部分厂房坐落在高××区××西陡门的铁皮标准房。厂房类型含食堂、宿舍、仓库及车间，结构全封闭式。厂房租赁自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租赁期为三年。租金为每年25万元。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施、设备，如因人为原因致使厂房及其附属设备、设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修或经济赔偿。厂房租赁期间，如乙方提前退租或者搬出，甲方不予退还租金。后盛立新支付两年租金50万元。2016年3月26日双方协商退租事宜并办理交接手续，盛立新将相关设备退还给张荣秋，双方签字确认，后因张荣秋未退还租金，引发纠纷。一审法院另查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。盛立新暂存在张荣秋处的设备包括：锅炉一台、燃烧颗粒1000公斤、液压拖车一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只。关于张荣秋主张盛立新应支付水费、电费、水洗费、保险费，并提供相关票据，经审查，一审法院认为，对于其中电费票据2827元、水洗费742.5元上有盛立新现场负责人刘晓宏签字确认，一审法院予以支持，对于其他未确认核实的，一审法院不予支持。关于张荣秋要求盛立新对门锁、卫生设施等损坏部分予以维修，因未提供证据证明，一审法院不予支持。关于盛立新诉请张荣秋返还暂存在张荣秋处的设备，庭审中张荣秋对盛立新提交的暂存设备清单不予认可，认为系盛立新自己所写，且需要与现场负责人核实，一审法院通知张荣秋核实相关设备情况，张荣秋核实后认可锅炉在他处，对其他设备表示不清楚。一审法院认为，张荣秋负有核实的义务，在核实后未对盛立新提交的清单提出异议，应视为盛立新所列清单上的设备暂存在张荣秋处。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。盛立新出租的铁皮标准房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故双方签订的《厂房、设备租赁合同》无效。根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，应予支持。盛立新应向张荣秋支付2015年6月1日起至盛立新退场（2016年3月26日）的占有使用费204795元，因盛立新已支付50万元，故张荣秋应退还盛立新占有使用费295205元。对于张荣秋主张不予退还剩余租金，因租赁协议无效，协议中“厂房租赁期间，如乙方提前退租或者搬出，甲方不予退还租金”的违约金条款亦属无效，故对张荣秋该项主张一审法院不予支持。在租赁期间，盛立新尚未支付的电费2827元、水洗费742.5元应予以扣除。盛立新暂存在张荣秋处的相关设备，张荣秋应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张荣秋应于一审判决发生法律效力之日起10日内退还盛立新占用使用费291635.5元并返还相关设备（包括锅炉一台、燃烧颗粒1000公斤、液压拖车一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只）；二、驳回盛立新的其他诉讼请求。一审案件受理费5728元，由张荣秋负担。本院二审期间，上诉人提交新证据：1、高房权证阳换字第××号坐落在阳江镇××房产证一份，2、高淳区粮食购销公司向上诉人开具的租金收据两张。证明涉案房屋具有相应的产权证书。被上诉人质证认为：1、房产证未提交原件，对该复印件的真实性、合法性、关联性不予认可，该份证据与本案无关，该房产证是否为涉案厂房的房产证无法看出。2、对收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于一审查明的事实，张荣秋对一审查明的“2016年3月26日双方协商退租事宜并办理交接手续”、“盛立新暂存在张荣秋处的设备包括：锅炉一台、燃烧颗粒1000公斤、液压拖车一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只”有异议，认为双方并未协商退租事宜，盛立新暂存物品并非清单中所列。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。二审中，张荣秋向本院陈述，盛立新暂存在张荣秋处的设备有锅炉一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，张荣秋二审中提交的坐落在阳江镇××幢的房产证，系复印件，且建筑结构写明是砖木，而双方之间签订的《厂房、设备租赁合同》上写明涉案房屋系坐落在阳江镇陡门的铁皮标准房，故对张荣秋提交房产证复印件以证明涉案房屋取得了产权证的主张，本院不予采信。综上，因张荣秋未提交涉案房屋建设工程规划许可证，其与盛立新签订的《厂房、设备租赁合同》无效。2016年3月26日，双方对租赁设备进行了交接，一审法院认定盛立新使用涉案厂房、设备至2016年3月26日，并参照合同约定的租金标准，计算盛立新占有使用期间的使用费，并无不当，本院予以维持。因租赁合同无效，故双方约定的违约条款亦不能适用，一审法院对张荣秋主张的违约条款不予支持正确，本院予以维持。二审中，张荣秋向本院陈述，盛立新暂存在张荣秋处的设备有锅炉一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只，对以上设备，张荣秋应当予以返还。对盛立新所主张的燃烧颗粒1000公斤、液压拖车一台，双方可另行协商解决，如协商不成，盛立新可另行主张折价赔偿。因本案出现新的事实，致使一审判决有误，本院对此予以纠正。综上所述，张荣秋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初1539号民事判决第二项；二、变更南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初1539号民事判决第一项为：张荣秋应于本判决发生法律效力之日起10日内退还盛立新占用使用费291635.5元并返还相关设备（包括锅炉一台、落地扇十只、塑料箩筐三十五只）；三、驳回盛立新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5728元，由盛立新负担100元，由张荣秋负担5628元；二审案件受理费5728元，由盛立新负担100元，由张荣秋负担5628元。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年六月二十六日书记员 汪海燕 来自