（2017）沪01民终6359号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
郑永华诉严革新房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑永华,严革新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6359号上诉人（原审原告）：郑永华，男，1960年12月20日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐瑞林，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：严革新，男，1941年9月30日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：严佳伟（系严革新孙女），住同上。上诉人郑永华因与被上诉人严革新房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑永华上诉请求，撤销原审判决第二项，依法改判严革新双倍返还定金人民币10万元。事实和理由：严革新隐瞒房屋已出售给案外人的事实，仍于2016年8月30日与郑永华签订《上海市房地产买卖合同》，系争房屋于2016年9月28日才被查封，在此之前郑永华已要求严革新办理过户手续，故本案不应适用双方《居间合同》特别手写条款的约定。严革新辩称，郑永华明知其和案外人存在房屋买卖合同情况下还与其订立房屋买卖合同，郑永华应自担风险，特别手写条款明确在法院查封的情况下，无法过户不作违约处理，从而取代了居间合同的约定，该约定是免责条款，要求维持原判。郑永华向一审法院起诉请求：1、严革新协助郑永华将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权过户变更至郑永华名下并交付房屋；2.严革新向郑永华赔偿双倍定金10万元。审理中，郑永华变更其诉讼请求为：1.解除郑永华、严革新之间签订的居间合同和上海市房地产买卖合同；2.严革新向郑永华赔偿双倍定金10万元。一审法院认定事实：2016年10月23日的产权登记信息显示，系争房屋登记在严革新名下。同年8月30日，严革新作为出售方（甲方）、郑永华作为购买方（乙方）以及案外人上海XX事务所作为中介方（丙方）签订《居间合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款150万元，乙方支付定金5万元，若在支付定金后由于甲方原因不能出售或违约的，则双倍定金返还给乙方，若因乙方不买此房甲方有权没收乙方支付的定金；如本房因法院查封或诉讼原因导致无法交易的，不做双方违约处理，甲方于得知无法交易三日内退还乙方所有已付款；乙方于2016年9月30日之前交易后，乙方领到产证当日支付首付款140万元，交房尾款5万元至甲方交房给乙方时以现金形式给付甲方。同日，郑永华作为买受人（乙方）与严革新作为卖售人（甲方）签订网签版本《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为150万元，甲方于2016年11月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年9月30日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，严革新收取郑永华支付定金5万元。一审法院另查明，2007年11月4日，案外人钱某（乙方）与严革新及其母亲严某（甲方）就系争房屋签订《房产公司房屋转让协议书》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积为95平方米，转让价款共计285,000元。合同第三条约定，乙方分三期支付房款，第一期在双方签订协议时即支付定金20,000元，第二期定于2007年11月底支付。第三期贷款后交付。每期付款，甲方收到后出具收据。协议另对其他事项进行了约定。2007年11月21日，上海XX有限公司就系争房屋向严革新开具了发票，金额为195,671元，该发票由钱某持有。2008年3月，钱某开始占有使用系争房屋。因钱某与严革新就系争房屋的买卖产生争议，钱某起诉严革新至一审法院，一审法院于2016年12月19日判决严革新于判决生效之日起十日内协助钱某将系争房屋的产权过户登记至钱某名下，其后严革新提出上诉后又撤诉。法院于2017年3月6日裁定准予撤诉，上述判决已生效。一审审理中，郑永华称其并不知晓严革新与钱某之间的纠纷，直到郑永华起诉后查询系争房屋的登记信息才得知系争房屋因涉及纠纷而被查封。严革新则表示郑永华是在明知的情况下和严革新签署居间合同，所以才会在居间合同上做了免责的特别约定，严革新得知无法继续履行与郑永华的合同后想与郑永华联系退还定金，但是因没有联系方式及中介不配合而无法退还。一审法院再查明，郑永华所持有的居间合同留有手机号码而严革新持有的居间合同则没有留有手机号码。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑永华和严革新为系争房屋的买卖签订的《居间合同》以及《上海市房地产买卖合同》构成了郑永华、严革新之间房屋买卖合同关系的全部内容，现在郑永华因系争房屋在事实上无法继续履行为由提出解除《居间合同》以及《上海市房地产买卖合同》所确立的房屋买卖合同，并无不当，严革新亦不持异议，故予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于郑永华是否可以要求严革新双倍返还定金，一审法院认为，虽则郑永华、严革新的《居间合同》约定了一般的定金罚则，但是在合同尾部的备注部分特别手写了“本房因法院查封或诉讼原因导致无法交易的，不做双方违约处理，甲方于得知无法交易三日内退还乙方所有已付款”，一审法院认为该手书的特别约定显然是双方当事人对上文定金罚则的重新确认，也即在出现该特别约定的情形时应适用该特别约定对定金进行处理。根据该约定，严革新方只需向郑永华返还定金5万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条以及第一百一十条第（一）项之规定，于二〇一七年四月十一日作出判决：一、确认郑永华与严革新之间的房屋买卖合同解除；二、严革新于判决生效之日起十日内返还郑永华定金50,000元。案件受理费2,380元，减半收取1,190元，由郑永华负担575元（已付），严革新负担615元。本院经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，严革新、郑永华在《居间合同》尾部备注部分对系争房屋查封导致无法交易的后果进行了约定，即系争房屋因法院查封导致无法交易的，不做双方违约处理。该约定系双方的真实意思表示，双方均应恪守。至于系争房屋被查封的具体时间并不影响该约定对双方的约束力。郑永华的上诉请求与双方约定相悖，明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人郑永华负担。本判决为终审判决。审判长 金绍奇审判员 翟从海审判员 许 军二〇一七年六月二十六日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”