（2017）晋民申615号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-05
案件名称
薛全香与任元元农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
薛全香,任元元
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）晋民申615号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：薛全香，女，汉族，1946年3月16日生，住山西省阳曲县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任元元，男，汉族，1958年3月29日生，住山西省阳曲县。再审申请人薛全香因与被申请人任元元农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民终718号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。薛全香申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。一二审未对《房屋买卖协议》中薛全香签字按印的真实性进行认定；认定任元元为黄寨村集体组织成员无事实与法律依据，其在2002年11月15日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口；涉案房屋抵押贷款时间认定错误，薛全香实际于2002年就办理了贷款和抵押手续；一二审未查明宋诚世是否为黄寨村集体组织成员。（二）原审判决适用法律确有错误。1、一审判决依据合同法若干问题的解释(一)第四条认定合同效力不当。本案对合同效力的判断应基于《合同法》第五十二条中”（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及”（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”两部分。2、一审判决认为《土地管理法》第六十二条”并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制”，但事实上城镇居民购买村集体组织宅基地上房屋严重损害了村集体组织及其成员的利益。《土地管理法》第六十三条”农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质”，这一解释应限于受让方也是本村集体组织成员的前提下，如果受让方并非本村集体组织成员，就会改变宅基地的集体土地性质，将本法条适用于已迁出本村集体组织的城镇居民被告，事实认定、法律适用错误。3、一审判决所称诉争房屋转让不影响其所在土地宅基地性质，不受《土地管理法》第六十三条规制。然而《物权法》第一百一十五条规定：”主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”房屋与土地是天然共生互相依存的关系，二者互为主从，在合同未有特殊约定的情况下转让房屋当然的伴随着土地使用权的转让。房地一体决定了只有同时具备房屋和土地的受让资格才能成为适格的农村房屋受让人，任元元显然并不具备该条件。（三）原审判决超出诉讼请求。一审判决认为为便于双方继续履行合同，结合本案诉争房屋现状，任元元对薛全香酌情补偿，并在判决第四项判令任元元于本判决生效后十日内支付薛全香30000元，于法无据，超出诉讼请求。薛全香依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条二、六、十一项的规定申请再审。本院经审查认为：本案争议的核心焦点是房屋买卖协议的效力问题。到目前为止，从国家立法层面并没有禁止城市居民购买农村房屋和宅基地的明确规定。司法实践中应结合个案实际，本着有利于集体经济发展，有利于公民个人工作、生活，有利于维护中国特色社会主义市场经济正常秩序的原则，妥善裁断。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》中均明确：宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。前述通知、决定、意见，系规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”理论界和实务界的多数人认为，在农村房屋合同关系中，买受人在实现债权上是否符合农村宅基地使用条件，直接影响到宅基地能否过户即买受人能否申请获准而取得宅基地的使用权，也关系到合同是否可以实际履行，同时也直接影响到合同效力的认定。依据当事人申请或者依职权查证的方式，征询有关土地主管机关的意见，如其明确表示可以批准买受人取得宅基地使用权的，相当于土地管理部门审查许可买受人使用地，则可以确认相关的房屋买卖合同有效。（摘引自吴庆宝、俞宏雷、王松主编，2013年7月人民法院出版社出版，《基层法院裁判标准规范-民事卷》第583、584页。）目前司法实践中一般不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签署买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，可以认为合同有效。但如未经集体经济组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力则另当别论。从长远的眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，不损害国家利益，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当予以认定合同有效，并加以支持。一审法院向阳曲县国土资源局调取的诉争地籍调查资料显示，地籍调查登记时间为2009年。登记的土地使用者为任元元，土地位于××村号。附双方签订的房屋买卖协议复印件和阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于2009年5月5日给阳曲县国土资源局出具的证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，现土地使用权归任元元。一审法院向阳曲县信用联社及其下属杨兴信用社调取的借款抵押登记材料显示，抵押人薛全香于2005年12月23日签订抵押担保借款合同，双方2005年1月17日签订《房屋买卖协议》，协议签订在先，抵押登记在后，抵押不影响合同效力。基于以上事实证据和法律依据，结合薛全香与任元元签订《房屋买卖协议》后，进行了房屋交易，房屋交付后，任元元从2005年8月19日起居住至今；任元元原本也是黄寨村村民，2002年因土地征用原因，同本村第五村民小组的村民一起转为非农业户口，至今仍生活在黄寨村等因素，综合考量，一二审认定双方签订的《房屋买卖协议》有效，并无不妥。薛全香主张双方所签《房屋买卖协议》系”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，”违反法律、行政法规的强制性规定”，未提供证据证明，本院不能支持。一审判决、二审维持任元元支付薛全香补偿款30000元之判项，确属超出诉讼请求范围。考虑到该判项旨意乃欲从根本上解决当事人的矛盾纠纷，且并未损害薛全香的合法权益，故其超出诉讼请求范围的申请再审事由亦不能成立。综上，薛全香的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回薛全香的再审申请。审判长 郭丽娟审判员 耿转成审判员 彭志祥二〇一七年六月二十六日书记员 冯春燕