（2017）京0108民初5220号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2018-07-16

案件名称

北京无穷信息技术有限公司与清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京无穷信息技术有限公司,清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第六十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2017）京0108民初5220号原告：北京无穷信息技术有限公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街28号6号楼207室。法定代表人：吴琼，董事长。委托诉讼代理人：刘文军，河北杰大律师事务所律师。被告：清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司，住所地浦东新区书院镇丽正路1628号4幢5398室。法定代表人：赵国英，总经理。委托诉讼代理人：孙娜，北京市京兴律师事务所律师。原告北京无穷信息技术有限公司（以下简称无穷公司）与被告清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司（以下简称清凝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无穷公司之委托诉讼代理人刘文军，被告清凝公司之委托诉讼代理人孙娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。无穷公司向本院提出诉讼请求：1、判令清凝公司给付我公司2016年9月15日至12月14日的租金379691．25元，并按中国人民银行的同期贷款利率支付上述租金自2016年9月15日起至实际支付之日止的利息；2、判令清凝公司给付我公司2016年9月15日至12月14日的物业费31207．5元，并按中国人民银行的同期贷款利率支付该款项自2016年9月15日起至实际支付之日止的利息；3、判令清凝公司给付我公司违约金379691．25元；4、本案诉讼费由清凝公司承担。事实和理由：2016年1月24日，我公司与清凝公司签订房屋租赁合同，约定清凝公司向我公司租赁北京市海淀区苏州街16号神州数码大厦18层房屋（以下简称数码大厦18层房屋）中570平方米的场地（以下简称涉诉场地），租赁期自2016年1月20日至2016年12月14日，每季度租金为379691．25元，最后一期租金应于2016年9月15日支付，清凝公司另需按季度支付物业费31207．5元。签约后，我公司向清凝公司交付了房屋，清凝公司接收房屋后即在涉诉场地开展经营活动。后清凝公司未如约前支付第四季度的房租及物业费。虽经多次催交，清凝公司均拒不支付，清凝公司的上述行为已构成根本违约。清凝公司辩称，我公司未与无穷公司签订租赁合同，该合同系无穷公司事后伪造的。签约时我公司的法定代表人不是赵国英，涂宗耀也不是我公司股东。涂宗耀不可能出具有效的委托手续，而无穷公司未对涂宗耀的代理权进行任何审查，没有理由相信涂宗耀具备代理权，故即便其与涂宗耀签订了涉诉场地的租赁合同也与我公司无关。签订涉诉场地租赁合同的时间，我公司公章不在北京，签约盖章的事实不能成立。另外，合同约定自授权签字人签章并加盖公章之日起生效，但是该合同并没有授权签字人的签章，无穷公司仅在合同上加盖合同章而非公章，故即便双方签署了合同也没有生效。我公司从未向无穷公司支付租金或物业费，据我公司了解，租用涉诉场地的是北京中和慧元咨询管理有限公司（以下简称中和慧元公司），我公司注册地与经营地均在上海，未在北京开办分公司或下属办公地点，且至今未聘任过任何员工，无任何实际经营行为，根本不存在租用涉诉场地办公的情形。且数码大厦18层房屋的物业管理比较严格，不可随意进出，不可能存在擅自搬离的情况。总之，我公司不同意无穷公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：清凝公司成立于2015年12月18日，原股东为任超、吕鹏，原法定代表人为任超。2016年1月29日，任超、吕鹏与赵国英、涂宗耀签订股权转让协议，约定由赵国英出资1960万元，取得清凝公司98%的股权，由涂宗耀出资40万元，取得该公司2%的股权。同日，清凝公司作出股东会决议，确认了股权转让事宜并选举赵国英为执行董事，选举涂宗耀为监事。2016年2月5日，清凝公司变更股权登记信息，并将法定代表人变更为赵国英。2016年4月8日，清凝公司再次变更股权登记信息，现股东为涂宗耀、赵国英和中国正信（集团）有限公司。中和慧元公司成立于2012年11月1日，法定代表人为赵国英，股东为赵红影。赵红影系赵国英之女。2015年10月22日，无穷公司（承租方）与永华实业开发有限公司（以下简称永华实业公司）（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定由承租方承租数码大厦18层房屋，建筑面积1423．85平方米，租赁期为13个月，自2015年11月15日起至2016年12月14日止；该房屋物业管理费为每月25985．26元，按季支付，承租方应在每期期初的五个工作日内，向北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业公司）支付77955．78元的物业管理费。2016年9月30日，无穷公司向永华实业公司支付房租948462．08元，向盛世物业公司支付物业费31207．5元。庭审中，无穷公司主张2016年1月24日与清凝公司签订《房屋租赁合同》。就此，其向法庭提交《房屋租赁合同》为证，该协议书首部列明“本协议由下列双方于2016年1月24日在北京神舟数码大厦签订：出租方：无穷公司……；承租方：清凝公司，法定代表人：赵国英；地址：北京市苏州街16号神州数码大厦18层1802；电话181XX****XX。”协议约定承租方承租数码大厦18层房屋570平方米的场地用于办公，房屋的租赁期为10个月，自2016年1月20日起至2016年12月14日（包括首尾两日）。出租方同意给予承租方25天的免租期。免租期内，仅免除租金，不免除物业管理费和其他费用，免租期自2016年1月20日起至2016年2月13日。双方约定该房屋租金按以下标准计算：租金标准为每日历日每建筑平方米租金7．3元，月租金总计126563．75元，计算方式按照全年365天计算，承租方应按季向出租房缴纳租金。首期租金为2016年1月20日至2016年3月14日的租金，共126563．75元，支付时间为本合同签订之日起5个工作日内或起租日前。自第二期租金始，租金按季缴纳，其余各期的交付截限分别为2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日。每期租金到期前，承租方均应向出租方支付379691．25元的租金。该房屋之物业管理费收费标准为每日每建筑平方米0．6元，每月物业管理费为10402．5元，按季支付，承租方应向出租方委托的物业管理机构盛世物业公司支付物业管理费。免租期内，承租方仍应支付物业管理费。首期物业管理费为2016年1月20日至2016年3月14日的物业管理费18810元，支付时间为本合同签订之日起5个工作日内或起租日前（以先到日为准）。自第二期开始，物业管理费按季计收，承租方应在每期期初的5个工作日内，向物业管理公司支付31207．5元的物业管理费。物业管理费发票由物业管理公司开具给承租方，开具物业管理费发票相关事宜由承租方和物业管理公司另行协商确定。承租方应在本合同签订之日起5个工作日内或起租日前向出租方支付该房屋的租赁保证金379691．25元，出租方收取租赁保证金后应向承租方开具收据。承租方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公共事业费或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0．5%的迟延履行违约金。租赁期间，没有合同约定的或法律规定的情形，承租方中途擅自退租的，出租方可没收承租方的租赁保证金，租赁保证金不足抵扣出租方损失的，承租方还应负责赔偿。本合同自双方授权签字人签字/章并加盖公章之日起即生效。如根据规定需要办理备案手续，则应按照规定办理。该合同尾部加盖无穷公司合同专用章及清凝公司的公章，填写了合同签订日期，但无法定代表人或授权代表签字。清凝公司不认可上述租赁合同的真实性，称合同存在以下问题：1、首部填写的清凝公司法定代表人信息与实际情况不符；2、签约时，清凝公司的公章不在北京，且当时的公章为橡皮章，而合同中的为电子章，因此合同中的盖章是虚假的；3、签约时涂宗耀并非清凝公司股东，也不具备任何授权手续。对此，无穷公司解释称合同首部清凝公司的信息由涂宗耀填写，签约时涂宗耀未出示公司营业执照及本人身份证明等手续，但因涂宗耀在签约前即支付了首期租金，并亲自携带清凝公司的黄铜质电子公章在合同上盖章，无穷公司一直认为涂宗耀具备代理权。本院认为，上述合同签订时赵国英确非工商注册登记的公司法定代表人，但赵国英、涂宗耀在签约后五天即受让清凝公司股权并成为公司执行董事和监事，不能排除两人在确定可以购买清凝公司后先行筹备办公场所并签订租赁合同的可能，故不应仅据首部信息的瑕疵否定租赁合同的真实性。经询问，清凝公司表示其无法联系到涂宗耀，无法核实涂宗耀签约的情况。无穷公司则主张涂宗耀认可代为签约的经过，并提交与涂宗耀联系的如下证据：1、无穷公司员工曹维望的手机通话记录截屏，显示其曾与涂宗耀通话7分55秒；2、通话录音，录音中曹维望提到法院需调查合同真实性，“当时是你签的，你盖的章”，对方答复称“是这样”，但表示不方便作证，并称“如果他们知道我做任何事情，就违背了我之前的承诺，这就不太好”，“那是他让我签的，他找的这个办公场地，然后我来签的，简单陈述一下就是，那时候他找办公场地，他说他不方便签字，就叫我签，反正我想公司就是他的，那没关系，然后就签了”。清凝公司以录音无法显示与本案的关联性及通话记录截屏显示的时间与通话录音时间不符等为由不认可上述证据的真实性。本院认为，上述证据无法核实通话人身份，无法证明无穷公司的主张。针对合同中盖章的真实性，清凝公司申请证人孙某出庭作证，孙某称其2014年7月入职满儒（上海）商务信息咨询有限公司（以下简称满儒公司），其公司领导任超2015年注册了清凝公司，此后一直封存清凝公司的公章和证件；2016年2月，满儒公司将清凝公司的公章和证件交其本人保管，此前是否有人取用相应公章其不清楚；满儒公司2016年1月即开始接洽转让清凝公司一事，2016年3月4日完成了清凝公司的工商登记和银行变更，将清凝公司正式卖给了赵国英；2016年3月5日，其本人将清凝公司的公章、法人章、财务章及执照在上海交付了赵国英派来的一名姓赵的女士，交接时的交接单现无法提供，其他细节已记不清；其交付的清凝公司的所有印章都是橡皮材质的；后来赵国英方面曾说其交付的公司印章有问题，所有章都重新刻了一套。清凝公司对孙某证言的予以认可。无穷公司不认可孙某证言的真实性和关联性，并称其称公章封存但未提供完整的保管记录及借出记录，也未提交交接记录，不能佐证其证言。本院认为，孙某的证言无法直接证明清凝公司公章2016年1月的使用情况，且其证言缺乏客观证据佐证，不能作为认定案件事实的依据。清凝公司另提交任超的书面证言为证，内容为“本人任超于2016年2月5日把名下清凝公司50%的股权转让给赵国英，在此公司变更之前公司原有材料如下：企业法人营业执照正副本，公章一枚（橡胶章），合同章一枚（橡胶章一枚），财务章一枚，法人章一枚（牛角章）。此材料变更手续于2016年3月1日全部办理完，于2016年3月4日本人指派孙某于2016年3月5日前去上海大酒店与赵红影办理交接手续。交件材料如下：清凝公司企业法人营业执照正副本，公章一枚（橡胶），合同章一枚（橡胶），财务章一枚，法人章一枚，开户许可证原件，在此交件之前所有章和材料都在我处保管（地址：上海市浦东南路855号世界广场11楼丁）本人对此证言的真实性愿负法律责任。”无穷公司以任超未出庭作证为由不认可其书面证言的真实性。本院认为，证人应当出庭作证，任超的书面证言无法核实其真实性，不能作为认定案件事实的依据。经询问，清凝公司称其2016年4月重刻了公章，原有公章已经销毁。无穷公司另主张签约后清凝公司先后以涂宗耀、中和慧远公司、赵红影等人的名义支付了租金。就此，其提交以下证据：1、无穷公司之法定代表人吴琼名下尾号2873号账户的账户名下，显示2016年1月21日，涂宗耀名下尾号8085的账户分两笔向该账户汇入5万元和14．5373万元。无穷公司解释称，涂宗耀支付的5万元系对无穷公司为涉诉场地装修及购置办公用品的补偿款，14．5373万元系首期租金及物业费；2、招商银行收款回单，显示2016年3月15日，无穷公司名下110912641610101号账户收到中和慧元公司支付的410898．75元。3、中信银行业务凭证/客户回单，显示2016年6月23日，赵红影通过其个人名下账户，向无穷公司名下110912641610101号账户转账379691．25元。清凝公司不认可手机截屏打印件的真实性，认可两份银行回单的真实性，但称相应付款与其公司无关。经询问，无穷公司表示签约后清凝公司未支付保证金。就涉诉场地的使用情况，无穷公司称清凝公司承租涉诉场地后对外标识为“纳金石金融”，即清凝公司经营的网站，清凝公司还曾在“看准网”上发布招聘信息，公布的工作地点也是涉诉场地。清凝公司则称“纳金石金融”网站确实备案在清凝公司名下，但实际上是中和慧元公司在经营；清凝公司曾为筹备北京分公司进行招聘，招聘时对外公布的办公地址确系涉诉场地，因为那时中和慧元公司已在涉诉场地办公，后来行政机关未准许设立北京分公司，清凝公司并未实际使用涉诉场地。清凝公司另主张中和慧元公司2016年3月至9月曾据口头协议承租并实际使用涉诉场地。就上述抗辩，清凝公司未提交相应证据。无穷公司另提交物业费发票的盖章复印件为证，复印件显示的票面内容为2016年6月3日盛世物业公司为清凝公司开具物业费发票一张，金额为31207．5元，发票右侧标明“第二联：发票联购买方记账凭证”。清凝公司对该证据不予认可，称未收到相应发票。本院认为该发票复印件无法与原件核对，亦无相关证据佐证，不能作为认定案件事实的根据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，清凝公司否认曾签署涉诉场地的租赁合同，主张租赁合同中加盖的清凝公司公章系伪造、签约时涂宗耀不具备代理权限亦无法出具有效的委托手续。然而，涂宗耀在签约前已向无穷公司的法定代表人支付首期租金及物业费，涉诉场地租赁合同中加盖的清凝公司公章形式上无明显瑕疵，且签约后，涂宗耀即成为清凝公司股东及监事，清凝公司名下网站“纳金石金融”在涉诉场地办公，清凝公司曾公布涉诉场地为其办公地点，涉诉场地的往期租金亦已如约支付。综合上述因素，即便签约人缺乏代理权限、所持公章不具备法律效力，亦应认定其签约行为构成表见代理。故清凝公司应依照租赁合同履行自身义务。清凝公司另称备案于其名下的“纳金石金融”实为中和慧元公司经营，涉诉场地曾由中和慧元公司据与无穷公司的口头协议租用。但中和慧元公司未就口头协议提交相应证据，而使用涉诉场地或代为支付租金并不改变租赁合同的相对方，故对清凝公司的该项抗辩，本院不予支持。清凝公司还主张租赁合同未按约定进行签章，并未生效。但此前的租金已如约支付，即便未经完整签署，该合同亦已依法生效。本案诉讼阶段，涂宗耀仍系清凝公司股东；中和慧元公司的法定代表人为赵国英，股东为赵国英之女赵红影，均与清凝公司有着密切联系。而清凝公司称无法联系到涂宗耀，无法提供与中和慧元公司有关的证据，明显不合常理，故对其相应抗辩，本院均不予支持。综上，无穷公司请求清凝公司支付剩余租金及利息的诉请，具备事实及法律依据，本院予以支持。双方合同约定清凝公司应向盛世物业公司支付物业费，相应费用已由无穷公司垫付，则清凝公司应向无穷公司返还该款项。故对无穷公司请求清凝公司支付物业费及其利息的诉请，本院亦予以支持。无穷公司请求清凝公司依约支付违约金，但合同仅约定没收保证金的违约责任，而清凝公司在实际履约中未支付保证金，则无穷公司主张给付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决如下：一、被告清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京无穷信息技术有限公司2016年9月15日至2016年12月14日的租金379691．25元，并按中国人民银行的同期贷款基准利率支付上述租金自2016年9月15日起至实际支付之日止的利息；二、被告清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京无穷信息技术有限公司物业费31207．5元，并按中国人民银行的同期贷款基准利率支付该款项自2016年9月15日起至实际支付之日止的利息；三、驳回原告北京无穷信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，由被告清凝互联网金融信息服务（上海）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　郭文成二〇一七年六月二十六日书　记　员　　刘丽学微信公众号“”