（2016）浙0903民初2343号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2018-05-29

案件名称

王万央与罗成华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

舟山市普陀区人民法院

所属地区

舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王万央,罗成华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十九条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

舟山市普陀区人民法院民事判决书（2016）浙0903民初2343号原告（反诉被告）：王万央，男，1950年10月26日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人（特别授权）：虞吉芳，女，1955年12月29日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，系王万央之妻。委托诉讼代理人（特别授权）：王红雷，浙江星舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗成华，男，1959年11月27日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人（特别授权）：罗珊珊，女，1991年5月21日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系罗成华的女儿。原告王万央与被告罗成华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理。期间被告罗成华提起反诉，经审查后本院于2016年8月31日立案受理并决定一并审理。本院依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王万央及其委托诉讼代理人王红雷、被告（反诉原告）罗成华委托诉讼代理人罗珊珊到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。王万央向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《顺昌大酒店租赁合同》；2.判令罗成华立即腾空位于舟山市普陀区的房屋（顺昌大酒店）；3.判令被告自2016年7月24日起按27000元/月支付租金至腾空日止，并支付以324000元为基础按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2011年7月24日，王万央与罗成华签订《顺昌大酒店租赁合同》一份。合同约定，由王万央注册成立的顺昌大酒店部分财产出租给罗成华经营，租金前五年为300000元/年，第六年和第七年为每年324000元，先付后租，每次付款需提前一个月付清，逾期按日两倍计算，超过10天作违约处理，王万央可另租他人。合同签订后，王万央按约交付租赁物，罗成华起始也正常支付租金，但自2016年7月开始拒付租金，也不腾空房产。故王万央诉至法院。罗成华辩称，其与王万央所签订的合同不仅包括房屋租赁相关事宜，还包括酒店经营权转让的相关事宜。故本案案由应为合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。王万央在签订合同后，存在诸多违约行为：1.租赁房屋漏水，王万央长期不履行维修义务；2.王万央未完成顺昌大酒店五楼4间房间的审批手续，致使该4间房间无法用于经营；3.王万央未办理顺昌大酒店的法定代表人变更手续。故，罗成华以暂不支付房租的方式，督促王万央履行义务。综上，请求查明事实，驳回王万央的本诉请求。罗成华向本院提出反诉请求：1.判令王万央就租赁房屋漏水问题立即进行维修；2.判令王万央赔偿因房屋漏水原因造成的损失480000元（暂计至2016年6月30日）；3.判令王万央配合办理法定代表人变更手续；4.判令王万央免除自2016年7月24日起至维修完毕前的租金；5.本案反诉费用由王万央承担。反诉事实和理由：2011年7月，王万央与罗成华就顺昌大酒店经营权转让事宜进行协商。双方约定，王万央负责酒店五楼4间房间及二楼2间房间的酒店经营许可审批，将酒店客房扩充至29间；罗成华以略高于市场价的租金支付上述29间房间的租金。租金前五年为300000元/年，第六年和第七年为每年324000元。另罗成华一次性支付审批及酒店经营权转让费用150000元。合同签订后，罗成华斥巨资对酒店进行装修。2012年，罗成华发现酒店房屋存在漏水现象，要求王万央进行维修，但王万央拒不维修，房屋漏水问题愈加严重。现在酒店有8间房间的墙体发霉，电路受损，墙纸、天花板严重脱落，致使酒店房价及入住率大幅降低，给罗成华造成重大财产损失。此外，王万央以办理五楼4间房间审批手续为由，一直未将顺昌大酒店的法定代表人变更为罗成华。罗成华经与王万央协商未果，故提起上述反诉请求。王万央答辩称，案涉合同性质应为房屋租赁合同。罗成华称以略高于市场价的租金承租酒店并非属实，酒店实际是低于市场价所出租的。其与罗成华所签署的合同并未涉及酒店经营权变更事项，故罗成华要求顺昌大酒店变更法定代表人无据。关于酒店漏水问题，因罗成华承租酒店后，私自搭建平台、锅炉，其违建行为致使发生漏水，故王万央不存在维修义务。且罗成华称2012年已发现漏水情况，但直至2016年才通知王万央进行维修，故其未对漏水采取措施导致损失扩大，对扩大部分的损失不应由王万央承担。房屋漏水也不构成罗成华拒付租金的抗辩事由。综上，请求查明事实，依法驳回罗成华的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.本诉部分：罗成华提供照片若干，拟证明原告所提供的房屋存在开裂、严重漏水现象。王万央对照片的真实性持有异议，认为无法确认照片的拍摄时间，如承租之前即存在照片中所反映的现状，则罗成华对此明知，不应以此提出抗辩。本院认为，照片反映了顺昌大酒店的部分房屋有漏水、墙纸剥落、地板发霉的客观情况，其真实性及证明力应予认定。至于罗成华是否能据此主张对方履行维修义务、赔偿损失、免交租金，需结合全案事实综合分析认定。2.反诉部分：①罗成华提供酒店自2015年1月至2016年6月的收入情况一份、宾馆住宿登记表若干，拟证明因房屋漏水造成的损失约480000元。王万央对此不予认可。本院认为，收入情况系罗成华单方制作，未得到王万央的认可；而住宿登记表无旅客签名，无法反映住宿真实情况及酒店收入情况，故本院对该组证据不予认可。②罗成华提供特许经营权许可证一份，拟证明双方之间所签订的转让合同约定了经营权的转让。王万央认为，因罗成华承租并经营酒店，根据公安部门的要求而办理变更登记，但这并不意味酒店经营权的变更。本院认为，上述证据反映，顺昌大酒店作为特种行业单位，其实际经营者发生变化，公安部门对此进行变更登记备案，但并不能据此推断王万央在签订转让合同后，需要履行变更法定代表人的义务。涉案合同的性质及双方所需履行的义务，需结合全案事实综合分析认定。根据双方的诉辩意见及举证情况，本院认定如下事实：2011年7月24日，王万央、虞吉芳与罗成华签订《顺昌大酒店转让合同》一份。合同约定，租赁标的物为顺昌大酒店；租赁期限自2011年7月24日起至2018年7月23日；前五年租金每年300000元，按年付清，第六、七年的租金每年为324000元，先付款后租用，每次需提前一个月付清。逾期按日两倍计算，超过壹拾天，作违约处理，可另租他人；转让费为150000元；租赁期间店内所发生的一切损失与王万央、虞吉芳无关；水电费由罗成华自理，付押金20000元，租期内未付的水电费、税费在押金中扣回；租赁期满不动产归王万央、虞吉芳，动产由罗成华自行处理；合同还就其他租赁相关事项进行约定。合同签订后，王万央按约交付了租赁标的物，由罗成华实际开展经营。起始罗成华按约每年履行交付租金义务。但第六年度应付的租金324000元其未按时交纳。另，审理过程中，本院赴顺昌大酒店现场查看：酒店建筑楼层为一至四楼，五楼系搭建层。四楼平台上有锅炉搭建。锅炉位置下方所对应的客房内墙体发霉，墙纸剥落、地板被水浸泡等现象较为严重。本院认为，本案本、反诉的争议焦点为：1.案涉合同的性质如何认定；2.案涉合同的解除条件是否成就；3.罗成华是否需要履行腾退义务及支付租金、违约金的义务，如需履行，租金、违约金的金额如何计算；4.王万央是否需要履行维修义务及赔偿损失义务，如需履行，损失的金额如何计算；5.王万央是否需履行配合办理顺昌大酒店法定代表人变更手续。关于争议焦点一。案涉合同虽名曰转让合同，但合同主要约定均关于租赁事项。合同所约定的转让费金额，远低于酒店的装潢、动产、不动产、经营权所综合的价值。故根据合同的条款约定及双方订立合同的本意分析，案涉合同应为租赁合同。关于争议焦点二、三、四。王万央与罗成华签订的合同合法有效，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。王万央依约交付了租赁物，罗成华应当支付租金。罗成华称因王万央未履行维修义务而拒付租金。在本案中，罗成华是否享有拒绝支付租金的对抗权利，关键要看王万央提供的租赁物本身是否存在瑕疵，及该瑕疵是否妨碍罗成华正常使用租赁物。现罗成华虽提供了房屋漏水的照片，但考虑到罗成华承租酒店后未经王万央同意，自行搭建平台、锅炉，在未明确漏水原因是租赁物自身存在瑕疵造成的情况下，罗成华要求王万央履行维修义务及赔偿损失依据不足，对其该项反诉请求本院不予支持。因罗成华未按照合同及时支付租金，经王万央催讨后仍未予以支付，构成违约；而涉案合同的第四条明确约定，租金先付后租，每次付款需提前一个月付清，逾期按日两倍计算，超过10天作违约处理，王万央可另租他人。故王万央要求解除涉案合同的条件成就。王万央于2016年8月12日起诉至本院，通知罗成华解除合同事宜，本案合同确认于该日解除。因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故罗成华应根据约定，及时支付王万央剩余租金、违约金，并履行腾退房屋义务。关于违约金，虽罗成华迟延支付租金给王万央造成一定经济损失，王万央要求罗成华自2016年7月24日起按月利率2%的标准计付违约金，该标准过高，综合本案案情，本院酌情确定按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金。关于争议焦点五。因案涉合同为租赁合同，并未涉及顺昌大酒店法定代表人变更事项，故罗成华要求王万央配合办理法定代表人变更手续缺乏依据，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王万央与罗成华所签订的《顺昌大酒店转让合同》于2016年8月12日解除。二、限罗成华于本判决生效之日起十日内将向王万央承租的位于舟山市普陀区的房屋予以腾退，并返还给王万央。三、罗成华于本判决生效之日起十日内支付给王万央自2016年7月24日至2016年8月12日的租金17100元，并自2016年7月24日起至实际清偿日止以324000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付违约金。四、罗成华应向王万央支付自2016年8月13日起算的房屋占有使用费（计算标准为：按27000元/月自2016年8月13日起算至至实际腾退日止）。如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。五、驳回罗成华的反诉请求。如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案本诉受理费80元，反诉受理费40元，合计120元，由罗成华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审　判　长　　袁承志代理审判员　　张玲燕人民陪审员　　王玉兴二〇一七年六月二十六日代书　记员　　夏丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”