（2017）苏02民终1571号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

刘杰与无锡圆融置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘杰,无锡圆融置业发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2017）苏02民终1571号上诉人（原审原告）：刘杰，男，1991年11月13日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：刘建兰（刘杰姑姑），女，1970年1月1日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审被告）：无锡圆融置业发展有限公司，住所地无锡市锡澄路256号，实际经营地无锡市梁溪区兴源北路600号凤凰国际大厦24楼。法定代表人：刘东军，该公司董事长。委托诉讼代理人：林佳业，江苏法舟律师事务所律师。上诉人刘杰因与被上诉人无锡圆融置业发展有限公司（以下简称圆融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实与理由：虽然刘建国系其父亲，但刘建国是以本人名义签订房屋认购协议，而不是以其名义签订，刘建国也没有其委托书，因此，刘建国不具有表见代理的特征。另外，意向金收据载明的意向登记人为其，圆融公司将其名下的意向金转为刘建国购房定金时，明知刘建国对该笔款项不享有所有权，且意向登记书中第五条约定，签署认购协议书的主体应与意向登记书中意向登记人一致，并与房屋买卖合同签约主体完全一致。因此，圆融公司不构成善意取得，意向金1万元应予退还。被上诉人圆融公司辩称：1、刘建国携诚意金收据原件前往其公司要求签订认购书，因刘建国与刘杰系父子关系，其公司有理由相信刘杰放弃认购而转而由其父亲认购，圆融公司与刘建国签订认购书不违反意向登记书的约定。2、2014年11月15日，刘杰年仅23岁，且此前刘杰也是委托其姑姑刘建兰签署意向登记书，交纳意向金，因此，在诚意金收据原件由刘建国持有的情形下，其公司有理由认为刘建国有权使用刘杰名下的意向金1万元以支付定金，其公司构成善意取得。3、刘建国于2014年12月15日前往其公司签订认购书，而刘杰却于2016年10月13日才向法院起诉要求其公司返还意向金，由此可推知刘杰及其家庭成员（包括其父刘建国、其姑姑刘建兰）早已就房屋认购事宜和意向金的处置问题达成一致。现刘杰在刘建国处置意向金的事实发生近2年后，又向其公司主张返还，其根本原因在于其家庭就购房一事反悔，不想再购买房屋，因此对于刘杰刘建国刘建兰一家的不诚信行为应不予保护。4、如果按刘杰所述，因其不同意购买房屋与刘建国产生分歧，刘建国才在其不知情的情况下私自取走意向金收据，那么刘建国的行为应构成盗窃，刘杰应向公安机关报案并追究刘建国的责任。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘杰向一审法院起诉请求：判令圆融公司退还购房意向金1万元，并支付相应利息（利息按国家银行同期贷款利率计算，从2014年12月1日起算至实际归还之日止）。一审法院认定事实：刘建国与刘杰系父子关系，刘建兰系刘杰的姑姑。2014年10月25日，刘杰委托刘建兰与圆融公司签订“圆融广场·悦居”意向登记书，刘建兰于同日通过其丈夫的银行卡为刘杰交纳1万元意向金，圆融公司出具了收据并载明为“诚意金”。2014年11月15日，刘建国与圆融公司签订认购协议书，认购了“圆融广场·悦居”7幢1403室。同日，刘建国将刘杰名下的1万元意向金收据交付圆融公司，以交纳1万元定金，圆融公司出具了收据并载明“定金”、交款方式为“诚意金转定”。一审法院认为：无处分权人将动产转让给受让人的，受让人受让该动产时是善意的，受让人取得该动产的所有权。本案中，双方签署的意向登记书，仅仅代表刘杰有购买房屋意向的登记，不设指定的房源单位，该购买意向并不确定，如刘杰放弃认购，可以退还意向金。从现行法律规定及意向登记书的内容看，意向登记书并非签署认购协议的前置条件，如当事人未进行意向登记而直接与圆融公司签署认购协议亦符合法律规定。虽然意向登记书中约定签署认购协议书的主体应当与意向登记人一致，圆融公司不接受有关要求办理更名（包括加、减名）手续的申请，但该约定显然是圆融公司的一项权利而非义务，圆融公司仍有选择同意的权利。经圆融公司同意，意向登记人或者其他人仍可以与圆融公司签署认购协议。所以，刘建国可以自己名义与圆融公司签署认购协议书，这并不违反刘杰签署的意向登记书的约定。关于意向登记书的性质，其并不具备预售合同或买卖合同的主要条款，其中没有约定明确的标的，也没有对刘杰、圆融公司有关房屋买卖方面的权利、义务有任何实质性约定。据此，刘杰交纳意向金1万元后，双方之间仅仅存在类似于无偿保管合同的关系，即圆融公司收取意向金1万元后负有出具收据、保管款项的义务，在刘杰放弃认购权利后，可以凭意向金收据向圆融公司要求退款，意向金收据类似于保管凭证。刘杰于2014年10月25日交纳意向金后，应当妥善保管意向金收据原件，以便其放弃认购权利后向圆融公司主张退款。因刘建国与刘杰系父子关系，2014年11月15日时刘杰年仅二十三岁，且此前刘杰也是委托刘建兰签署意向登记书、交纳意向金，因此，在意向金收据原件由刘建国持有的情形下，圆融公司有理由认为刘建国有权使用刘杰名下的意向金1万元以支付定金，该公司辩称其为善意、构成善意取得的意见，予以采纳。据此，法院判定圆融公司对于其保管的意向金由刘建国提取使用并无重大过错，现意向金1万元已不存在，刘杰要求圆融公司返还，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第三百六十七条、第三百六十八条、第三百七十四条、第三百七十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院作出判决：驳回刘杰的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由刘杰负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点是:刘杰要求圆融公司返还意向金1万元应否支持。本院认为：从现行法律规定及双方签署的意向登记书的内容看，意向登记书仅代表刘杰有购买房屋的意向，并非签署认购协议的前置条件。虽然意向登记书中约定签署认购协议书的主体应当与意向登记人一致，圆融公司不接受有关要求办理更名（包括加、减名）手续的申请，但该约定显然是圆融公司的一项权利而非义务。经圆融公司同意，意向登记人或者其他人仍可以与圆融公司签署认购协议。所以，刘建国可以自己名义与圆融公司签署认购协议书，这并不违反刘杰签署的意向登记书的约定。因刘建国与刘杰系父子关系，在意向金收据原件由刘建国持有的情形下，圆融公司有理由认为刘建国有权使用刘杰名下的意向金1万元以支付定金。圆融公司对于其保管的意向金由刘建国提取使用并无重大过错，现意向金1万元已不存在，刘杰要求圆融公司返还，无法律依据，本院不予支持。综上，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘杰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林中辉审　判　员　　王一川代理审判员　　赵　璧二〇一七年六月二十六日书　记　员　　窦　玥微信公众号“”