（2015）洛民终字第3642号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-07

案件名称

介振江、古予基房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省洛阳市中级人民法院

所属地区

河南省洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

介振江,古予基,古燕秀,杨培军,李洪来,刘玉明,陈爱娟,梁延春,孙益民,陈瑛,张建伟,陈红霞,丁万安,许冬梅,曾素娟,王育,官林丽,刘建伟,申琪,洛阳市仪康房地产开发有限公司,洛阳圣雪昂商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省洛阳市中级人民法院民事判决书（2015）洛民终字第3642号上诉人（原审原告）:介振江，男，汉族，1963年11月30日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:古予基，男，汉族，1969年12月6日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:古燕秀，女，汉族，1963年1月2日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:杨培军，男，汉族，1969年5月5日出生，住洛阳市吉利区。上诉人（原审原告）:李洪来，男，汉族，1973年4月28日出生，住河南省西华县。上诉人（原审原告）:刘玉明，男，汉族，1979年7月22日出生，住山东省苍山县。上诉人（原审原告）:陈爱娟，女，汉族，1968年10月16日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:梁延春，男，汉族，1973年4月出生，在中国人民解放军第150医院工作。上诉人（原审原告）:孙益民，女，汉族，1955年6月27日出生，住浙江省衢州市柯城区。上诉人（原审原告）:陈瑛，女，汉族，1961年6月29日出生，住浙江省衢州市柯城区。上诉人（原审原告）:张建伟，男，汉族，1974年6月21日出生，住河北省霸州市。上诉人（原审原告）:陈红霞，女，汉族，1975年3月11日出生，住洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）:丁万安，男，汉族，1963年8月26日出生，住洛阳市老城区。上诉人（原审原告）:许冬梅，女，汉族，1969年10月1日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原��原告）:曾素娟，女，汉族，1946年11月29日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:王育，男，汉族，1969年8月2日出生，住洛阳市吉利区。上诉人（原审原告）:官林丽，女，汉族，1963年5月6日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:刘建伟，男，汉族，1967年11月8日出生，住洛阳市老城区。上诉人（原审原告）:申琪，男，汉族，1988年7月29日出生，住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）:洛阳市仪康房地产开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道***号*栋4-202。法定代表人：刘洛民，该公司董事长。20上诉人共同委托代理人：张彦立、付景新，河南中冶律师事务所律师。上诉人（原审被告）:洛阳圣雪昂商贸有限公司。住所地：涧西区工人文化宫院内西侧。法定��表人：冯鸿，该公司总经理。委托代理人：平金辉，河南洛神律师事务所律师。上诉人介振江等20人因与上诉人洛阳圣雪昂商贸有限公司（以下简称圣雪昂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人介振江等20人的委托代理人付景新，上诉人圣雪昂公司的法定代表人冯鸿及其委托代理人平金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。介振江等20人上诉请求:一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实所依据的材料没有经过庭审质证，而是基于被上诉人单方与法院的沟通，事实认定错误。l、一审庭审中，圣雪昂公司没有提供任��证据证明，其余面积属于消防不合格。2、一审庭审中，圣雪昂公司并没有举证证明鲁远平为代理主任，而且杨树鹏作为业主委员会主任一直在工作，包括本次起诉。一审法院认定选举鲁远平为代理主任，不是事实，鲁远平代表不了业主委员会，更代表不了上诉人。3、一审庭审自始至终，上诉人没有见到过告知函，如果圣雪昂公司要求解除租赁合同，应当向上诉人发出，即使向业主委员会发出告知函，也应该向杨树鹏主任发出，而不是向鲁远平发出。二、一审中，双方均起诉要求解除租赁合同。在本案诉讼进行中，双方均认为租赁合同没有解除，一审法院认为在2015年1月26日租赁合同已经解除，严重违背私法自治原则。三、一审法院作出的判决超出了当事人诉讼请求范围。本案中，对于50万元保证金的问题，不包含在诉讼请求中，被上诉人也没有提出反诉，且案件审��前后，被上诉人也未主张用50万元保证金与拖欠的租金相互抵销。一审法院判决拖欠的租金从50万元保证金中扣除错误。四、一审法院的判决无法执行。1、判决书第8页载明，法院认为部分业主无权要求被上诉人返还房屋。判决的第四项显示，返还房屋之日为被上诉人自行搬离之日。2、判决第四项“限被告于本判决生效后10日内支付2015年1月27日至被告自行搬离之日的占用费”，而被上诉人自行搬离之日尚未确定，无法计算和支付。综上所述，一审法院在程序上、事实认定上以及判决事项上均存在错误，请求依法改判支持上诉人一审诉讼请求。圣雪昂公司答辩称：1、本案为租赁合同纠纷，应当按照租赁合同的有关条款和当事人的约定处理，合同明确约定，负一层至地上二层为商业用房，总面积为5132.78平米，合同约定交付房屋时应提交一份消防验收合格证，而业主委员会至今未能提交。2、因该大厦业主众多，圣雪昂公司不可能与单个业主逐一发生租赁关系，因此合同明确约定，圣雪昂公司只与合同的甲方即房地产大厦业主委员会发生法律关系，单个业主无权直接向圣雪昂公司主张任何权益，包括诉讼与非诉讼。3、在一审已经查明，消防验收不合格主要在负一层，圣雪昂公司也出示整体验收合格证予以证明，其使用面积仅为3888平米，仅此一项圣雪昂公司向对方多交房租1O0余万元，而且负一层不仅质量存在问题，严重漏雨造成圣雪昂公司巨大损失，消防部门经常查处，圣雪昂公司多次口头和书面反映该问题，没有得到解决，要求对方提供消防合格证也没有到位，2014年6月27日，负一层被洛阳市公安局消防支队因消防不合格整体查封。关于鲁远平担任代理主任一事，当时的会议纪要和报案材料均充分证实了这一事实，其本人也是合同甲方业委会成员之一，圣雪昂公司向其送达文书合理合法。圣雪昂公司起诉业主委员会是请求判决租赁合同解除，对方显然曲解我方诉求，其上诉违反租赁合同约定，不应支持。圣雪昂公司上诉请求：一、请求依法撤消一审判决第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审判决第三项认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、被上诉人出租给上诉人用于商业经营的主要在负一楼，因为结构上不符合商用消防安全，负一楼于2014年6月27日就被消防部门整体查封，不能正常使用，被上诉人应当向上诉人赔偿各项损失，一审判决支付租金错误。上诉人承租的房屋，合同约定是商业用房，用于经营商场，必须要符合商业经营的消防安全标准，但是被上诉人及业主委员会至今未提交消防验收合格证。负一��整体结构上根本不能满足消防步梯要求，不符合用于商业经营的消防安全。此外，负一楼房屋质量也有问题，大雨时节造成漏雨漏水，造成商场商品经常受损。二、整个负一楼因消防不符合商业经营被查封，在被消防部门查封后不能经营使用的期间，一审法院判决支付租金错误。综上所述，租赁合同是与业主委员会签订，合同约定与业主委员会形成相对应的法律关系，不和任何单个业主发生关系。因此，上诉人在一审主要针对单个主体诉讼不适格答辩。但在消防不合格不能使用情况下，还判决支付该期间内的租金明显错误。因负一楼房屋不符合商用的消防安全标准被查封，无法正常使用的各项损失及投资损失巨大，上诉人保留另行起诉的权利。介振江等20人答辩称：房产证已显示房屋属于商业用房，造成消防被查封的原因是圣雪昂公司对房屋装修改造所致，消防问题责任不在业主方，其余答辩意见同上诉意见。介振江等20人向一审法院起诉请求：1、判决解除2011年7月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即将资产和商品撤出，将房屋恢复原状，包括将消防设施维修完毕并交付给原告；3.判决被告向原告支付2014年7月1日至2015年4月30日拖欠的租金共计481387.65元，并自2014年7月1日起每迟延一天按拖欠租金总金额的0.2%的标准向原告支付滞纳金，暂算至2015年4月30日，滞纳金为169513.36元；4.判决被告自2015年5月1日起按照每月61575.56元标准向原告支付房屋占有使用费，直至将房屋恢复原状并交还原告之日；5.判决被告向原告支付违约金183172.43元；6.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:本案诉争房产位于西工区纱厂南路33号房地产大厦地下一层至地上二层商业用房，地下一层建筑面积为2124.32平方米，地上一层建筑面积为1720.55平方米，地上二层建筑面积为1287.91平方米，总计5132.78平方米。该房产不具有独立性，但区别座落位置、面积不同共计150余名业主，分别持有自己的房产证或房屋买卖合同。本案20名原告系其中的24处房产的业主（其中有的房产系二或三人共有，有的几处房产一人单独所有）。全体业主成立有业主委员会，在西工区物业办备案并制有公章，业主委员会由11名业主代表组成，分别为杨树鹏、郭本立、鲁远平、杨冬冬、杨洁、李凤婷、洪乐、张富强、刘洛民（仪康公司为本案原告）、乔现民（房管局）、秦克一，杨树鹏为主任。本案诉争房产的全体业主与杨树鹏等11名业主代表签订《委托书》，载明：1.业主将其购买的商铺委托11名业主代表经营管理，11名业主代表接受委托，委托经营期限为12年，自2011年8月1日至2023年7月31日；2.委托经营期间，该商铺的自治管理权归11名业主代表所有，有关该商铺的一切经营活动由11名业主代表全权负责，业主不得干涉业主代表对商铺的自治和管理及授权其他法人对该商铺自治和管理，11名业主代表有权代理业主签订商铺租赁合同及办理相关事宜；3.委托经营期间不得终止或变更《委托书》内容，收回商铺的经营权，否则应承担对全体业主造成的一切经济损失，在赔偿损失后不得解除其在合同期内的义务；4.因承租方违约，11名业主代表必须积极主动通过法律形式或其它途径维护业主利益，否则业主有权提出召开全体业主大会重新选举。2011年7月31日，11名业主代表作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋系纱厂南路33号房地产大厦地下一层至地上二层商业用房，建筑面积总计5132.78平方米；2.租赁期限从2011年8月1日至2023年7月31日，其中2011年8月1日至2011年12月31日为免租期，2012年1月1日为租金起算日；3.首期租赁费按楼层不同分别定价，一楼门面房212.7平方米按129元/平米/月，一楼商铺分三部分出租，其中740.71平米按47元/平米/月，127.99平米按63元/平米/月，剩下的639.15平米按75元/平米/月，二楼1287.91平米按44元/平米/月，地下一层2124.32平米按33元/平米/月，以上总面积为5132.78平米，月租金245021.89元/月；4.租金前三年不变，以后每三年调增一次，增幅为每三年15%;5.乙方在合同签订后7个工作日内向甲方支付50万元作为立约保证金，租赁费用实行先付租金后使用的形式，乙方按季度支付，具体支付时间为乙方前一期租赁费用期满前十个工作日以内，第一季度租金交纳后立约保证金自动转化为合同期内的风险保证金，待合同期满后无息返还；6.乙方如不能按时向甲方缴付租金，逾期时每迟延一天按拖欠的总金额的0.2%每天向甲方缴纳滞纳金，如超过7个工作日仍不能交付，双方经充分协商后确定无法解决的，本合同自行解除或甲方要选择终止本合同，同时保证金不予退还；7.甲方按房屋现状向乙方交付，交付后甲方不再负责租赁范围内的物业管理工作，由乙方和大厦物业管理公司协商解决；8.乙方若改造使用造成结构改变，必须征得甲方同意，并且乙方必须负责商铺的消防验收达到国家规定的乙方经营行业的消防验收标准，若乙方改造致使建筑楼消防改变，由乙方必须负责整栋大楼的消防整体验收，由此产生的费用均由乙方承担，改造前消防验收由甲方负责，并提供给乙方消防验收合格证复印件一份；9.甲方签订合同的主体必须是出租房屋的所有业主特别授权的法人或自然人，所有业主出具书面委托书，载明委托事项，甲方的行为对所有业主产生法律效力，如有纠纷，乙方��与任何单个业主发生关系，只与甲方发生关系，甲方单个业主不能直接向乙方主张任何权利，包括诉讼、非诉讼，否则视为甲方违约；10.本合同无论因何种原因提前解除或终止，乙方必须承担对租赁房屋恢复原样或赔偿的责任，乙方在租赁期满后或在合同解除后30日内将其拥有所有权的资产和商品撤出，甲方为乙方提供方便；11.本合同执行过程中，由于任何一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规下而造成合同解除或终止，即为违约，违约方须向对方支付三个月的租金作为违约金（按违约当期月租金标准计算）。《租赁合同》签订后，本案诉争房产的业主委员会向被告提交了以下材料：1.业主委员会印章批准表复印件；2.单位工程质量评定表；3.建设工程验收消防备案受理凭证复印件；4.委托书一层41、二层48、负一层55、房管局1份；5.杨树鹏身份证复印件。被��交纳了保证金50万元，并收到本案诉争房产进行装修开办西工区分公司商场对外招商，洛阳市公安消防支队于2012年2月20日对该商场出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示商场使用面积为3888平方米，其余面积消防验收不合格，主要集中在负一层。被告的商场开业后，因种种原因经营不是很好，被告的租金交至2014年12月份。2014年12月25日，11名业主代表组成的业主委员会向被告下发通知，督促其支付下一季度的租金，逾期将收回房屋。在同月月底召开的代表会上，因意见分歧，会议中原主任杨树鹏及郭本立退场，其余在会代表推举鲁远平为代理主任，临时解决问题，直至杨树鹏愿意出来工作。自2014年7月1日起被告未再向原告洛阳市仪康房地产开发有限公司支付租金，自2015年1月1日起被告也未再向介振江等20名原告在内的全体业主支付租金，��于2015年1月26日向鲁远平为代理主任的业主委员会发去告知函，载明不再继续租赁，双方为将损失降至最低对房屋另行租赁及装修问题进行协商。后被告与鲁远平为代理主任的其余代表协商善后事宜，并起草了调解协议，但鲁远平称杨树鹏走时将公章带走无法盖章确认，故未达成调解意见，现该商场处于停业状态。另在本案审理过程中，被告以11名业主代表、业主委员会为被告提起诉讼，诉讼请求为：1.判决其与11名业主代表签订的《房屋租赁合同》解除；2.判决11名业主代表、业主委员会赔偿其损失150万元。一审法院认为：根据《物业管理条例》，业主大会的职责主要是制定议事规则、管理规约，选举产生业主委员会，选、解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会的职责主要是召开业主大会，报告物业管理的实施情况，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务。业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。从上可以看出，不管是业主大会还是业主委员会，都是对全体业主的共有和共同管理部分的问题进行决定。而本案中，房地产大厦有自己的业主委员会，11名代表组成的“业主委员会”仅是地下一层、地上二层部分商铺的业主组织，其职责独立于房地产大厦自有的业主委员会，也没有制定规约、议事规则，仅仅是业主为了实现其房产的出租利益，鉴于全部房产的整体不可分割性临时成立的一个松散机构。全体业主与11名业主代表签订的《委托书》的实质意义是业主将其自己单独所有的房产交给11名代表整体行使经营权的委托经营合同。无论形式如何，该《委托书》是双方真实意思表示，11名业主代表与被告签订的《房屋租赁合同》对全体业主产生法律效力。根据《房��租赁合同》约定，被告应于2014年12月31日前十个工作日支付2015年1月至3月的租金，11名代表组成的业主委员会于2014年12月向被告下发通知督促支付租金，被告于2015年1月26日发去告知函称不再租赁，并要求协商善后事宜。那么按合同约定，被告如不能按时缴付租金超过7个工作日，双方协商后确定无法解决的，本合同自行解除。故该合同应于2015年1月26日被告向鲁远平等业主代表发告知函时自行解除。本案涉及的租赁合同系整体租赁，被告租赁的目的为开办商场，为避免单个业主之间的协调繁琐问题，被告才与全体业主授权的11名业主代表签订《房屋租赁合同》，也为了维护合同的稳定性、商场运营的必要，双方在《房屋租赁合同》约定，单个业主不能单独向被告主张任何权利，包括诉讼或非诉讼。该条款对原告的权利进行了一定的限制，故单个或部分业主不能单独对涉及整体租赁合同有关的事宜提起诉讼，否则会对整体租赁合同造成影响，并涉及其余未诉讼业主的权利，但11名业主代表的权利是业主授予的，该条款的限制不能阻止单个或部分业主作为房产所有权人收取属于自己那部分租金的权利，本案原告在这方面具有诉权。根据前述分析《房屋租赁合同》已于2015年1月26日自行解除，原告起诉解除合同没有意义不予支持，且在该院审理圣雪昂公司诉11名业主代表、业主委员会的案件中，圣雪昂公司也已确认合同解除。合同解除后，被告对租赁物的返还、返还时所涉及的问题及合同违约金均属于整体合同的范畴，原告作为部分业主无权主张，故原告主张被告将资产和商品撤出，房屋恢复原状，将消防设施维修完毕并验收合格后交付以及被告支付违约金183172.43元，应予以驳回。合同解除前被告拖欠的租金应予支持，即2014年7月1日至2015年1月26日的租金，原告提供拖欠租金的计算表，被告未提供相反证据予以反驳，结合原告提交的房产证或商品房买卖合同，该部分租金认定为，介振江等19名个人原告为17756.25元，该费用可从被告缴纳的保证金50万中予以扣除，因《房屋租赁合同》签订时被告已将保证金交至11名业主代表处，故该部分拖欠租金由原告自行解决。洛阳市仪康房地产开发有限公司的2014年7月1日至2015年1月26日的租金276315.68元。20名原告主张拖欠租金的滞纳金于法无据，不予支持。合同已于2015年1月26日解除，合同约定合同解除后，被告应于30日内即2015年2月26日前将资产搬离，之后被告无权继续占用涉案房产，11名业主代表应提供方便，但解除后对善后问题上，11名业主代表组成的业主委员会内部存在分歧，无法答复被告，造成至今未清场。全体业主如认为其原推选的11名业主代表怠于行使职��，损害了其正当权益，可通过内部自治的形式或法律允许的其他方式来决定合同解除后的善后事宜，但包括原告在内的全体业主均未采取任何措施，放任这种状态一直持续至今，有一定的过错；被告方在对方未答复的情况下，商场处于停业状态，未采取有效措施防止损失的扩大，也有一定的过错。鉴于全体业主委托的业主代表或业主委员会因内部分歧无法履行职责，双方无法正常交接，被告应自行将租赁房屋内自己的资产或物品搬离，原告不得进行阻拦，以此来避免双方的损失继续扩大。在被告自行搬离之前，因合同双方均有不同程度的过错，对被告无权占有期间的占有费损失应由双方平均承担，被告应承担损失为从2015年2月26日起直至被告自行搬离之日止的占用费，标准按原租赁合同约定的2015年租金的一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九��三条第二款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项之规定，经合议庭评议，判决：一、确认介振江等20原告与被告洛阳圣雪昂商贸有限公司之间存在的2011年7月31日形成的《房屋租赁合同》于2015年1月26日解除。二、被告洛阳圣雪昂商贸有限公司拖欠原告介振江等19人的2015年1月1日至2015年1月26日租金17756.25元，从被告租赁时交纳的保证金50万元中予以扣除，由介振江等19名原告与业主委员会自行解决。三、限被告洛阳圣雪昂商贸有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠洛阳市仪康房地产开发有限公司的2014年7月1日至2015年1月26日的租金276315.68元。四、限被告洛阳圣雪昂商贸有限公司于本判决生效后十日内向介振江等20原告支付自2015年1月27日起至被告自行搬离之日止的占用费（占用费按2011年7月31日《房屋租赁合同》约定的租金的一半计算）。五、驳回介振江等20原告的其他诉讼请求。如果被告洛阳圣雪昂商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12340元，由介振江等20原告和被告洛阳圣雪昂商贸有限公司各承担一半（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。本院经审理查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为：本案所涉及的租赁合同系整体租赁，圣雪昂公司与全体业主授权的11名业主代表签订的《房屋租赁合同》约定，单个业主不能单独向圣雪昂公司主张任何权利，包括诉讼或非诉讼。该条款对于单个业主的权利进行了一定的限制，单个业主或部分业主不能单独对涉及整体租赁合同有关的事宜提起诉讼，否则会对整体租赁合同造成影响，并涉及其余未诉讼业主的权利，但11名业主代表的权利是业主授予的，该条款的限制不能阻止单个或部分业主作为房产所有权人收取属于自己那部分租金的权利，本案介振江等20人在这方面具有诉权。圣雪昂公司上诉认为介振江等20人无权向该公司主张任何权利的上诉理由不能成立。根据《房屋租赁合同》约定，圣雪昂公司应于2014年12月31日前十个工作日支付2015年1月至3月的租金，11名业主代表组成的业主委员会于2014年12月向圣雪昂公司下发通知督促支付租金，圣雪昂公司于2015年1月26日发去告知函称不再租赁，并要求协商善后事宜。按照合同约定，圣雪昂公司如不能按时缴付租金超过7个工作日，双方协商后确定无法解决的，合同自行解除。故该合同应于2015年1月26日圣雪昂公司向鲁远平等业主代表发告知函时自行解除。介振江等20人认为该合同没有解除的上诉理由不能成立。关于负一楼租金问题，圣雪昂公司认为负一楼结构上不符合商用消防安全标准，导致因消防问题被查封不应支付租金；介振江等20人认为被查封是因圣雪昂公司装修改造所致，交付房屋时，消防实行备案制，备案凭证已交付圣雪昂公司；因当时交付时圣雪昂公司并未提出异议，且已装修使用，圣雪昂公司的上诉理由依据不足，不予采信。圣雪昂公司与商铺业委会于2016年3月9日进行了交接，在此之后，圣雪昂公司是否需要支付占用费，涉及整体合同的处理结果，本案不予处理。综上所述，上诉人介振江等20人和上诉人圣雪昂公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5445元，由介振江等20上诉人负担2723元，由上诉人洛阳圣雪昂商贸有限公司负担2722元。本判决为终审判决。审判长　　赵国欣审判员　　沈可可审判员　　王　鹏二〇一七年六月二十六日书记员　　关进京来源：百度“”