（2017）鲁01民终3318号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-25
案件名称
济南东拓置业有限公司与邹红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,邹红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3318号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊兆杰,山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹红，女，1967年12月3日出生，汉族，山东钢铁集团有限公司员工，住济南市。委托代理人李刚（系邹红之夫），男，1963年3月10日出生，汉族，山东省气象局员工，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人邹红房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期办理初始登记是政府政策调整所致，对此导致延误不应承担违约责任。2010年涉案买卖合同签订时，济南市办理房屋所有权初始登记所需提供“房屋竣工的证明”系《房屋建筑工程竣工验收备案单》，但在合同履行过程中即2011年4月27日济南市建委转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知[济建发(2011)7号文]，要求济南市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案，取得《综合验收备案证明》后方可办理房屋初始登记。因此，由于政府政策变化的原因造成的逾期办证责任，不应由上诉人承担。被上诉人所主张的逾期办证违约金起算点应以东拓置业取得《综合验收备案证明》并加上270天后仍未办理作为起算点，即2015年4月26日开始计算东拓置业逾期办理房产大证及未通知邹红的违约责任。其次，部分业主在收房后私自变更规划设计，乱搭乱建，致使房管部门无法就东拓置业提交办理房产大证的材料审核通过核发大证，因此邹红不能办证的原因在于其他业主的违法行为。二、被上诉人没有任何实际损失，判令向其支付逾期违约金明显有悖公平原则。上诉人即便存在逾期办理初始登记行为，但被上诉人并未因此有任何损失，被上诉人也没有举证证明其存在实际损失。相反，由于被上诉人购房时享受团购低价购房以及上诉人完善配套设施等原因，被上诉人所购的涉案房屋已大大升值，被上诉人不仅没有损失，反而是获益。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“填补损失”规则以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定违约金应根椐公平原则以实际损失为基础兼顾合同履行、过错以及预期利益因素调整。因此，在被上诉人没有任何损失且已获巨额升值利益，以及上诉人对逾期办理初始登记并无过错情况下，支持被上诉人违约金诉求明显对上诉人不公平。三、被上诉人存在逾期付款的违约情况，逾期交房和逾期办证是由于被上诉人原因引起，上诉人不应承担违约责任。上诉人与被上诉人在2010年6月3日签订的商品房买卖合同约定了被上诉人应当于签订合同当日支付273514元，并在7日内委托贷款银行将剩余购房款支付给上诉人，但根据被上诉人在一审提供的证据以及一审法院认定的事实，被上诉人于2013年12月8日才支付完毕全部购房款。根据合同约定，由此原因造成的逾期交房以及逾期办证责任应当由被上诉人自己承担。退一步讲，即便上诉人存在逾期办证违约的情况，应当支付的违约金也应当与其逾期支付购房款的违约金相应金额进行抵销。邹红辩称，一、上诉人主张被上诉人存在逾期付款的违约情况不属实，邹红不存在逾期付款的情况。二、上诉人主张2014年7月29日取得了综合验收备案证明符合了交房条件，一审认定交房时间错误。三、由于上诉人在一审中没有提供关键的、重要的取得综合验收备案证明的证据，导致了一审法院认定事实错误，本案应发回重审。四、上诉人主张的被上诉人获得巨大升值利益无法律依据。关于损失按合同约定来。五、一、二审诉讼费用由上诉人负担。邹红向一审法院起诉请求：1、东拓置业因房屋质量缺陷，赔偿邹红损失12000元；2、东拓置业向邹红支付逾期交房违约金69698元；3、东拓置业立即为邹红办理房产证；4、东拓置业向邹红支付逾期办理房产证的违约金28000元（暂计算至起诉之日）；5、东拓置业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月3日，邹红（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由邹红购买东拓置业开发的X室房屋一套。商品房建筑面积为180.26平方米，总价款为693514元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的1.5%向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……自出卖人入住通知书规定的房屋交付之日起7日内，买受人未到场办理交付手续的，即视为出卖人已经交付。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，邹红、东拓置业双方签订《补充协议》一份，其中第五条第2项约定：出卖人按照《商品房买卖合同》第八条规定提供商品房竣工验收文件供买受人进行形式审查。买受人对竣工验收文件或者房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面提交出卖人，但应当首先办理房屋接收手续；如果最终证明，出卖人交付的房屋不符合质量要求，则此种交付不构成解除出卖人交付责任的后果。2013年12月8日，邹红向东拓置业支付购房款701632元，东拓置业向邹红开具发票。2015年5月27日，邹红以东拓置业所交付房屋存在质量缺陷、逾期交房、逾期办证为由诉至一审法院。2013年4月9日，东拓置业向邹红出具《龙园B区2号楼1单元101室逾期交房（含车位）违约金确认单》一份，载明：龙园X室商品房合同约定交房时间为2011年6月30日前，交房时间为2012年9月28日，逾期456天，以交房价款693514元为基数按日0.3‰计算，违约金数额为94873元；车位合同约定交付时间为2011年7月31日前，实际交付时间为2012年9月28日，逾期425天，以交付价款75000元为基数按日0.3‰计算，违约金数额为94873元。上述违约金共计104436元。邹红在业主签字确认处签字确认。邹红认可已收到东拓置业支付的上述违约金。双方当事人对下列事实存在争议，一审法院作出如下认定：一、关于房屋交付时间问题。邹红主张因东拓置业交付的房屋不符合交房条件，邹红一直拒收，且已将拒收情况告知东拓置业，故东拓置业尚未交付房屋。邹红提供《入住通知书》两份证实上述主张。其中，在2012年9月28日被告向原告出具的《入住通知书》中，邹红在下方手写“已收到入住通知书，但因不能提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，不符合法定交房条件，所以不能收房。邹红2012.10.6”。在2013年3月29日东拓置业向邹红出具的《入住通知书》，邹红在下方手写“因不能提供合同约定的《建设工程竣工验收备案表》，仅提供《房屋建设工程竣工验收备案单》，未达到收房条件，并且协商无效，不能收房。邹红2013.3.29”。东拓置业对上述证据的真实性无异议，但表示对《入住通知书》上邹红手写的内容不知情，邹红未告知东拓置业。东拓置业主张房屋已于2012年9月28日交付邹红，并提供逾期交房违约金确认单一份及房屋建筑工程竣工验收备案单一份证实自己的上述主张。一审法院认为，2012年9月28日，东拓置业向邹红出具《入住通知书》，邹红虽主张因不符合法定交房条件而拒收房屋且已告知东拓置业，但东拓置业不予认可，邹红亦未提供其他证据证实，且根据东拓置业提交的违约金确认单显示，邹红已认可交房时间为2012年9月28日，故一审法院认定东拓置业已于2012年9月28日完成了交付房屋的义务。二、关于逾期交房违约金问题。邹红称根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，东拓置业应在2011年6月30日前将商品房交付邹红使用，因东拓置业已将2012年9月28日之前逾期交房的违约金支付给邹红，故邹红主张2012年9月28日起至2014年8月25日止的逾期交房违约金69698元（共计498天，以701632元为基数按照日0.3‰计算）。邹红提供逾期交房违约金确认单一份证实上述主张。东拓置业对上述证据无异议，但认为房屋已于交付给邹红，并已将2012年9月28日交房之前的逾期交房违约金支付给邹红，故邹红此项诉求无依据。一审法院认为，根据邹红、东拓置业双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将商品房交付邹红使用。因东拓置业实际于2012年9月28日将房屋交付邹红，故2011年6月30日起至2012年9月27日止，东拓置业构成逾期交房，应按合同约定支付逾期交房违约金。根据邹红提交的逾期交房违约金确认单及邹红、东拓置业方陈述，可以认定2012年9月28日之前的逾期交房违约金双方已完成清算并且东拓置业已实际支付给原告，故对邹红主张东拓置业支付2012年9月28日起至2014年8月25日止的逾期交房违约金69698元（共计498天，以701632元为基数按照日0.3‰计算）的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于房屋质量缺陷问题。邹红主张东拓置业交付的房屋存在质量问题，与设计图纸不符，要求东拓置业按市场最低价赔偿邹红损失12000元。邹红提交房屋买卖合同一份、“龙园”房屋交付验收记录表一份及龙园物业刘晓伟出具的材料一份证实自己的上述主张。其中，龙园物业刘某某出具的材料载明：“经物业核实，龙园X室：1、主卧室缺少阳台隔断（未安装）；2、室内缺少8扇纱窗（未安装）；3、次卧缺少一套推拉门（未完成）业主已通知销售李经理龙园物业刘某某2013.6.1”因邹红提交的“龙园”房屋交付验收记录表没有东拓置业的任何签章，龙园物业刘晓伟出具的材料亦没有东拓置业的任何签章，故东拓置业对上述证据的真实性不予认可。东拓置业提供2012年9月27日济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具的《房屋建设工程竣工验收备案单》复印件一份证实被告交付的房屋符合质量要求，不存在邹红所称的房屋质量缺陷。因系复印件，邹红对上述证据的真实性不予认可。一审法院认为，邹红提交的“龙园”房屋交付验收记录表及龙园物业刘晓伟出具的材料均无东拓置业方的签章，东拓置业亦不予认可，故一审法院不予确认。根据东拓置业提交的《房屋建设工程竣工验收备案单》，可以证实上述房屋已于2012年9月27日验收合格。邹红无其他证据证实东拓置业交付的房屋存在质量问题，故对邹红要求东拓置业因交付的房屋存在质量问题赔偿损失12000元的诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于逾期办证违约金问题。邹红主张根据邹红、东拓置业双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，东拓置业应在商品房交付后270日内向房管部门提供资料办理房屋所有权证，因东拓置业逾期办证，故要求东拓置业支付2013年7月11日起至2014年8月25日止的逾期办证违约金（共计400天，以已付房款701632元为基数按照日0.1‰计算）28000元。东拓置业对此不予认可，认为根据合同约定，办理房产证的主体是邹红而非东拓置业，东拓置业仅仅是协助邹红，且原邹红主张至今未收房，因此该项诉求没有依据。一审法院认为，根据邹红、东拓置业双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东拓置业于2012年9月28日交房，应于2013年6月25日前向房管部门提供资料办理房屋所有权证，但东拓置业未履行上述义务，故邹红主张东拓置业支付2013年7月11日起至2014年8月25日止的逾期办证违约金（共计400天，以已付房款701632元为基数按照日0.1‰计算）28000元，系对其权利的处分，本院予以支持。一审法院认为，邹红与东拓置业于2010年6月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违法法律强制性规定，合法真实有效，一审法院予以确认。邹红主张东拓置业交付的房屋存在质量问题，要求东拓置业赔偿损失12000元，但未提供证据予以证实，因此，一审法院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，东拓置业应于2011年6月30日前交付房屋，但实际于2012年9月28日交付，构成违约。但邹红、东拓置业双方已将2012年9月28日之前的逾期交房违约金清算完成并且被东拓置业已实际支付给邹红，故对邹红主张东拓置业支付2012年9月28日起至2014年8月25日止的逾期交房违约金69698元（共计498天，以701632元为基数按照日0.3‰计算）的诉讼请求，一审法院不予支持。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，东拓置业应当在房屋交付后270日内为邹红邹红办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年6月25日前办理完毕，东拓置业东拓置业未能依照约定履行，构成违约。故对邹红主张东拓置业支付2013年7月11日起至2014年8月25日止的逾期办证违约金28000元（共计400天，以已付房款701632元为基数按照日0.1‰计算），一审法院予以支持。办理房产证需要邹红、东拓置业相互配合，邹红、东拓置业均未提交证据证实涉案房屋具备办理房产证的条件，且东拓置业并非办理房产证的法定机构，因此，邹红要求东拓置业办理房产证的诉讼请求，一审法院无法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邹红逾期办证违约金28000元（共计400天，以701632元为基数按照日0.1‰计算）。二、驳回原告邹红的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2494元，由原告邹红负担1857元，被告济南东拓置业有限公司负担637元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邹红提交如下证据：贷款合同一份、支付凭证一份及收据两份，拟证明房款当天交清，不存在欠款的情况。2010年6月3日除了贷款之外的其他款项都交清了，2010年6月3日签的合同，银行划款时间是2010年7月1日，银行划款之后房款全部付清。经质证，东拓置业发表质证意见如下：对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据双方签订的房屋买卖合同第五条第二款的规定，被上诉人应当在合同签订日即2010年6月3日起7天内将贷款资料备齐，并委托银行将贷款直接支付给上诉人，从被上诉人提供的证据可证实2010年7月1日被上诉人才完成了上述义务，根据合同约定已经逾期了20多天。本院经审查认为，涉案商品房买卖合同约定第五条约定的买受人须在合同签订日起7日内将银行要求提交的按揭贷款资料备齐并提交，并委托银行将贷款直接支付给出卖人。上述7日系提交按揭贷款资料日期，并非约定的银行按揭贷款支付日期，故被上诉人邹红提交的上述证据，结合当事人陈述能证明邹红已按合同约定及时付清合同约定价款。本院对被上诉人邹红二审提交的上述证据予以采信，对邹红已按合同约定及时付清合同约定价款的事实予以确认。另，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。东拓置业主张因政府原因导致东拓置业公司办理初始登记的延误，其自身并无过错，不应承担其对邹红的违约责任的理由与法律规定不符，本院不予支持。东拓置业主张涉案小区其他业主收房后存在擅自变更规划及违规建设等情形，致使其逾期办证，但对此东拓置业未提交充分有效证据证明，本院不予采信，即使存在上述情形也属因第三人原因造成违约，根据上述规定亦应由东拓置业承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东拓置业以邹红因房屋升值而获益，根据公平原则不应支持邹红要求违约金的诉求的理由与上述法律规定不符，对于其不应支付违约金的主张不予支持。根据已查明事实，邹红已按合同约定及时付清合同约定价款，故东拓置业主张邹红逾期支付购房款应支付违约金，并主张以前述违约金抵销其应向邹红支付的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。东拓置业关于逾期交房和逾期办证是由于邹红一方原因引起，其不应承担违约责任的主张，无事实依据，依法不能成立。综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2494元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴松成审判员 翟 勇审判员 王立强二〇一七年六月二十六日书记员 李 环 关注微信公众号“”