（2017）苏01民终2341号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
张传友与南京发启建材有限公司、吴博房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2341号上诉人（原审被告）:南京发启建材有限公司，住所地南京市浦口区浦泗路288号。法定代表人：吴斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯晓松，江苏同帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张传友，男，1967年10月9日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：朱蓉，江苏当代国安律师事务所律师。原审被告：吴博，男，1972年1月21日生，汉族，住南京市浦口区（农资连锁桥北店）综合二区1907-1908商铺吴波建材批发店内。上诉人南京发启建材有限公司与被上诉人张传友、原审被告吴博房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南京发启建材有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决。2、依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审判决认定事实错误。一审中上诉人南京发启建材有限公司与南京国顺投资有限公司所签署的说明中并没有将案涉房屋所在的房产过户给张传友，只是在协议中表明B区3栋在合同中扣除，B区4、5栋过户给张传友，但一审法院认定B区3栋也过户给张传友属认定事实错误。2、一审判决将案外人用B区3栋抵付工程款认定为有效属于适用法律错误。案涉商铺为部队所在地，所建的商铺不具有所有权，其对商铺的抵付行为是对土地使用权的处分。有多份相关的生效判决已经予以确认。综上，一审法院认定事实和法律适用均错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人张传友辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决；2、被上诉人通过继受方式对案涉房屋享有占用权利，该继受行为是合法的，一审法院已经查明张传友基于占有的关系合法享有案涉房屋的权利。证人证言以及书证说明均可以证实上诉人已知B区3栋房屋占有权转给被上诉人的事实；3、一审判决已经明确了案外人与被上诉人之间转让的是占有的权利，而非是所有权。至于上诉人提及的相关判决，其案情和权利由来与本案不一样，不能依据该相关判例对本案进行判决。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张传友向一审法院起诉请求：1、吴博、南京发启建材有限公司共同支付2014年3月17日至2015年7月17日的房屋占有使用费20480元并按照银行同期贷款利率计算至给付之日止的利息；2、吴博、南京发启建材有限公司按照8元/平方米/月计算2015年7月17日以后的占用费至占用结束之日止；3、吴博、南京市发启建材有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月3日，南京发启建材有限公司、杭州大志实业投资有限公司（合同甲方）与江苏国顺投资有限公司（合同乙方）签订《场地租赁合同书》，合同约定甲乙双方经友好协商，甲方根据2008年12月3日与73096部队签订的《土地生产合同书》及《土地生产合同意向书》综合利用土地资源建造建材市场及招待所，达成如下协议：一、甲方提供位于73096部队花旗营104国道旁500亩地（西南河沟一边），前面90米往后延伸，90m×740m=66600㎡，约100亩场地转租给乙方，由乙方自己建造市场配置，符合甲方的统一市场规划。公共设施服务及物业管理按照甲方合理要求执行；二、整个100亩场地，乙方负责填土，路做好，公共部分按比例分摊，乙方一次性补给甲方每亩人民币10000元整，合计补偿款100万元。以后每年按甲方和部队所签大合同按比例付给甲方土地租金，水电等按总面积比例分摊，乙方自行承担盈亏，独立经营，乙方自己负担土地上的水电安装费、管道等费用，所用的水电费每月底交给甲方，便于交给供电局。2010年10月14日南京发启建材有限公司（合同甲方）的法定代表人ＸＸ与江苏国顺投资有限公司（合同乙方）的法定代表人陶某,4签订说明一份，甲方为开发“南京发启装饰市场”与乙方已签订场地租赁合同，现该市场基础建设已竣工，市场即将营业。关于几项权利，说明如下：南京发启装饰市场占有土地面积为五百亩，其使用权全部为甲方自土地权利人73096部队取得且已取得对外租赁权，故基于该土地收益权经营权管理权归甲方所有。甲乙双方签订场地租赁合同乙方自甲方处租赁土地约3.8亩且已完成基础建设，乙方建成房屋约3680平方米，具体以实际为准，其所有权归乙方所有。其中第三条关于乙方建设房屋的使用约定：1、为规范“南京发启装饰市场”管理，乙方建设的房屋全部由甲方包租，包租期限自2009年11月3日至2030年12月31日止，所包租房屋由甲方根据市场价格统一招商管理；2、甲方所包租乙方房屋只能作为“南京发启装饰市场”店铺租赁使用，未经乙方许可不得变更该房屋用途；3、甲方所包租房屋收取的租金甲乙双方的分配方式为5:95；4、乙方承建房屋不得直接对外承租，若对外承租需取得甲方书面同意；第四条关于乙方房屋转让约定：1、甲方包租期间，乙方房屋确需转让者，甲方有优先购买权…；2、无论乙方以何种理由转让第三方，均不得改变转让房屋之市场商铺使用之用途…；第十条其他双方须知补充部分：B区精品2栋、精品3栋，已在原场地租赁合同中扣除B区4栋、B区5栋…过户给张传友，其中B区9栋、B区14栋、B区17栋…由公司收购回，具体见2010年10月14日《协议》B区14栋装修办公楼由甲方负责接收支付。2010年10月14日陶某,4出具承诺一份，承诺其在南京发启建材有限公司经营的建筑房屋没有私下买卖，必须经过南京发启建材有限公司来签订合同或者提前告知后方可到公司办理相关手续。一审法院另查明，2010年4月22日，江苏国顺投资有限公司（合同甲方）与张传友（合同乙方）签订《工程施工协议书》一份，约定由乙方为甲方施工建设花旗国际陶瓷城精品房三层，约5000平方米精品房，工程单价为560元/㎡（全包价）。关于工程款的支付约定为：（1）工程结束后一个月内支付工程款80%，工程验收合格后一个月内支付15%，余款5%保修，保修期满后，无息付清；（2）工程竣工后，若甲方不支付工程款，则甲方将所建房屋一半冲抵工程款，房屋所占地租及公摊费用甲乙双方各自承担一半。建成后，江苏国顺投资有限公司将精品区3栋（整栋）的使用权转让给张传友，由其个人使用或对外出租收益以折抵工程款。2014年3月17日，吴博与南京发启建材有限公司签订《租赁经营合同》一份，约定由南京发启建材有限公司将位于南京发启装饰市场内B区精品3栋8-9号租赁给吴博，经营范围为建材，租赁期限自2014年3月17日至2017年3月16日；房屋租金为8元/月/平方米，租赁面积为160平方米，租金合计为46080元，吴博已将该款全部支付给南京发启建材有限公司。上述事实有《场地租赁合同书》、《工程施工协议书》、《租赁经营合同》以及张传友、吴博、南京发启建材有限公司当庭陈述等在卷证实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，南京发启建材有限公司通过与土地权利人73096部队订立合同获得综合利用土地资源、建造建材市场等土地的使用权。南京发启建材有限公司、（杭州）大志实业投资有限公司通过订立合同的方式将其中的100亩土地转租给江苏国顺投资有限公司，江苏国顺投资有限公司也因合同取得了在约定的土地上建设市场设施的权利。江苏国顺投资有限公司与张传友之间的联建协议将精品区3栋的使用权和经营权转让给张传友折抵工程款有双方签订的《工程施工协议书》以及江苏国顺投资有限公司的法定代表人陶某,4的认可，据此，张传友通过转让获得精品区3栋的占有权，该精品区3栋的使用权、经营权和收益权也应由张传友享有。南京发启建材有限公司在庭审中提出，因其不知晓江苏国顺投资有限公司与张传友之间转让，且陶某,4承诺房屋的买卖必须通过发启公司进行为由，不认可江苏国顺投资有限公司与张传友之间的转让，对此，一审法院认为，南京发启建材有限公司在与江苏国顺投资有限公司说明的补充部分，明确了包括精品区3栋的房屋过户给张传友，因此，南京发启建材有限公司以其不知情为由否定张传友的占有权与事实不符。综上，江苏国顺投资有限公司通过在土地上建设房屋的方式取得了精品区3栋房屋的占有权，后又因折抵工程款将该权利转让给张传友，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。张传友享有的占有权应受江苏国顺投资有限公司与南京发启建材有限公司之间协议的约定。江苏国顺投资有限公司与南京发启建材有限公司明确约定，江苏国顺投资有限公司所建房屋全部由南京发启建材有限公司包租，包租房屋由南京发启建材有限公司根据市场价格同意招商管理，江苏国顺投资有限公司享有95%租金的收益权。那么，张传友在取得精品区3栋房屋的占有权后，应享有95%租金的收益权。因此，张传友主张南京发启建材有限公司支付2014年3月17日至2015年7月17日的租金收益一审法院予以支持。根据南京发启建材有限公司与吴博签订的租赁经营合同，精品区3栋的租金为160平方米×8元/月/平方米=1280元/月。张传友应获得的收益为1280元/月×16个月×95%=19456元。对张传友主张的该款利息，一审法院认为，不论是张传友与江苏国顺投资有限公司的约定还是江苏国顺投资有限公司与南京发启建材有限公司的约定均没有对收益款的给付时间做出约定，张传友也没有证据证明其在诉讼之前向吴博、南京发启建材有限公司主张过相应的款项，因此，一审法院认为该款的逾期支付利息应从诉讼之日起即2015年7月30日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止为宜。对张传友主张2015年7月18日起至使用结束之日止的收益款与前项诉请同理，一审法院亦予以支持。但南京发启建材有限公司与吴博签订的租赁经营合同的期限为2014年3月17日至2017年3月16日。因此，张传友主张的日期不应超过2017年3月16日。又由于吴博已经全部支付租赁期间的租金46080元，因此，南京发启建材有限公司还应支付张传友2015年7月18日至2017年3月16日的租金收益24320元（1280元/月×20个月×95%）。对于张传友要求吴博共同支付上述款项的请求，一审法院认为，精品区3栋按照江苏国顺投资有限公司与南京发启建材有限公司的约定，应由南京发启建材有限公司对外统一出租。张传友要求吴博直接向其支付租金没有合同的依据，且吴博已将租期内的租金全部支付给南京发启建材有限公司，对此一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、南京发启建材有限公司于判决生效之日起五日内支付张传友2014年3月17日至2015年7月17日的收益款19456元，并按照银行同期贷款利率支付自2015年7月30日起至实际支付之日止的逾期利息；二、南京发启建材有限公司于判决生效之日起五日内支付张传友自2015年7月18日起至2017年3月16日止的收益款24320元；三、驳回张传友的其它诉讼请求。一审案件受理费312元由南京发启建材有限公司承担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。一审审理中，张传友申请证人江苏国顺投资有限公司的法定代表人陶某,4出庭作证，陶某,4称精品区3幢的经营权已经转让给了张传友，以折抵张传友的工程款，是南京发启建材有限公司总经理ＸＸ让陶某,4将该房屋折抵给张传友的。以上事实，有一审法院庭审笔录在案证实。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，江苏国顺投资有限公司与南京发启建材有限公司、杭州大志实业投资有限公司订立《场地租赁合同书》，约定江苏国顺投资有限公司取得在涉案土地上建设市场设施的权利。江苏国顺投资有限公司与张传友之间达成协议将精品区3栋的使用权和经营权转让给张传友折抵工程款，该事实有双方签订的《工程施工协议书》以及江苏国顺投资有限公司的法定代表人陶某,4的证言予以证实，应予认定。张传友因转让而取得了对涉案房屋的占有，其有权主张涉案房屋出租而获得的收益。南京发启建材有限公司主张，因陶某,4承诺房屋的买卖必须通过南京发启建材有限公司进行，现南京发启建材有限公司不知晓江苏国顺投资有限公司与张传友之间的转让行为，故其对江苏国顺投资有限公司与张传友之间的转让行为不予认可。对此，本院认为，证人陶某,4在一审审理中出庭作证称，是南京发启建材有限公司总经理ＸＸ让陶某,4将该房屋折抵给张传友的。另外，南京发启建材有限公司与江苏国顺投资有限公司《说明》的补充部分也载明了精品区3栋的房屋过户给张传友。故南京发启建材有限公司以其不知情为由否定张传友的占有，与事实不符。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人南京发启建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 张旭东审判员 孙 伟二〇一七年六月二十六日书记员 汪海燕 关注公众号“”