（2017）藏05民终12号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-05

案件名称

麻永钊与山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

西藏自治区山南市中级人民法院

所属地区

西藏自治区山南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

麻永钊,山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

西藏自治区山南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏05民终12号上诉人（原审原告）：麻永钊，男，汉族，陕西省凤翔县人，经商，现住西藏加查县。被上诉人（原审被告）：山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司，地址西藏加查县迎宾大道。组织机构代码：78350XXXX。法定代表人：达扎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：普布次仁，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。上诉人麻永钊因与被上诉人山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区加查县人民法院2017年3月10日作出的（2016）藏2229民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月4日立案后,依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人麻永钊，被上诉人山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司的委托诉讼代理人普布次仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人麻永钊的上诉请求：请求撤销西藏自治区加查县人民法院于2017年3月10日作出（2016）藏2229民初15号民事判决。事实和理由：1.一审法院严重违反了法院办案必在公正、公平宗旨下以事实为根据，以法律为准绳的原则来判决或裁定，采用打擦边球等方法糊弄上诉人不懂法律，严重亵渎了法律面前人人平等的法律尊严。2.原告与被告方签订的合同，原告举证了以受胁迫而订立的合同事实存在，而一审法院未支持，再次证明一审法院对被告的袒护。3.根据我国《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危使对方在违背真实的情况下所做的民事行为无效，《合同法》第五十二条一方以欺诈合法行使掩盖非法目的的，《合同法》第四十二条，给对方造成损失，应承担损害赔偿。据此对被告这种欺诈行为，原告有权请求法院判令退租，有权要求赔偿，否则应当承担相应的刑事责任。4.一审法院对原告诉讼赔偿请求，在无法律法规为依据的情况下，进行无理由驳回处理存在瑕疵，又进行避重就轻的判决，有失法律的公平性，滥用职权、玩忽职守导致案件当事人合法权益遭受损失，应追究办案工作人员的法律责任。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，而上诉人对自己的上诉人请求没有提交任何证据加以证明，因此，二审法院对上诉人的上诉人请求应予驳回，维持一审法院判决。上诉人麻永钊向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还转让费100000.00元、押金3000.00元及补偿装修损失费61680.00元，共计164680.00元；2、请求依法判令被告返还已交纳房屋租金78000.00元（30个月）；3、请求依法判令被告承担违约金122924.40元；4、请求依法判令被告赔偿经营损失409748.00元；5、请求依法判令被告承担行政罚款20000.00元；6、请求依法判令被告赔偿库存商品损失8000.00元。事实和理由：2013年12月份，原告与被告加查利民建筑公司法定代表人达扎就门面房租赁事宜达成口头协议，约定被告将其位于加查县城迎宾大道商品楼两间门面房租赁给原告用于经营电器销售，并约定原告先接手承租门面房后再签订书面租赁合同。期间，原告询问该商品楼有关建设手续办理情况时，被告口头答复正在办理并承诺原告能够办理相关经营许可证。2014年1月份，原告对承租门面房地面、屋顶等进行装修，实际产生装修费61680.00元。2014年2月19日，原告与被告正式签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其位于加查县城迎宾大道商品楼两间门面房租赁给原告，每月两间门面房租金为2600.00元，租赁期限自2014年1月1日至2018年1月1日止，并约定收取转让费100000.00元、押金3000.00元。原告承租门面房后，虽然有多家单位及企业上门洽谈销售事宜，但因被告商品楼及其出租门面房未办理建设手续，致使原告无法办理经营许可证和税务登记证，无法承接销售大单子。原告到加查县工商行政管理局办理经营手续，该局告知需等待政府有关部门同意才能办理。2014年8月份，加查县国土管局、司法局等部门向原告询问相关情况及劝导停止营业，并告知被告商业楼属违法建筑，无法办理相关手续。期间，虽然被告多次进行沟通协调，但一直未能办理相关建设手续，导致原告无法正常经营，故诉至法院。一审法院认定事实：2013年12月份，原告麻永钊与被告加查利民建筑公司法定代表人达扎就门面房租赁事宜达成口头协议，约定被告将其位于加查县城迎宾大道商业大楼18-19号两间门面房租赁给原告用于经营电器销售，并约定原告先接手租赁门面房及着手装修。期间，原告询问该商品楼有关建设手续办理情况时，被告口头答复正在办理并承诺原告能够办理经营许可证。2014年1月份，原告正式对承租门面房地面、屋顶等进行装修，产生装修费61680.00元。2014年2月19日，原告与被告经协商一致签订了一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：被告将其位于加查县城迎宾大道商品楼两间门面房租赁给原告，两间每月租金2600.00元，租赁期限自2014年1月1日至2018年1月1日止，并约定收取转让费100000.00元、押金3000.00元。2014年3月份，原告向加查县工商行政管理局申领经营许可证，该局告知原告相关手续不全需请示领导而未能办理。同年8月7日，加查县国土资源局、加查县住房和城乡建设局下发了《关于对县城规划区内属违法用地违规建设责任主体停止办理经营许可证的函》，规定对县城规划区内属违法用地违规建设责任主体停止办理经营许可证。期间，原告到加查县工商行政管理局申领经营许可证，该局答复需等待县政府有关部门同意才能办理，致使原告至今未能办理经营许可证。被告修建的位于加查县城迎宾大道商业楼至今未能取得建设规划许可证。一审法院认为，综合原、被告双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否有效；2、对于签订合同是否存在过错及过错责任划分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，虽然原、被告之间签订的房租租赁合同系双方当事人真实意思表示，但因被告门面房未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同无效，应终止履行。对于签订的无效合同，原、被告均存在缔约过失的过错责任，被告作为出租人在未取得建设工程规划许可证门面房出租给原告，应当承担主要过错责任；原告作为承租人未尽合理审查的注意义务，应承担次要过错责任。合同认定无效后，应当根据《合同法》第五十八条相关规定处理。因此，原告提出的请求依法解除房屋租赁合同的诉讼请求，因双方签订的合同无效，应当终止履行而非解除，本院不予支持。原告提出的请求依法判令被告返还转让费100000.00元、押金3000.00元的诉讼请求，根据《合同法》第五十八条相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，于法有据，本院予以支持。原告提出的返还已交纳租金78000.00元的诉讼请求，虽然双方签订的合同无效，但原告实际占用使用被告出租门面房，应当承担出租门面房占有使用费，本院不予支持。原告提出的请求依法判令被告承担罚款20000.00元的诉讼请求，因工商行政管理部门下达的只是行政处罚告知书，并非行政处罚决定书，且原告未能举证实际缴纳罚款事实，本院不予支持，应当承担举证不能的法律后果。原告提出的补偿装修损失费61680.00元的诉讼请求，因租赁合同无效，且装修已形成附合物，由双方当事人按照导致合同无效的过错分担损失。本案中，被告对导致合同无效承担缔约过错主要责任，应当承担装修损失费43176.00元；原告对导致合同无效承担缔约过错次要责任，应当自行承担装修损失费18504.00元。原告提出的被告承担违约金122924.40元的诉讼请求，因租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。原告提出的被告赔偿经营损失409748.00元、库存商品损失8000.00元的诉讼请求，属有效合同下的可得利益损失，且原告提供的销货清单属单方形成的证据，应承担举证不能的不利后果。本院不予支持。被告提出的原告支付尚欠门面房租金的辩解，租赁合同无效后，承租人应当按合同约定租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以采纳。被告提出的涉案商业楼及其门面房并非被告财产而被告诉讼主体不适格的辩解，因被告未能举证证明，且租赁合同相对方是本案原、被告，该辩解理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告麻永钊与被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、原告麻永钊自本判决生效后十日内将被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司的两间门面房腾空交还给被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司；三、被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司自本判决生效后十日内向原告麻永钊一次性返还已缴纳的转让费100000.00元、押金3000.00元，共计103000.00元。四、被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司自本判决生效后十日内向原告麻永钊一次性补偿装修损失费43176.00元。五、原告麻永钊应于本判决生效后十日内向被告山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司一次性支付尚欠门面房占有使用费23400.00元。六、驳回原告麻永钊其它诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交任何证据。当事人对一审认定的以下事实无异议，2013年12月份，原告麻永钊与被告加查利民建筑公司法定代表人达扎就门面房租赁事宜达成口头协议，约定被告将其位于加查县城迎宾大道商业大楼18-19号两间门面房租赁给原告用于经营电器销售，并约定原告先接手租赁门面房及着手装修。2014年1月份，原告正式对承租门面房地面、屋顶等进行装修，产生装修费61680.00元。2014年2月19日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：被告将其位于加查县城迎宾大道商品楼两间门面房租赁给原告，两间每月租金2600.00元，租赁期限自2014年1月1日至2018年1月1日止，并约定收取转让费100000.00元、押金3000.00元。2014年3月份，原告向加查县工商行政管理局申领经营许可证，该局告知原告相关手续不全需请示领导而未能办理。同年8月7日，加查县国土资源局、加查县住房和城乡建设局下发了《关于对县城规划区内属违法用地违规建设责任主体停止办理经营许可证的函》，规定对县城规划区内属违法用地违规建设责任主体停止办理经营许可证。期间，原告到加查县工商行政管理局申领经营许可证，该局答复需等待县政府有关部门同意才能办理，致使原告至今未能办理经营许可证。被告修建的位于加查县城迎宾大道商业楼至今未能取得建设规划许可证。本院对上述事实予以确认。本院认为，本案所涉及的位于加查县城迎宾大道商业大楼18-19号两间门面房未取得建设工程规划许可证，在原审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，原审依据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，认定麻永钊与山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司订立的《房屋租赁合同》属无效合同并无错误。对双方签订的无效合同，出租方山南加查县安绕利民扶贫建筑有限公司对本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证是明知的，承租方麻永钊在签订租赁合同时未对房屋能否承租进行审查，未尽到必要的审慎注意义务，故双方均存在过错，对租赁合同无效产生的损失均应承担相应的责任。一审法院在确认合同无效的基础上，根据双方当事人各自的责任，依照法律的规定，判决被上诉人返还转让费及押金、补偿部分装修损失费，上诉人支付尚欠门面房占有使用费等并无不当。上诉人麻永钊上诉称，《房屋租赁合同》是用胁迫、欺诈的手段在被逼无奈的情形下签订的，应赔偿其损失，一审法院判决不公正、不公平，但上诉人在一审阶段未提交任何证据加以证明，故一审法院对此没有认定并无不当。在二审审理过程中，上诉人麻永钊针对自己的上诉请求，也未向法庭提交任何证据加以证明，故麻永钊的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人麻永钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3223.52元，由上诉人麻永钊负担。本判决为终审判决。审判长　解 松 娟审判员　朱 红 堂审判员　次仁卓嘎二〇一七年六月二十六日书记员　达娃昌决