（2017）豫01民终8471号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-10-30

案件名称

王伟、彭爱英确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王伟,彭爱英,刘文龙

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8471号上诉人（原审原告）王伟，女，汉族，住河南省孟州市。委托代理人李金星，河南鑫豫达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭爱英，女，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）刘文龙，男，住河南省扶沟县。委托代理人刘怀玉，男，住河南省扶沟县，系刘文龙之父。上诉人王伟因与被上诉人彭爱英、刘文龙确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2016）豫0104民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王伟向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认彭爱英与刘文龙签订的商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费由彭爱英与刘文龙承担。事实与理由：2014年12月16日，王伟经河南鑫之成商务服务有限公司（以下简称鑫之成公司）居间向彭爱英借款30万元，三方签订了借款合同，借款期限4个月，利息为月息4.5分，王伟到期不能偿还借款的，由鑫之成公司代偿。同时，鑫之成公司要求王伟向彭爱英出具了一份委托书，委托彭爱英出售王伟的房产（位于郑州市××院世纪港湾××楼××）。王伟一直认真履行合同，利息按时支付给了鑫之成公司。后王伟因资金周转困难，不能按时归还借款本金，经与鑫之成公司商议，推迟还款期限。2015年4月20日，王伟向鑫之成公司支付1.5万元的利息。彭爱英于2015年5月14日私自将王伟位于世纪港湾的房子卖于刘文龙，并为其办理了过户手续。王伟认为彭爱英超越代理权，损害了王伟的利益。彭爱英辩称:王伟向其出具公证委托书，其在公证委托书授权范围内依法行使代理权，对涉案房产进行处置，其行为未超越代理权，故彭爱英签订的商品房买卖合同有效。刘文龙辩称:彭爱英在与其签订本案房屋买卖合同时向其出示了经过公证的房屋买卖委托书，合同签订后其支付了全额房款，办理了该房屋的过户手续，并实际占有该房屋，故其与彭爱英签订的房屋买卖合同有效。一审法院认定本案事实如下：2014年12月16日，案外人陈志刚、王伟与彭爱英签订编号为（鑫之成）[2014]字第1216号的《借款合同》，主要约定彭爱英借给案外人陈志刚、王伟30万元，借款用途为资金周转，借款期限为3个月，自2014年12月16日至2015年3月15日，月息1.6%。同日，案外人陈志刚、王伟收到借款，并向彭爱英出具一份《借据》。同日，案外人陈志刚、王伟向彭爱英出具两份经公证《委托书》，委托彭爱英代为办理位于郑州市××院世纪港湾××楼××房产（房产证号：郑房权证字第××号，建筑面积88.20平方米）在中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行的解押还款手续及郑州市房管局的抵押登记注销手续，并在相关文件上签字；代为办理上述房产的买卖、过户手续，并在相关文件上签字。借款合同到期后，案外人陈志刚、王伟未偿还借款本金30万元。2015年3月27日，案外人陈志刚出具一份《保证书》，载明：“本人陈志刚身份证号，保证在2015年4月20日之前还清彭爱英于2014年12月16日的借款叁拾万元整（￥300000），如若不还，本人自愿将正商世纪港湾11号楼14层西南户两室两厅（89㎡）过户给彭爱英，特此保证。”后彭爱英代王伟一次性偿还了涉案房屋的购置贷款32.195926万元，并作为案外人陈志刚、王伟的委托代理人于2015年5月14日与刘文龙签订了编号为2015118831的《郑州市存量房买卖合同》，主要约定以60万元的价格将本案房屋出售给刘文龙，刘文龙负担房屋过户相关税费。同日，刘文龙向案外人陈志刚、王伟的委托代理人彭爱英支付购房款60万元，并办理了该房屋的缴税手续，后刘文龙实际占有该房屋。另，该房屋的交易发票及契税发票均显示房屋的计税金额为66.8804万元。2015年5月15日，郑州市房管局向刘文龙发放了领证通知单。一审法院认为：案外人陈志刚、王伟与彭爱英之间存在真实的借贷关系，本案经公证《委托书》载明的内容实质是为了担保债务的履行。借款到期后，案外人陈志刚又向彭爱英出具一份《保证书》，保证其在2015年4月20日之前还清彭爱英30万元借款，如若不还，本人愿将本案房屋过户给彭爱英。故依据本案中《委托书》及《保证书》载明的内容，可确认卖房还债系案外人陈志刚和王伟的真实意思。王伟庭审中亦认可其未按期偿还彭爱英借款，故彭爱英出售本案房屋用于偿还案外人陈志刚和王伟的欠款并未违背其卖房还债的真实意思。刘文龙在签订本案房屋买卖合同后支付了全额房款，缴纳了该房屋的相关过户税费，并实际占有该房屋，故刘文龙有充分的理由相信公证委托代理人彭爱英有权代理出售本案房屋。本案房屋实际交易价款为60万元，而房产征税部门出具的交易价款为66.8804万元，双方的实际交易价格并无明显过低及损害王伟利益的情形。故王伟诉称彭爱英与刘文龙在签订本案房屋买卖合同时存在恶意串通、损害王伟利益的情形，因证据不足，不予确认，其要求确认本案房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，一审法院判决：驳回王伟的诉讼请求。案件受理费100元，由王伟负担。王伟不服一审法院判决向本院上诉称：一审法院对本案的法律事实方面审查不清，对重要证据的质证和采纳有重要疏漏和不足。彭爱英代理王伟与刘文龙所签订的房屋买卖合同是越权代理行为，合同无效。并且适用法律错误，程序违法，极其不负责任，严重损害了王伟的合法利益。请求依法作出公正判决。庭审中，王伟补充上诉称：一审法院未理清合同关系。王伟一审起诉的合同是委托彭爱英卖给刘文龙的合同。在该房屋买卖合同中，王伟是房主，彭爱英是代理人，刘文龙是买方。原一审中确认委托卖房实际是对借款的担保，进而认定合同无效。陈志刚出具的保证书与合同不是一个关系，合同主体和内容均发生了变化，已经超出了王伟的起诉内容。一审法院认定房屋价款60万元没有明显低于市场价没有参照依据。彭爱英答辩称：王伟给我出具了两份公证书。一是委托卖房，二是委托还款。我是在授权范围内将房屋以市场价卖给了刘文龙。请求维持原判。刘文龙答辩称：买房时彭爱英手续齐全并且刘文龙已经支付了全部房款，到房管局咨询可以过户。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：陈志刚、王伟与彭爱英之间存在借贷关系。陈志刚、王伟向彭爱英出具的经过公证的委托书以及陈志刚向彭爱英出具的保证书，表明因双方存在借贷关系，王伟、陈志刚委托彭爱英代为卖房、代为偿还房屋的按揭贷款。后彭爱英将房屋出售用于偿还王伟、陈志刚所欠彭爱英款项。彭爱英的该卖房行为，并没有超出委托的范围，因此彭爱英的该代理行为有效。彭爱英以60万元的价格出卖给刘文龙，该价格与市场价格基本相当，并没有损害王伟的权益。故王伟主张彭爱英与刘文龙的房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由王伟负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年六月二十六日书记员　高慧丽