（2017）云0102民初2807号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-10
案件名称
杨志洪、张伟等与柳开能房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨志洪,张伟,柳开能
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初2807号原告：杨志洪，男，1974年2月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市富民县，原告：张伟，男，1991年10月23日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区，两原告委托诉讼代理人：周臻杰、刘超，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：柳开能，男，1986年5月16日出生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市，委托诉讼代理人：王海睿，男，1969年2月24日出生，汉族，云南省玉溪市人，住玉溪市新平县彝族傣族自治县，一般诉讼代理。原告杨志洪、张伟与被告柳开能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志洪、张伟的委托诉讼代理人刘超，被告柳开能的委托诉讼代理人王海睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志洪、张伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年8月18日签署的《房屋租赁合同》，并判令被告立即将房屋腾还原告；2、判令被告向原告支付自2016年11月1日起至合同解除之日止的租金及违约金（租金按3万元/月计算，违约金按所欠总额的1%计算）；3、判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际腾还房屋之日的房屋占用费（按5000元/天计算）；4、判令被告偿还原告为其垫付的水电费1513.64元；5、判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月18日签署一份《房屋租赁合同》，约定原告将昆明市五华区普吉路205号场地临街铺面（整栋）出租给被告使用，租期为十年，自2016年至2026年10月31日止，租金按年支付，采取先交租金后使用房屋的原则，被告应于2016年10月31日前一次性付清2016年11月1日至2017年10月31日的余下租金33万元，租赁期间产生的电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、水电费等均由被告负担。合同签订后，原告按约履行了义务，被告除向原告交付3万元订金外，剩余款项分文未付，已构成根本违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告柳开能辩称：1、房租、水电费肯定是要支付的没有异议，原告主张违约金不合理，我们三个月后就被房东锁门，无法开门我们也没有任何收入；2、原告主张的违约金过高，要求调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，杨志洪、张伟与柳开能签订《房屋租赁合同》，约定：1、杨志洪、张伟将昆明市五华区普吉路205号场地临街铺面整栋的房屋出租给柳开能使用，建筑面积共1321平方米；2、租赁期为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止；3、2016年11月1日至2018年10月31日，每年的租金为36万元；4、双方约定租金支付方式为按年支付，每年先交租金后使用房屋，一年一次性提前一个月付清；5、2016年8月18日，柳开能向杨志洪、张伟交纳订金3万元，出租人将房屋移交承租人，承租人进行装修施工，2016年10月31日前一次性付清本年度余下租金33万元；6、场地及房屋租赁期间，柳开能有下列行为之一的，杨志洪、张伟可单方面解除合同，收回场地及房屋，不再退还柳开能已交纳的租金和补偿柳开能投入的装修款，并要求柳开能承担相关赔偿责任：……（5）逾期15天未按约定缴纳应当由柳开能交纳的租金和各项费用；7、柳开能应按规定时间交纳租金及租房相关的费用，如未按规定时间交纳，每逾期一日，按所欠总额的1%向杨志洪、张伟交纳滞纳金。庭审中杨志洪、张伟向本院陈述称其于2017年1月底将租赁房屋断电、锁门，柳开能则陈述称系在2017年1月中旬断电、锁门。另外，柳开能对杨志洪、张伟主张的水电费金额1513.64元没有异议，并同意支付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合《房屋租赁合同》关于解除条件的约定，被告柳开能至今未向原告支付第一租赁年度的剩余租金33万元，原告杨志洪、张伟有权解除《房屋租赁合同》，故本院对于原告杨志洪、张伟要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，被告柳开能应当将租赁房屋返还给原告杨志洪、张伟；第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条之规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中被告柳开能主张原告杨志洪、张伟于2017年1月中旬将租赁房屋断电锁门，但其并未向本院提交确实充分的证据予以证明，应当承担举证不能的证明责任，故本院采纳原告杨志洪、张伟主张的断电锁门的时间为2017年1月底。被告柳开能对于2016年11月1日至2017年1月31日其使用期间的租金仍应支付，至于具体的金额，本院按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（36万元/年）及被告柳开能已支付金额（3万元），计算出为6万元。对于原告杨志洪、张伟主张的断电锁门之后的租金(房屋占用费)，本院不予支持；第四，被告柳开能未按合同约定时间足额支付租金，其行为已构成违约，依约应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中原告主张按《房屋租赁合同》约定标准（每天按所欠金额33万元的1%）计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩，本院综合考量被告的过错、租金的支付情况及合同的履行情况，酌定由被告柳开能向原告杨志洪、张伟支付违约金8400元；最后，原告杨志洪、张伟要求被告柳开能偿还垫付的水电费1513.64元，被告柳开能同意支付，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告杨志洪、张伟与被告柳开能于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告柳开能应在本判决书生效后十日内将昆明市五华区普吉路205号场地临街铺面腾还给原告杨志洪、张伟；三、被告柳开能应在本判决书生效后十日内向原告杨志洪、张伟支付租金6万元、水电费1513.64元及违约金8400元；四、驳回原告杨志洪、张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5841元，减半收取2920.5元，由被告柳开能负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吕 刚二〇一七年六月二十六日书记员 赵云莉 微信公众号“”