（2016）沪0107民初18323号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈家琪与钟雅雪、朱福祺等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈家琪,钟雅雪,朱福祺,吕红,吕哲君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初18323号原告陈家琪，女，1998年6月15日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人陈赞诚，男，1964年4月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人巴波，上海申蕴和律师事务所律师。被告钟雅雪，女，1951年12月6日出生，汉族，住上海市。被告朱福祺，男，1949年4月17日出生，汉族，住上海市。上述被告共同委托代理人戴国立，上海凯曼律师事务所律师。被告吕红，女，1959年9月1日出生，汉���，住上海市。被告吕哲君，女，1986年10月16日出生，汉族，住上海市。上述被告共同委托代理人周群，上海市同建律师事务所律师。原告陈家琪与被告钟雅雪、朱福祺、吕红、吕哲君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈家琪的委托代理人陈赞诚、巴波，被告钟雅雪、朱福祺及其共同委托代理人戴国立，被告吕红、吕哲君的共同委托代理人周群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家琪诉称，系争房屋上海市祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋于2014年3月24日获准登记，产权共有人为郎金龙(2016年7月21日报死亡)、陈家琪。该产权登记信息备注：该房屋属于动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2014年10月22日，郎金龙未征得原告的同意，擅自与被告钟雅雪、朱福祺签订关于系争房屋的《���海市房地产买卖合同》，且钟雅雪、朱福祺私自搬进系争房屋居住。因买卖系争房屋的买卖行为违反共有财产处分的相关规定，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、郎金龙与被告钟雅雪、朱福祺签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告钟雅雪、朱福祺搬离系争房屋；3、本案诉讼费由郎金龙与被告钟雅雪、朱福祺承担。被告钟雅雪、朱福祺共同辩称，自2014年11月5日起，买受人已实际取得了系争房屋并装潢居住至今。郎金龙与买受人商谈时，原告陈家琪尚未成年，但郎金龙声称其是陈家琪的监护人，同年12月22日，就系争房屋转让事宜，由郎金龙委托案外人乔某某与被告商谈，且原告陈家琪为急需学费，同意急于出售系争房屋，因房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，且买受人为善意取得，该买卖合同应为有效。现原告主张合���无效，只因房屋价格上涨，根据相关法律规定，原告的诉请不应得到支持，故不同意原告诉请，被告吕红、吕哲君共同辩称，签订房屋买卖合同时，原告系未成年人，应对未成年人予以保护。由于原告的法定监护人未在合同中签字，该买卖合同应认定无效，况且原告对房屋出售也不知情，故同意原告诉请。经审理查明，原告陈家琪年幼时，其父母亲陈赞诚与郎宿飞离婚后，陈家琪随母亲郎宿飞居住于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室。郎宿飞再婚后，仍携陈家琪与郎金龙居住于上述光新路房屋内。2010年6月3日郎宿飞报死亡。2010年10月29日，光新路房屋被动拆迁，根据《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》记载：被拆迁人郎宿飞(亡)、郎金龙。房屋性质为私，郎金龙以动迁补偿款购置两套安置房，其中系争房屋(49.14平方米)产权登记在郎金龙、陈家��名下，另一套二室一厅的房屋上海市祁安路XXX弄XXX号XXX室产权登记在陈家琪名下。因陈家琪生父陈赞诚已另行组成家庭，故陈家琪随外祖父郎金龙生活并居住于系争房屋内。2014年3月24日，郎金龙取得系争房屋产权证，该产权证记载权利人为郎金龙、陈家琪。备注记载：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2014年9月9日，郎金龙找到案外人乔某某(房产中介人员)，意欲出售系争房屋后，在上海昊邦房地产经纪事务所的中介服务下，由案外人乔某某与被告朱福祺签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定，系争房屋总价款为人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)。同年10月22日，郎金龙并代陈家琪(甲方)与钟雅雪、朱福祺(乙方)签订了《房屋买卖协议》，该协议约定系争房屋总价为98万元。同日，由上海昊邦房地产经纪事务所(丙方)提供中介服务，郎金龙并代陈���琪(甲方)与钟雅雪、朱福祺(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计98万元。甲方于2014年11月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2016年1月31日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。附件三(付款协议)中约定：1、乙方于签订本合同当日，直接支付甲方第一笔房款90万元；2、甲乙双方亲自或委托丙方赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户手续外(收件)，由丙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方房价款8万元。另查，2014年9月9日，案外人乔某某收取朱福祺支付的购房定金1万元；2014年10月22日，郎金龙收取朱福祺支付的购房款90万元；2014年10月22日，案外人乔某某收取钟雅雪支付尾款1.7万元；2014年11月10日，案外人乔某某收取朱福祺支付住商(中介)房款佣金2万元。2014年11月5日，郎金龙与朱福祺签订了《房屋交接书》，目前，系争房屋由钟雅雪、朱福祺居住使用。2016年7月14日，原告以郎金龙未征得共有人同意擅自与钟雅雪、朱福祺签订房屋买卖合同为由，诉至法院，请求判决支持如其诉请。诉讼期间，2016年7月21日，郎金龙报死亡后，户主变更为陈家琪。另查明，郎金龙与郎宿飞系父女关系，与张燕红系再婚夫妻关系。张燕红再婚前育有一子吕萍、一女吕红。1998年9月7日吕萍死亡，生前育有一女吕哲君。2005年4月2日，张燕红报死亡。诉讼期间，本院与案外人乔某某谈话时，其称：因在中介工作，郎金龙曾口头委托为其找客户出售系争房屋，因系争房屋为动迁安置房，按规定不满三年的不能交易过户。了解到系争房屋产权证有两人，郎金龙称，与陈家琪系祖孙关系，陈家琪从小一直随他生活，本人系陈家琪的法定监护人，可以全权处理房屋。但要求郎金龙写委托书时，郎金龙不写，但表示找到客户就签，愿意100万元成交，故居间合同中本人作为郎金龙的代理人，但房屋买卖合同由郎金龙本人并代陈家琪签名。庭审中，原告认为，因原住房被动迁取得了系争房屋，原告为权利人之一。系争房屋为动迁安置房，根据相关规定，该房屋三年内不得买卖，因原告的生父及继父均在世，郎金龙非原告的法定监护人，现郎金龙擅自代原告行使买卖行为，且在三年内将系争房屋出售，违反了法律规定，该房屋买卖合同应属无效。被告钟雅雪、朱福祺共同认为，事实查明，原告的母亲去世后，其就随郎金龙共同生活，被告并不清楚系争房屋的产权共有状况。根据相关规定，系争房屋三年内不得办理过户，但房屋的买卖行为是买卖双方的真实意识表示，被告系善意取得并按约定支付了相应款项，尚有购房尾款8万元同意按约定履行。被告吕红、吕哲君共同认为，因郎金龙在诉讼期间去世，作为继承人参与本案诉讼。买受人未见原告的法定监护人相关证明就签订房屋买卖合同存有过错，出于保护未成年人利益，郎金龙出售房屋应获得其法定监护人同意，现房款分文未见。本院认为，原告陈家琪自出生后，随父母亲与郎金龙居住于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室。原告年幼时，其父母亲离婚后，原告由母亲郎宿飞抚养并居住于光新路房屋。郎宿飞再婚后，仍携陈家琪与郎金龙共同居住于上述光新路房屋内。2010年6月，郎宿飞去世时，原告尚未成年，但随郎金龙居住生活。2010年10月29日，光新路房屋被动拆迁时，由郎金龙与房屋拆迁实施单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记���了被拆迁人为郎宿飞(亡)、郎金龙，房屋性质为私。在具体安置中，郎金龙将两套安置房中一套两室一厅房屋登记在原告名下，同时将系争房屋(一室一厅)登记为共有，已充分保障了原告在房屋动迁中的利益。2014年9月，郎金龙在原告尚未成年之际，并代原告一并处分系争房屋，虽然在房屋买卖交易中郎金龙存有过错，但从系争房屋的来源以及原告与郎金龙应得利益角度分析，原告的实际利益并未受到损害，况且原告至今享有并使用一套二室一厅的安置房。因无足够证据证明系争房屋买受人的取得为非善意。故对原告的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：对原告陈家琪的全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币4080元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五���内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 汤国荣人民陪审员 高遂文人民陪审员 王进英二〇一七年六月二十六日书 记 员 李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 关注微信公众号“”