（2017）粤06民终1181号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-04
案件名称
冯丽冰、佛山（国际）家居博览城有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯丽冰,佛山（国际）家居博览城有限公司,佛山市泰汇物业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1181号上诉人（原审原告）：冯丽冰，女，汉族，1968年4月17日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡剑峰，广东骏和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-102a号商铺，注册号440600000014501。法定代表人：左鼐强，董事长。委托诉讼代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗依楠，广东汇顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市泰汇物业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-301号商铺，注册号440600000004560。法定代表人：陈天成，董事长。委托诉讼代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗依楠，广东汇顺律师事务所律师。上诉人冯丽冰因与上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称家博城公司）、佛山市泰汇物业发展有限公司（以下简称泰汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7840号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯丽冰上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判家博城公司向冯丽冰返还首月租金35221元、承租保证金105664元及赔偿违约金105664元，改判泰汇公司向冯丽冰返还首月物业管理服务费29351元；2.判令本案一、二审案件受理费由家博城公司与泰汇公司负担。事实与理由：（一）家博城公司没有将涉案商铺交付给冯丽冰，应承担赔偿责任。1.家博城公司、泰汇公司与冯丽冰签订的《商铺租赁合同》《物业管理合同》的条款均为家博城公司和泰汇公司事先制订，加重冯丽冰义务，排除冯丽冰的权利，减轻家博城公司、泰汇公司的责任，属格式条款，应为无效。一审法院不应以收铺之日起3日内交纳保证金即认定冯丽冰已收铺。2.冯丽冰支付承租保证金、首月物业管理费与装修保证金均为同一日，即2013年3月1日，而签订《商铺租赁合同》等的时间为2013年2月23日，合同上没有约定具体涉案商铺交付时间。冯丽冰支付该款项并不等于家博城公司已履行交付义务，家博城公司仍应负举证证明责任。一审法院免除其举证责任是错误的。家博城公司一直没有提供交接确认书，如冯丽冰不再承租则需退还涉案商铺及交接手续等内容，实属不公。3.家博城公司将涉案商铺二次出租，并以涉案商铺调整为由一直拒绝交付涉案商铺，存在违约和过错。如涉案商铺一直由冯丽冰承租，家博城公司并无权利将涉案商铺交付他人使用。冯丽冰在交付首期租金后一直没再交给租金，原因是由于家博城公司擅自调整商铺导致冯丽冰无法使用。4.一审法院认定冯丽冰未按照租赁合同约定提交装修设计方案亦未进场装修已构成违约，没有依据。家博城公司没有将涉案商铺交付冯丽冰，涉案商铺未调整完毕，冯丽冰无法提交装修方案。事实上，冯丽冰曾与家博城公司协商，家博城公司同意因没有合适的商铺安排给冯丽冰，同意退款给冯丽冰。《退款确认书》是家博城公司提供的，表明家博城公司对其擅自调整商铺的事实是知悉和同意的。《退款确认书》是双方协商后家博城公司要求冯丽冰办理退款手续时所签订的。5.本案至今三年多，家博城公司一直未向冯丽冰主张租金，反映了家博城公司并未交付涉案商铺。（二）冯丽冰提交的2013年导购指南等证据可证明家博城公司将涉案商铺整层楼功能转换，致使冯丽冰无法进内装修及接收商铺。2016年6月4日的《佛山国际家居博览城客户商铺认租表》反映了家博城公司要求冯丽冰重新选定其他商铺重新租赁。因此，家博城公司擅自更换商铺变更功能导致涉案商铺无法交付，应承担违约责任。（三）一审法院未审查涉案商铺的权属情况或建设工程规划许可等情况，涉案合同有效性有待审查。家博城公司、泰汇公司辩称，（一）关于冯丽冰在上诉状中称涉案商铺租赁合同及物业服务合同部分条款加重承租方义务应属无效的问题。租赁合同及物业合同并非一成不变的版本，当初签订的时候都是经过双方在电子版先修改后才在纸质上打印，不存在无法更改、加重冯丽冰义务的情形。物业服务合同规定“收铺之日起3日内缴纳装修保证金”，冯丽冰认为这是格式条款应属无效是没有法律依据的；该条文既没有显失公平，也没有产生重大误解，更没有排除合同相对人主要权利，该条款只是陈述需要缴纳装修保证金的事实，因此，该条款属于有效条款。（二）冯丽冰签订涉案租赁合同及物业服务合同是在2013年2月23日，当日只交了其他款项，并没有缴纳装修保证金，就是因为当时尚未交付商铺，根据物业服务合同的规定，冯丽冰认为暂不需要缴纳，直到2013年3月1日，冯丽冰在接收店铺后才同意缴纳装修保证金，这足以证明家博城公司已交付商铺、冯丽冰已接收商铺的事实。（三）冯丽冰在上诉状中称一审法院免除家博城公司对交付于商铺的举证责任没有事实依据。一审法院并没有免除家博城公司对交付商铺的举证责任，家博城公司通过物业服务合同条款及冯丽冰交纳装修保证金的事实已证明商铺已经交付，即家博城公司已经对需要证明的事实提供了证据证明，若冯丽冰认为商铺未交付，应就商铺未交付提交证据，否则应承担举证不利的后果。（四）冯丽冰称家博城公司对涉案商铺楼层进行了功能调整，但其提供的证据只有导购指南。关于导购指南，需要说明以下几点：1.导购指南并没有家博城公司的公章，因此不能确定其真实性。2.退一步来讲，就算导购指南是真实的，其也不是租赁合同、物业合同的组成部分，合同从未约定涉案商铺楼层的功能，因此不存在楼层功能调整或楼层功能调整导致家博城公司违反合同约定的问题。另外，国际灯饰转变为国际家装、贸易也并不是功能调整，国际灯饰本来就是国际家装的一部分，功能并没有调整。（五）关于冯丽冰称商铺二次出租于佛山大晋装饰工程有限公司（以下简称大晋公司）的问题。涉案商铺从未二次出租，家博城公司已提供与大晋公司的租赁合同，证明了大晋公司租赁的商铺并非涉案商铺，且租赁时间为2014年5月以后，时间远远迟于冯丽冰应该进场装修涉案商铺的时间。冯丽冰在一审中称家博城公司将涉案商铺于2013年5月二次出租给大晋公司，却没有提交任何证据证明，因此其说法不应得到支持。况且，冯丽冰没有按照合同约定在2013年3月30日前完成店铺装修，根据租赁合同第十三条的约定，已构成先行违约。（六）关于退款确认书，冯丽冰并未提供该退款确认书的原件，只是有复印件并声称有家博城公司员工的签名。首先，无原件核对的复印件不能作为定案的依据，其次，该员工签名不能证明是家博城公司员工的亲笔签名，也无家博城公司的公证，且审批流程并没有走完，财务审批、公司审批处均为空白，不能证明其退款申请得到家博城公司的认可或承诺。（七）关于2016年6月4日的《佛山国际家居博览城客户商铺认租表》，冯丽冰只提供了该表的复印件，按法律规定，无原件核对的证据不能作为定案的依据。且该表上的内容等均为冯丽冰自行填写，也无家博城公司加盖公章或法定代表人签字确认，因此一审法院不采信此证据是正确的。（八）关于对涉案租赁合同是否有效的问题。一审法院在一审开庭前已要求家博城公司提供建设施工许可证及规划许可证，现也可以重新提交给二审法院。请求二审法院驳回冯丽冰的全部上诉请求并撤销原审判决第三项。家博城公司、泰汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令一、二审案件受理费由冯丽冰负担。事实与理由：（一）一审法院认定冯丽冰的诉讼请求没有超过诉讼时效是错误的。《退款确认书》只是复印件，不具有证据效力。即使是真实的，沈若飞也是公司的员工，没有公司的授权，其行为为个人行为，不代表公司的意思表示，不能视为家博城公司、泰汇公司收到其《退款确认书》，《退款确认书》不能构成认定诉讼时效中断的依据。冯丽冰的诉讼请求于2015年2月23日及3月1日已经超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。冯丽冰认为家博城公司二次出租涉案商铺要求支付违约的诉讼时效也只到2015年5月，冯丽冰请求支付违约金也已过诉讼时效。（二）一审法院认定家博城公司需向冯丽冰退还装修保证金是错误的。冯丽冰因自身原因未开张营业不能成为其不交租金和物业管理费的理由。从签订合同至今，冯丽冰已欠物业管理费1056636元，装修保证金已抵扣部分欠缴的管理费。冯丽冰辩称，（一）《退款确认书》是家博城公司提供的，并且一审笔录也记录了家博城公司已经确认《退款确认书》是其提供的。《退款确认书》也明确所有原件已经退还给家博城公司。（二）本案并没有超出法定诉讼时效。（三）一审中家博城公司提交的案外人的商铺租赁合同与冯丽冰签订的租赁合同格式基本一致，这说明租赁合同的格式早已制定好，明显是格式条款，是无效的。冯丽冰向一审法院起诉请求判令：1.解除冯丽冰与家博城公司、泰汇公司之间的合同关系，家博城公司向冯丽冰返还首月租金35221元、承租保证金105664元，合共140885元；2.泰汇公司向冯丽冰返还首月物业管理服务费29351元、装修保证金11740元，合共41091元，家博城公司承担连带赔偿责任；3.家博城公司向冯丽冰赔偿违约金105664元；4.诉讼费用由家博城公司、泰汇公司承担。一审法院认定事实：2013年2月23日，冯丽冰（承租方、乙方）与家博城公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条、租赁标的物，甲方同意将位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座八楼D8-306bcfgh号商铺租赁给乙方。2、乙方承租面积为1174.05平方米。第二条、租赁物用途，乙方承租商铺仅限于展示和经营金达维莎华品牌水晶灯系列产品。第三条、租赁期限。本合同项下承租商铺租赁期限为三年，即自22013年3月17日起至2016年3月16日止，其中2013年3月17日至2013年6月16日免租期。第四条、租金。甲、乙双方议定本合同项下租金自22013年6月17日起计收，计租面积为1174.05平方米租金单价以分类标准执行。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方预缴首月租金35221元。第五条、保证金。本合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的承租保证金105664元。租赁期内，承租保证金由甲方保管；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方。第六条、物业管理及费用。1、甲方及泰汇公司共同负责佛山（国际）家居博览城的物业管理服务工作，负责家博城的公用冷源、公共通道照明、公共卫生清洁和保安、公共设施保养维护以及家博城宣传维护等，乙方对此不持异议，并同意另行签订《物业管理服务合同》。第七条、租赁物的装修、使用及收回。1、本合同生效后15日内，乙方应按甲方装修设计方案要求及经营需要进行装修设计，并将装修设计方案及装修进度计划以书面和电子文档形式提交甲方审核。2、乙方应在22013年3月30日前成所承租铺位的装修及产品的陈列。3、乙方应在装修设计方案经审核同意并办理入场装修手续后方可入场装修，如乙方逾期提交装修方案、提交的装修方案不能通过甲方审核又不在限定的时间内修正或未按规定时间入场，或因工期进度原因导致不能按合同规定时间完成装修的，视为乙方违约。第十三条、违约责任。2、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场；①逾期十日未交纳租金，经甲方催收后三天内仍不支付的或逾期交纳租金超过30天。④未按本合同第七条约定进行商铺的装修、使用、维修及广告宣传，经甲方要求整改拒不整改、不按规定时间整改或经整改仍不符合约定要求；。⑦擅自将承租商铺转租、分租或未经甲方同意擅自改变商铺用途及闲置商铺的。日，冯丽冰（乙方）与泰汇公司（出租方、甲方）签订《物业管理合同》，主要约定如下：一、乙方承租商铺位于“佛山（国际）家居博览城”Ｄ座八楼Ｄ8-306ｂｃｆｇｈ号。三、①承租商铺装修期间（22013年2月23日至2013年3月30日，佛山（国际）家居博览城及乙方承租商铺的物业管理服务工作由甲方指定的临时物业管理公司负责。2、乙方收铺之日起3日内，乙方应向甲方交纳装修保证金11740元。乙方装修过程中，若损坏公共设备、设施或违反装修规定的，甲方将在保证金内扣除相应金额，若按金不足，乙方须补足余额；若无损坏公共设备、设施及没有违反装修规定的，则在乙方装修完工经甲方验收合格后全额无息退还。四、物业管理服务费自22013年3月17日起纳，收费标准为每月每平方米25元，每月物业管理费为29351元，乙方应于每月5日前以银行转账方式将当月物业管理服务费划转至甲方指定收款账户。五、甲方权责。①根据法律、法规制定和执行各项物业管理制度。②负责公共设备、设施的管理及常规性维修保养。③提供24小时公共地方保安服务，设置保安员巡楼制度及操作闭路监控系统。④负责公共环境卫生。⑤负责公共绿化养护和管理。2013年2月23日，冯丽冰向家博城公司支付首月租金35221元；2013年3月1日，冯丽冰向家博城公司支付装修保证金11740元，承租保证金105664元，首月物业管理费39351元。上述费用均由家博城公司开具收款收据。2015年3月21日，冯丽冰填写《佛山（国际）家居博览城有限公司退款确认书》，其中冯丽冰在退款原因栏书写“家博城把商铺调位，没有合适的商铺安排给我，故要求退款”。家博城公司的工作人员沈若飞在招商部审查人处签名确认，并在财务部审查意见处手写载明“已收回合同原件”。公司审批栏处为空白。另查明，家博城公司的股东为泰汇公司以及佛山市顺德区东升管理顾问有限公司。泰汇公司的经营范围为物业出租和管理服务。冯丽冰陈述：《物业管理合同》是《商铺租赁合同》的附属合同，由于家博城公司违约导致《商铺租赁合同》解除，导致冯丽冰与泰汇公司的《物业管理合同》也随之解除；冯丽冰没有向家博城公司提交装修方案；大晋公司是在2013年5月左右进入涉案铺位，冯丽冰知道后便与家博城公司的工作人员协商调换铺位；退款确认书是家博城公司提供给冯丽冰填写，冯丽冰填写后将确认书提交给家博城公司，家博城公司复印一份给冯丽冰，并由家博城公司的经手人沈若飞在审查人处签名和在审查意见栏处手写“已收回合同原件”。家博城公司、泰汇公司陈述：泰汇公司已提供相应的物业服务，故泰汇公司不同意返还物业管理费；《物业管理合同》是《商铺租赁合同》的附件，《物业管理合同》的合同期限与《商铺租赁合同》合同期限是一致的；在双方签订涉案合同并由冯丽冰交付相关费用后，家博城公司已将涉案铺位交付给冯丽冰，而且家博城是公共场所，冯丽冰是可以随时进入装修经营的；家博城公司没有将涉案铺位另行出租，但因大晋公司与涉案铺位相邻，在2014年国庆节日期间，大晋公司曾借用空置的涉案铺位搞商业活动，大晋公司的借用行为没有向家博城公司、泰汇公司提出申请，但家博城公司、泰汇公司认为这是减少家博城公司、泰汇公司损失的一个措施。沈若飞是家博城公司招商部的员工，冯丽冰提交的《退款确认书》格式文本是家博城公司提供给冯丽冰的。因冯丽冰提出退款申请，故家博城公司收回冯丽冰的合同原件和收款收据原件进行审查，但经审查后，家博城公司认为冯丽冰不符合退款的要求。一审法院认为，本案系合同纠纷。综合冯丽冰与家博城公司、泰汇公司的诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案有无超过诉讼时效？2、家博城公司、泰汇公司有无违约？3、家博城公司、泰汇公司是否应向冯丽冰退还租金、管理费、保证金等费用？争议焦点一。冯丽冰以家博城公司一房二租为由诉请家博城公司、泰汇公司退还租金、管理费、保证金等费用。据冯丽冰陈述，其于2013年5月发现案外人占用涉案房屋，根据民法通则第一百三十七条的规定，诉讼时效期间应从2013年5月开始计算。而在2015年3月21日，冯丽冰向家博城公司提出退还相应款项的申请，依据《民法通则》第一百四十条的规定，构成诉讼时效的中断，诉讼时效应从2015年3月21日开始计算二年，故冯丽冰主张的租金、管理费、保证金等费用未超过诉讼时效，一审法院对家博城公司、泰汇公司的该抗辩意见不予采纳。争议焦点二。依据涉案《商铺租赁合同》第七条第1、2点的约定，冯丽冰应在合同生效后15日内向家博城公司提交装修设计方案，并于2013年3月30日前完成商铺的装修及产品陈列，据审理查明，冯丽冰既未向家博城公司提交装修设计方案，又未进场装修，故即使如冯丽冰陈述，案外人于2013年5月占用涉案房屋，冯丽冰亦已先行违约。冯丽冰主张其未进行商铺装修的原因是家博城公司未向其交付铺位。涉案《物业管理合同》中已约定冯丽冰需在收铺之日起3日内交纳装修保证金，而冯丽冰已向家博城公司交纳装修保证金，故可推断冯丽冰于2013年3月1日前已实际收铺。冯丽冰认为家博城公司未向其交付铺位，但未能举证证明，故冯丽冰的主张不能成立，一审法院确认家博城公司已向冯丽冰交付涉案铺位。冯丽冰既未按照涉案租赁合同约定提交装修设计方案亦未进场装修已构成违约。冯丽冰主张家博城公司违约的意见不能成立，一审法院不予采纳。冯丽冰据此诉请家博城公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。争议焦点三。如前所述，冯丽冰已先行违约，故冯丽冰主张家博城公司退还租金和承租保证金的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，《退款确认书》中的退款原因是冯丽冰单方书写，虽有家博城公司招商部的工作人员签名，但公司审批栏中的审批意见和审批人签名均为空白，因冯丽冰未举证证明家博城公司已确认向冯丽冰退款，故冯丽冰以此主张家博城公司退款的诉请亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于物业管理费和装修保证金的问题。泰汇公司作为物业服务企业，其对家博城的所有商铺提供多方面的物业服务，包括公用冷源、公共通道照明、公共卫生清洁和保安、公共设施保养维护等，故泰汇公司提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个家博城商铺的物业，冯丽冰已实际接受了泰汇公司的服务。冯丽冰因自身原因无进场使用铺位，不能免除冯丽冰交纳物业管理费的义务，故冯丽冰诉请返还物业管理费无事实和法律依据。至于装修保证金，依据《物业管理服务合同》的约定，装修期间，承租人无损坏公共设备、设施及违反装修规定的应予以退还，因冯丽冰未有实际进场装修，故不存在相关损坏设备、设施和违反装修规定的情形，由于装修保证金实际由家博城公司收取，故冯丽冰诉请家博城公司返还有事实依据，一审法院予以支持。冯丽冰无证据证明泰汇公司有收取装修保证金，泰汇公司亦予以否认，故冯丽冰诉请泰汇公司返还无事实依据，一审法院不予支持。关于冯丽冰诉请解除租赁合同和物业服务合同。因涉案租赁合同已于2016年3月16日到期，冯丽冰亦无继续承租涉案铺位，双方亦确认物业服务合同为租赁合同的附属合同。故一审法院确认涉案租赁合同与物业服务合同已于2016年3月16日终止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认冯丽冰与家博城公司于2013年2月23日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月16日终止；二、确认冯丽冰与泰汇公司于2013年2月23日签订的《物业管理合同》已于2016年3月16日终止；三、家博城公司于判决发生法律效力之日起十日内，向冯丽冰返还装修保证金11740元；四、驳回冯丽冰的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2807元，由冯丽冰负担2695元，家博城公司负担112元。二审中，冯丽冰向本院提交了佛山家居博览城的宣传画册两本，拟证明家博城公司因楼层功能定位调整的原因而要求调整涉案商铺。家博城公司、泰汇公司向本院提交了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，拟证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同为有效合同。经审查，冯丽冰提交的两本画册来源、印刷时间均不明确，而且家博城公司对楼层功能定位是否调整与冯丽冰是否已接收涉案商铺没有直接关系，故本院对此两证据不予采信。本院对家博城公司提交的证据予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明：1.涉案商铺所在工程项目于2011年8月23日取得建设工程规划许可证；2.双方当事人在二审庭审中确认，涉案商铺在签订涉案合同时处于开放状态，没有安装门。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.冯丽冰请求返还相关款项是否已过诉讼时效；2.涉案租赁合同是否有效；3.家博城、泰汇公司是否应当向冯丽冰返还首月租金、承租保证金、首月物业管理费;4.家博城公司是否应向冯丽冰支付违约金；5.家博城公司是否应向冯丽冰返还装修保证金。（一）关于冯丽冰请求返还相关款项是否已过诉讼时效的问题民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。冯丽冰提交的《退款确认书》显示，冯丽冰于2015年3月21日向家博城公司提出退还相应款项的申请，根据上述规定，诉讼时效因冯丽冰向家博城公司主张权利而中断，诉讼时效应从2015年3月21日起重新计算，故冯丽冰提起本案诉讼要求返还相关款项未过诉讼时效。家博城公司、泰汇公司主张《退款确认书》是复印件，不能用以证明诉讼时效已中断。本院认为，冯丽冰提交的《退款确认书》虽然内容为复印件，但家博城公司员工沈若飞在该复印件上签名，故复印件的真实性可予确认。家博城公司、泰汇公司主张《退款确认书》是复印件，不应予以采信的理由不成立。（二）关于涉案租赁合同是否有效的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”家博城公司在二审期间提交证明涉案商铺所在项目的建设已于2011年8月23日取得建设工程规划许可证，故根据上述规定，家博城公司与冯丽冰签订的租赁合同合法有效。（三）关于家博城公司、泰汇公司是否应当向冯丽冰返还首月租金、承租保证金、首月物业管理费的问题本案中，冯丽冰主张涉案商铺未交付，家博城公司、泰汇公司应当返还租金、物业管理费、装修保证金、承租保证金。对此，本院认为，首先，涉案合同中并没有约定涉案商铺具体交付的时间和交付的方式，涉案商铺在签订合同时已建好，并处于开放状态，没有安装大门，故冯丽冰签订租赁合同取得承租权后即可进入涉案商铺，对涉案商铺进行有效的控制，不需要家博城公司履行特定交付手续才能实现对涉案商铺的占有。因此，自冯丽冰签订租赁合同取得承租权之日起应视为家博城公司已向冯丽冰交付了涉案商铺。其次，根据涉案物业管理合同的约定，冯丽冰应在收铺之日起3日内支付装修保证金。冯丽冰实际支付了装修保证金这一事实可反映涉案商铺已实际交付。最后，虽然冯丽冰提交的《退款确认书》反映冯丽冰与家博城公司就商铺调整一事进行过协商，但涉案商铺是否已交付与商铺是否需要调整位置没有直接关系，在商铺已交付的情况下双方当事人仍可协商调整商铺位置，故不能以双方对商铺位置调整进行过协商而推定涉案商铺未交付。由于冯丽冰在接收涉案商铺后未按合同约定提交装修设计方案，也未进场装修，违反了合同的约定，其行为构成违约。根据涉案租赁合同的约定，家博城公司有权没收承租保证金，冯丽冰请求返还承租保证金于法无据，本院不予支持。由于冯丽冰已接收了涉案商铺，应当支付第一个月的租金，故冯丽冰请求返还首月租金缺乏依据。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。由于家博城公司已向冯丽冰交付涉案商铺，本案无证据证明泰汇公司未提供物业管理服务，故根据上述规定，无论冯丽冰是否实际使用涉案商铺均应支付物业管理费，冯丽冰请求返还首月物业管理费也缺乏理据，本院不予支持。因此，家博城公司、泰汇公司无需向冯丽冰返还上述相关款项，冯丽冰的请求于法无据，本院不予支持。（四）关于家博城公司是否应向冯丽冰支付违约金的问题冯丽冰主张家博城公司未向其交付商铺，并将商铺转租给大晋公司构成违约。本院认为，首先，家博城公司已向冯丽冰交付涉案商铺，故冯丽冰主张家博城公司未交付商铺与事实不符。其次，虽然家博城公司在一审过程中确认大晋公司曾使用过涉案商铺，但本案无证据证明涉案商铺是由家博城公司转租给大晋公司使用，家博城公司也明确大晋公司使用涉案商铺未向其提出过申请，故冯丽冰主张家博城公司的行为构成违约并要求家博城公司支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。（五）关于家博城公司是否应向冯丽冰返还装修保证金的问题根据涉案物业管理合同的约定，冯丽冰在装修期间不存在损坏公共设备、设施及违反装修规定等情形，装修保证金应予退还。由于冯丽冰并未实际进行装修，不存在损坏公共设备、设施及违反装修规定等情形，故根据上述约定，冯丽冰支付的装修保证金应予退还。家博城公司、泰汇公司上诉主张装修保证金不应予以退还缺乏理据，本院不予支持。综上所述，冯丽冰、家博城公司、泰汇公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5625.5元，由冯丽冰负担5438.5元，由佛山（国际）家居博览城有限公司负担93.5元，由佛山市泰汇物业发展有限公司负担93.5元。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红审 判 员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一七年六月二十六日书 记 员 许佩珊 更多数据：