（2016）湘0525民初2261号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-08-20
案件名称
胡思涛与尹显安等合同纠纷一审民事判决书
法院
洞口县人民法院
所属地区
洞口县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡思涛,尹显安,洞口县立新物业发展有限公司,曾雁飞,周海兵,付勇,葛邦伟,谭宝凤,袁再洋,刘权安,袁可为
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第四十六条，第五十二条，第六十七条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第九十七条，第一百条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
湖南省洞口县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0525民初2261号原告：胡思涛，男，1955年8月16日出生，汉族，洞口县洞口镇林业工作站职工，住洞口县。被告:尹显安，男，1964年10月6日出生，汉族，居民，住洞口县。委托诉讼代理人：刘清涛，湖南伏龙律师事务所律师。第三人：洞口县立新物业发展有限公司（以下简称“立新物业公司”），住所地洞口县高沙镇栗山街1号。法定代表人：陈立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明康，男，湖南伏龙律师事务所律师。第三人：曾雁飞，男，1965年1月18日出生，汉族，居民，住洞口县。第三人：周海兵，男，1971年3月18日出生，汉族，居民，住洞口县。第三人：付勇，男，1968年12月15日出生，汉族，湖南洞口农村商业银行股份有限公司职工，住洞口县。第三人：葛邦伟，男，1964年10月26日出生，汉族，公务员，住洞口县。第三人：谭宝凤，女，1958年7月15日出生，汉族，农民，住洞口县。第三人:袁再洋，男，1948年5月21日出生，汉族，农民，住洞口县。第三人:刘权安，男，1953年9月3日出生，汉族，居民，住洞口县。第三人：袁可为，男，1954年10月6日出生，汉族，居民，住洞口县。原告胡思涛与被告尹显安及第三人曾雁飞、周海兵、洞口县立新物业发展有限公司（以下简称“立新物业公司”）、付勇、葛邦伟、谭宝凤、袁再洋、刘权安、袁可为合同纠纷一案，本院于2016年4月5日作出（2015）洞民初字第1977号民事判决，被告尹显安不服该判决，向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，湖南省邵阳市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）湘05民终750号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2016年12月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡思涛，被告尹显安的委托诉讼代理人刘清涛，被告立新物业公司的委托诉讼代理人黄明康到庭参加诉讼，第三人曾雁飞、周海兵、付勇、葛邦伟、谭宝凤、袁再洋、刘权安、袁可为经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡思涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告尹显安继续履行合同办理转让给原告的两处房地产（第一处东抵大路、南抵河边，西抵王政权地基，北抵王仲秋等13户住宅楼，面积725.1平方米；第二处东抵消防路，南抵尹益龙房屋，西抵大路，北抵肖咏梅房屋，面积124.2平方米）的不动产权属登记证书并承担违约金3.3万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告尹显安拥有原洞口县老罐头厂一半的房地产。2005年5月30日，被告尹显安与袁再洋、袁可为、刘权安、胡思涛四人签订了《房地产转让协议书》，将其所拥有的原洞口县老罐头厂一半的房地产作价140万元转让给胡思涛等四人，当日受让方交纳定金30万元。此后，原告胡思涛等四人按合同约定履行了付款义务，被告于2005年7月交付了该房地产，并于2005年8月27日将其房产证18本转让给原告四人。由于土地使用证在被告的另一合伙人手中，被告没有履行合同义务。原告四人购买后，按出资比例对内进行了分割。再后来，原告的另三个合伙人的房地产仍由被告收购回去，原告的房地产坚持自己开发利用。但被告至今没有配合原告办理相关产权转让手续，致使无法办理国土等手续，房地产闲置至今，给原告造成重大经济损失。原告多次与被告协商，被告一拖再拖。为维护自身合法权益，原告特向人民法院起诉，请求依法判准原告的诉讼请求。被告尹显安辩称：1、原告胡思涛等四人与被告尹显安签订《房地产转让协议书》时，被告尹显安和第三人葛邦伟并未将案涉土地转换为商居用地并取得土地使用权证，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条关于工业用地改变土地用途必须先补缴土地出让金并办理变更登记的强制性规定，因而属于无效协议。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项关于共有土地转让必须征得共有人书面同意才属有效转让之规定，签订该协议时，案涉房地产系被告尹显安与第三人葛邦伟共有，而尹显安转让土地给原告胡思涛等人并未征得第三人葛邦伟同意，事后葛邦伟于2016年2月22日与尹显安将共有土地整体转让给第三人付勇亦说明葛邦伟不同意被告尹显安将案涉房地产转让给原告等四人，故尹显安在未取得葛邦伟同意或与葛邦伟划分四至的情况下，将案涉土地转让给原告等人而与之签订的协议损害了葛邦伟的合法权益，依法亦应属无效；即便原告胡思涛等四人已对案涉房地产按出资额进行了内部分割，但因该协议无效，其亦不能合法取得案涉土地的使用权。3、即使该协议有效，但该协议是一份附条件附期限的协议，根据所附条件和期限，该协议是一份效力待定的协议或者未生效的协议。4、即使该协议有效，但本案原、被告双方都有违约行为，原告胡思涛等人尚有30万元款项没有缴清，被告在收到原告等人定金后亦未按约定履行与葛邦伟界定范围的义务，因此合同没有履行的必要，被告已与原告四人已经解除了合同，除原告之外的三人已经处理好，只有原告遗留问题没有解决。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告立新物业公司辩称：1、原告等人与被告所签订的《房地产转让协议书》因约定的所附条件不成熟而并未生效。该协议书第三条明确约定，协议书签订后十日内，被告要与案涉房地产的共有人签订平分协议书，如果平分协议书没有签订，合同就没有生效，因此该《房地产转让协议书》属于无效合同。2、本案所争议的土地共有两次转让，一次是被告尹显安个人转让一半的房地产给胡思涛等人，第二次是被告尹显安与葛邦伟共同将案涉房地产全部转让给付勇，第一次转让因未经过共有人葛邦伟的同意而属无效转让，第二次因经过双方同意而属于有效转让，第一次转让的协议是附有定金条款的协议，交付定金的一方即原告胡思涛等人可以以丧失定金为条件解除合同。3、原告仅仅依据其单方面提供的内部划分的界址图主张案涉土地归其所有，证据不仅没有证明力，亦不具有合法性。4、原告就案涉房地产仅缴纳了10万元购买款，该10万元的退还及赔偿问题尚未处理好是事实，但原告仅能依据合同主张债权，不能据此主张案涉土地的物权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人曾雁飞、周海兵、付勇、葛邦伟、谭宝凤、袁再洋、刘权安、袁可为均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第3号、14号证据，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第15号证据，本院对其证明袁再洋、袁可为、刘权安从立新物业得到赔偿后，解除了与被告签订的房地产转让协议书的内容予以采信，其余内容不予采信。原告提交的第18号证据和第三人曾雁飞、周海兵提交的4号证据，系已被撤销的法院判决，本院不予采信。原告提交的第32-38号证据，不能证明原告主张的内容，本院不予认定。第三人曾雁飞、周海兵提交的第5-7号证据中证明原告等4人同意解除与被告的房地产转让协议的内容与客观事实不符，对该部分内容，本院不予采信，其余内容予以采信。第三人立新物业公司提交的第5号证据，因原告否认谭宝凤拥有原告一半股份，第三人立新物业公司也没有其他证据佐证，故该证据单一，不能证明第三人的主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年7月22日，被告尹显安与第三人葛邦伟签订协议合伙购买了洞口县老罐头厂的房地产，约定各出资一半，各占50%股份。并以尹显安与葛邦伟的名义共同办理了国有土地使用证1本（在该证上明确记载有“本证范围内的土地使用权如发生转让、出租、抵押、转移、用途改变等行为，除应办理批准手续外，还须到土地登记机关办理变更登记，否则不受法律保护”等内容）和房产证18本，共计土地面积15892.51平方。但二人并没有具体划分各自所有的房产和土地面积。2005年5月30日，被告尹显安与袁再洋、袁可为、刘权安签订《房地产转让协议书》，约定：1、尹显安（甲方）拥有原罐头厂的一半房产权与其地产使用权（见甲方与其合伙受让人葛邦伟的协议书及其房地产权证与不动产、动产清单）转让给袁再洋、袁可为、刘权安（乙方），价格为140万元整；2、甲方以其该房地产权证为抵押在工商银行的贷款100万元，自本房地产权转让协议签字之日起，此借款转予乙方作为支付给甲方的房地产价款（100万元），此前的利息由甲方承担，此后利息由乙方承担；3、此协议经双方签字后，乙方即付甲方定金30万元，甲方应在此后10日内与其该房地产的原合伙人签订好平分（占用房地产）的协议书交给乙方并负责现场界定范围，否则，甲方应依法返还定金；待乙方收到甲方与其合伙人的平分（占用房地产）协议书以及甲方与其该房地产原合伙受让人的该房地产转让协议的复印件（甲方在复印件上签名盖章）并现场界定范围后，乙方即付清余款10万元；4、当乙方还清以甲方名义在工商银行的100万元贷款时，甲方应立即配合乙方办理好该房地产的过户手续，其税费由乙方承担，若因甲方原因或甲方与合伙人的原因导致过户手续不能办结，甲方应承担乙方因此而造成的损失；5、此协议约定的转让法律关系，因附条件附期限而不即时成立，但甲、乙双方均不得反悔。在此协议约定的法律关系未成立之前，甲方应负责处理好与其该房地产合伙受让人的关系，若乙方与甲方的合伙受让人因该房地产权（含占有使用、收益和处分权的全部）而发生纠纷，甲方应承担处理责任。6、此协议双方签字生效，任何一方反悔，除承担赔偿对方因此产生的损失外，还应向对方支付违约金20万元。尹显安、袁再洋、刘权安在协议上签名。协议签订当日，袁再洋与刘权安即交付定金30万元。同年7月，袁再洋交付70万元以偿还工商银行贷款，同年7月20日，袁再洋再交付10万元。此后未再交纳款项。原告胡思涛知晓袁再洋与被告签订《房地产转让协议书》后，加入受让的乙方，协议双方均予以认可，并在原协议中的乙方栏内补写了胡思涛的姓名。原告于2005年7月11日交纳20万元给袁再洋。此后，尹显安将其当时实际占用的厂房腾出，袁再洋等4人进行了内部分配，书写了“暂分使用说明”，并手绘了草图，标明4人各自所占位置、范围，但没有具体面积。2005年8月27日，袁再洋、刘权安、袁可为、胡思涛与尹显安签订“转让房产证字据”，尹显安将18本房产证交付给胡思涛4人，并注明：土地使用证只有一本在葛邦伟手，限一个月内将土地使用证复印件转让给袁等4人。被告尹显安与原告胡思涛等人签订上述《房地产转让协议书》后，被告尹显安一直未与葛邦伟签订平分协议并界定范围，也没有配合原告等4人办理过户手续。2006年2月22日，葛邦伟、尹显安（甲方）与付勇（乙方）签订“原洞口县罐头食品厂房、地产及空坪等附属设施整体买卖合同书”，尹显安、葛邦伟将原洞口县罐头食品厂房、地产及空坪等附属设施整体作价296万元转让给付勇，总建筑面积和占地面积以房、地产产权证书为准，四抵以房、地产证书核定范围为准。次日，葛邦伟向付勇出具收条，主要内容为收到付勇交纳的购买其所占洞口县老罐头厂50%份额房地产的价款148万元。同时，因被告尹显安欲与付勇等人共同开发该处房地产，征得付勇等人同意后，被告尹显安又将其所占洞口县老罐头厂50%份额房地产的转让价款148万元作为与付勇等人合伙开发该处房地产的出资。2006年3月4日，被告尹显安与付勇等合伙人商议后，由尹显安出面与立新物业公司签订“洞口老罐头厂联合开发合同书”，双方联合进行原洞口县老罐头厂的房地产开发，该开发区域命名“洄龙商贸小区”。后因尹显安、付勇等人与立新物业公司另行约定在原洞口县老罐头厂的房地产开发中尹显安、付勇等领取固定利润200万元，对外实际由立新物业公司进行独立开发。在开发过程中，被告尹显安通过立新物业公司分别与袁再洋、刘权安、袁可为、胡思涛协调，要求解除与他们签订的《房地产转让协议书》，并在2006年陆续与袁再洋、刘权安、袁可为解除了上述《房地产转让协议书》，由立新物业公司退还他们三人所交款项，并支付了违约金，但因胡思涛不同意解除而未达成协议。立新物业公司在进行土地开发过程中，于2006年5月15日将洄龙商贸小区A1区2号地基转让给尹小龙，并签订地基转让合同书，该转让合同经本院（2011）洞民初字第1053号民事判决确认为无效合同；于2006年9月26日将洄龙商贸小区A2区7、8、9号地基转让给本案第三人曾雁飞、周海兵，并签订地基转让合同书，该转让合同经本院（2011）洞民初字第1093号民事判决确认为无效合同。2007年9月22日，立新物业公司将位于原洞口县老罐头厂商居区西边的地基16米×15米转让给案外人唐文平。2011年1月，唐文平起诉要求本案被告与本案第三人立新物业公司办理好国有土地使用权证，本院于2011年3月15日以（2011）洞民初字第90号民事判决书判决支持了唐文平的诉讼请求。判决生效后，唐文平将该地基转让给案外人杨平石、杨少波兄弟。杨平石、杨少波兄弟以自己的名义办理了国有土地使用权证。后胡思涛不服本院（2011）洞民初字第90号民事判决书，以案外人身份向邵阳市中级人民法院申请再审。邵阳市中级人民法院于2012年5月10日裁定提审。2012年5月18日作出（2012）邵中民再终字第16号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2012年5月23日立案后，唐文平申请撤诉，经本院审判委员会研究决定，准予撤诉。2011年7月29日，原告胡思涛提起本案诉讼，本院判决之后，被告尹显安、第三人曾雁飞、周海兵不服，向邵阳市中级人民法院上诉，邵阳市中级人民法院于2012年5月13日作出（2012）邵中民一终字第51号裁定，认为：“立新物业公司将部分与本案有关联的土地使用权出让给案外人唐立军、唐文平。唐立军、唐文平为此向原审人民法院提起诉讼，该案现经本院再审裁定发回重审，与本案的处理有关联性。为正确处理本案，撤销原判，发回重审”。本案经本院重新审理后，于2013年1月28日以（2012）洞民初字第605号民事判决书判决驳回了原告胡思涛的诉讼请求。原告不服该判决提出上诉，邵阳市中级人民法院于2013年6月20日作出（2013）邵中民三终字第14号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。胡思涛仍不服并向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年9月10日以（2015）湘高法民再二终字第34号民事裁定书裁定：一、撤销邵阳市中级人民法院（2013）邵中民三终字第14号民事判决和湖南省洞口县人民法院（2012）洞民初字第605号民事判决；二、本案发回洞口县人民法院重审。本案经本院重新审理后，于2016年4月5日以（2015）洞民初字第1977号民事判决书判决：一、由被告尹显安在本判决生效后10日内，协助原告胡思涛办理洞口县老罐头厂内第一处东抵路，南抵尹益龙房屋，西抵大路，北抵肖咏梅房屋的土地使用权变更登记；第二处东抵大路，南抵河边，西抵王政权地基，北抵王仲秋等13户住宅楼的房地产变更登记手续；二、驳回原告胡思涛要求被告尹显安支付违约金3.3万元的诉讼请求。被告尹显安不服该判决提出上诉，邵阳市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）湘05民终750号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省洞口县人民法院（2015）洞民初字第1977号民事判决；二、本案发回湖南省洞口县人民法院重审。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点有四个：一是本案原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》是否有效。二是原告胡思涛要求判令被告尹显安依照协议办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书可否得到继续履行。三是本案原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》中约定的“协议签字后，乙方即付定金30万元，甲方应在此后10日内与其该房地产的原合伙人签订好平分（占用房地产）的协议交给乙方并负责现场界定范围，否则，甲方应依法返还定金……”等条款的法律性质及其法律后果。四是本案中相关法律规定的理解与适用问题。第14关于本案原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》是否有效。本案中，原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议依法成立并有效。虽然案涉房地产系被告尹显安与第三人葛邦伟共有，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持…”之规定，协议书签订时被告尹显安对案涉房地产是否有完整所有权或处分权并不能否认该协议书的效力。同时，该协议虽然有效，但并不必然发生物权变更的效力，只有在该协议能引起物权变更效力的情况下，才会损害本案第三人葛邦伟的合法权益，而该协议依法并不能发生物权变更的效力（具体理由见后），故被告尹显安关于转让协议因签订时未征得案涉房地产共有人即第三人葛邦伟同意、且协议损害了第三人葛邦伟合法权益而无效的抗辩主张，依法不能成立，本院不予采纳。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定亦是关于工业用地改变土地用途所作出的行政管理性质的规定，二者均非针对转让合同效力的强制性规定，故被告尹显安关于该《房地产转让协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定而无效的抗辩主张，依法不能成立，本院亦不予采纳。第14关于原告胡思涛要求判令被告尹显安依照协议办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书可否得到继续履行。首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，案涉的原洞口县老罐头厂的房地产被告尹显安与第三人葛邦伟的共有财产，因此，原告胡思涛的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，《中华人民共和国物权法》第九十七条对于共有物处分的条件明确进行了规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉房地产共有权人即第三人葛邦伟并未明确同意出售该房地产的情况下，被告尹显安作为共有权人之一对案涉房地产的处分不符合上述法律规定“经占份额三分之二以上的按份共有人同意”的条件。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(四)项亦规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。上述规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到三分之二以上的按份共有人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。因此，原告胡思涛要求判令被告尹显安依照协议办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书的诉讼请求不符合上述法律规定条件，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”，故其上述诉讼请求依法应予驳回。同时，原告胡思涛等人与被告尹显安签订的《房地产转让协议书》中第一条明确约定“被告尹显安将原罐头厂的一半房产权与其地产使用权（见尹显安与其合伙人葛邦伟的协议书及其房地产权证与不动产、动产清单）转让给胡思涛等人”，根据协议中的该项约定，被告尹显安转让给原告胡思涛等人的原罐头厂的一半房产权，需要被告尹显安与葛邦伟签订平分房地产的协议后才能确定，而本案被告尹显安与葛邦伟一直未签订平分协议，故被告尹显安转让给原告胡思涛等人的一半房地产并不明确。同时，原告胡思涛虽与袁再洋等达成了暂分使用说明，但该暂分使用说明只是胡思涛与袁再洋、袁可为等四人的内部行为，并未取得被告尹显安与第三人葛邦伟的一致同意。综上，原告胡思涛虽主张要求被告履行办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书，但根据协议约定，被告尹显安转让给原告胡思涛等人的原罐头厂一半房地产实际上无法得到确定，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“事实上不能履行”，故其上述诉讼请求依法亦应予驳回。至于原告胡思涛与第三人袁再洋、刘权安、袁可为四人自行分配并划界的房地产是否超过其与尹显安签订的《房地产转让协议书》中所约定的50%份额以及胡思涛所分得的三处房地产与相邻方是否存在权属争议的问题，因原告要求判令被告尹显安履行协议办理所转让房地产的不动产权属登记证书的诉讼请求已法律上、事实上不能履行，故本院不再作审查。但需要说明的是，《中华人民共和国城市规划法》第二十九条规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”，而经本院核实，根据洞口县城乡规划管理局关于洞口县总体规划2003-2020年道路交通规划，在原告胡思涛等人与被告尹显安签订转让协议之前，原告诉请办理不动产权属登记证书的两处房地产中的一处土地已被规划为公共道路用地。原告胡思涛等人与被告尹显安签订转让协议时未能根据土地使用证上注明的要求办理相应批准手续并到土地登记机关办理变更登记，故该转让亦不受法律保护。此外，原告与第三人袁再洋、刘权安、袁可为四人之间的手绘草图系原告等人的个人行为，并未经过相关部门的认可，且该草图上注明的“东抵大路、南抵河边、西抵王政权地基，北抵王仲秋等住宅楼、东抵消防路”等界址均为非常模糊的界址，实际上无法据此界定和确认房地产界址和具体面积。三、关于本案原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》中约定的“协议签字后，乙方即付定金30万元，甲方应在此后10日内与其该房地产的原合伙人签订好平分（占用房地产）的协议交给乙方并负责现场界定范围，否则，甲方应依法返还定金……”等条款的法律性质及其法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告胡思涛等四人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》中约定的“协议签字后，乙方即付定金30万元，甲方应在此后10日内与其该房地产的原合伙人签订好平分（占用房地产）的协议交给乙方并负责现场界定范围，否则，甲方应依法返还定金……”及“当乙方还清以甲方名义在工商银行的贷款100万元时，甲方应立即配合乙方办理好过户手续……若因甲方原因或甲方与合伙人的原因导致过户手续不能办结，甲方应承担乙方的损失”等条款，实际上是合同双方约定的一定条件下的解约条款，亦即双方约定的解除合同的条件成就时，双方可按约定解除合同。现双方约定的上述条件均已成就，故被告尹显安可以按约定主张解除原合同，不再履行原合同约定义务，但同时应按约定返回所受原告胡思涛等人定金并赔偿其损失。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十条亦规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或履行费用过高等情形之一的除外。本案中，因客观上依法履行不能而导致合同目的无法实现，此时作为合同当事人的被告尹显安即使是违约方，依法也有权主张解除合同，以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。因此，被告尹显安主张与立新物业公司与2006年签订“洞口老罐头厂联合开发合同书”后，通过立新物业公司要求与袁再洋、刘权安、袁可为、胡思涛解除原《房地产转让协议书》符合双方约定及法律规定，原告胡思涛可以请求被告尹显安承担违约责任。被告尹显安及第三人立新物业针对上述条款主张该《房地产转让协议书》系附条件附期限的协议、该协议因所附条件和期限未成就而合同无效或未生效，本院认为上述抗辩主张不符合法律规定，故不予采纳。第14关于本案中相关法律规定的理解与适用问题。首先，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起生效实施，人民法院在此后受理的相关案件均应按该法的规定来处理。本案中，原告胡思涛最先向人民法院提起诉讼的时间是2011年7月29日，故原告胡思涛诉称《中华人民共和国物权法》不应适用于本案的主张依法不能成立，本院依法不予采纳。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”及第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，动产物权的设立和转让自交付时发生效力，但不动产所有权的转移依法必须办理登记。本案中，原告胡思涛仅根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定主张原告胡思涛等四人已经取得案涉房地产的所有权，于法无据，本院依法不予采纳。第三，虽然《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理”，但该规定的适用应以转让方具有完整的处分权或转让方的转让符合法律规定为前提。本案中，被告尹显安与原告胡思涛等人签订《房地产转让协议书》时，案涉房地产系被告尹显安和第三人葛邦伟共有，而被告尹显安并未取得案涉房地产共有权人即第三人葛邦伟的书面同意，不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条对于共有物处分应“经占份额三分之二以上的按份共有人同意”的法定条件，故被告尹显安此时对案涉房地产并未享有完整的处分权，亦不符合处分的法定条件，故原告胡思涛诉称本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的主张依法不能成立，本院不予支持。综上，原告胡思涛等人与被告尹显安所签订的《房地产转让协议书》虽然合法有效，但其要求被告尹显安依照协议办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书的诉讼请求事实上及法律上均不能履行，亦不符合双方协议书中解约条款的约定，故对其要求被告尹显安继续履行合同办理转让给原告的两处房地产的不动产权属登记证书的诉讼请求，本院依法不予支持。原告胡思涛等人交纳定金后，被告尹显安按约定应当先与原合伙人即第三人葛邦伟签订好平分房地产的协议，而被告尹显安一直未能与葛邦伟签订好平分协议，并与葛邦伟共同将该案所涉房地产再次出卖，其行为已经构成违约，依法应当向原告承担违约责任，故对原告胡思涛要求被告尹显安按约定支付违约金3.3万元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告胡思涛已交纳的购买房地产价款及所遭受的损失，原告胡思涛可另行主张权利。第三人曾雁飞、周海兵、付勇、葛邦伟、谭宝凤、袁再洋、刘权安、袁可为经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十二条、第六十七条，第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：第14由被告尹显安于本判决生效后十日内支付原告胡思涛违约金33000元；第14驳回原告胡思涛的其他诉讼请求。本案受理费625元，由原告胡思涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 杨 城审 判 员 欧阳丽代理审判员 李云霞二〇一七年六月二十六日书 记 员 付军慧 来自