（2016）京0101民初12281号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张琦、鄢盛虎与胡莹、高泽兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张琦,高泽兵,胡莹,北京我爱我家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2016）京0101民初12281号原告（反诉被告、兼原告张琦委托代理人）:鄢盛虎，男，1980年12月5日出生，住本市。原告（反诉被告）:张琦，女，1985年4月15日出生，住本市。二原告的委托诉讼代理人：倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：高泽兵，男，1970年8月16日出生，住本市。被告（反诉原告）：胡莹，女，1972年12月18日出生，住本市。二被告委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。二被告的委托诉讼代理人：高蔚，北京市久瑞律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司职员，住该公司宿舍。原告鄢盛虎、张琦诉被告高泽兵、胡莹及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，被告高泽兵、胡莹对原告鄢盛虎、张琦提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。鄢盛虎及鄢盛虎与张琦的委托诉讼代理人倪茂华，胡莹及胡莹与高泽兵的委托诉讼代理人陈文鹏、高蔚，第三人我爱我家公司的委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄢盛虎、张琦向本院提出诉讼请求：1、判令高泽兵、胡莹协助鄢盛虎、张琦将本市东城区×××号×××号房屋转移登记至鄢盛虎、张琦名下；2、判令高泽兵、胡莹以20万元为基数，按照日万分之五的标准，支付鄢盛虎、张琦自2016年6月2日起至实际产权转移登记之日止的利息；3、判令高泽兵、胡莹向鄢盛虎、张琦以房屋成交价百分之五的标准支付违约金25.25万元；4、诉讼费、保全费由高泽兵、胡莹承担。事实与理由如下：2016年3月3日，原、被告签订合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同）。该合同约定，由被告将北京东城区×××号×××号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告。原、被告最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告应当在6月10日前将该房屋交付原告。该合同第六条亦规定，自合同签署之日起，原、被告、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、贷款、纳税、产权转移登记、房屋交付等环节的义务，并按要求提供材料，否则承担违约责任。2016年3月3日，原告依约向被告支付定金总计20万元整。自此，原告不存在任何违约行为，并具备履行合同项下义务的全部条件。但经原告和第三人多次催促，被告拒不配合履行合同义务，导致原告不能实现合同目的。原告认为，双方签订的合同系真实意思表示，合法有效，双方均应诚实守信地履行合同义务。被告的行为构成违约，损害原告合法权益，故原告诉至本院。高泽兵、胡莹辩称：不同意原告的诉讼请求。涉诉合同约定，在原告支付定金后，被告办理房屋权属转移登记之前，原告还应于2016年5月22日前获得贷款批贷函，并支付合同约定的第一笔款项。然而，原告并未履行上述义务，故因原告的违约行为导致涉诉合同无法履行，被告对此不负有责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉：1、判令解除鄢盛虎、张琦与高泽兵、胡莹之间于2016年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令鄢盛虎、张琦按照合同约定向反诉人支付违约金101万元。针对高泽兵、胡莹的反诉请求，鄢盛虎、张琦辩称：原告无法向贷款机构申请办理贷款，并取得批贷函的原因，系被告拒不配合办理网签、面签等手续所致。因此，本案不适用涉诉合同第十条第（四）款规定的解除合同情形。原告并未收到过被告关于解除合同的任何通知。相反，原告及第三人多次督促被告履行合同义务。被告不配合履行合同的原因系因房价上涨过快，被告违背诚实信用原则。被告的行为构成违约，其不应享有合同的解除权，其所称合同解除的条件亦不成立。原告可以全款支付购房款，涉诉合同具备继续履行的条件，不同意被告的反诉请求。第三人我爱我家公司述称：涉诉合同具备履行条件，同意协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：位于本市东城区×××号×××号房屋（建筑面积82.75平方米）系高泽兵、胡莹的夫妻共同财产。2016年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）经第三人我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，甲方将涉诉房屋出售乙方，经双方协商一致，该房屋成交总价为人民币505万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元整，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同中的资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《自行划转声明》的行为。乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币200万元。甲、乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于商贷面签，乙方向甲方支付人民币85万元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付人民币200万元整，资金通过资金存管的方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应在2016年6月10日前将该房屋交付乙方。甲乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能取得房屋所有权证书的，甲方有权单方解除合同。第十条第（二）款，除不可抗力，乙方未按照本合同及补充协议约定时间付款的违约责任。乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之后止，乙方应按照应付款日万分之五向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条第（四）款，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在下列情形时，甲方有权单方解除合同，选择解除的适用第十一条第一款约定：1、如乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条第一款，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应当按照成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分等。同日，双方签订《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》，《补充协议》、《履约服务合同》等文件。其中，《履约服务合同》系原、被告，与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）签订，该合同中约定原、被告委托伟嘉公司办理合同履行事宜。乙方明确采取商贷方式购买涉诉房屋，如变更付款方式，则贷款过程中易产生的费用乙方自行承担。因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款。上述协议签订后，2016年3月3日至4日，原告向被告支付定金20万元整。2016年3月3日，原告向第三人支付居间服务费4万元整。2016年5月31日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向被告发出书面《告知函》，催促被告于2016年6月6日前办理涉诉房屋交易的面签和网签手续。同日，原告向被告发出《关于再次督促履行房屋买卖合同义务的告知函》，督促被告配合办理房屋过户的相关手续。关于购房款的支付方式和时间，被告认为,原告应于银行面签之前支付购房款85万元。除此之外，原告还应支付第一笔成交价款200万元整。上述两笔房款的支付应通过资金划转的方式。对此，原告认为,双方约定购房款通过资金存管的方式进行支付,其中85万元购房款的支付时间应为银行面签日，剩余首付款200万元的支付时间应为房屋权属转移登记之日，因被告未配合面签，导致未支付上述购房款。对上述争议，第三人我爱我家公司表示，原、被告之间房价款的支付方式为资金存管，划转声明只是合同的附件，并不构成对付款方式的变更，如果双方变更支付方式，应另签订补充合同。关于批贷函取得时间。被告认为根据合同约定，原告最迟不得超过涉诉合同签订后80日取得批贷函，现原告仍未取得批贷函，原告的行为构成根本违约，被告主张解除涉诉合同。对此，原告认为因被告拒不配合办理网签、银行面签等手续导致原告无法向贷款机构申请办理贷款。就网签与银行面签时间，第三人表示原告于2016年5月24日具备网签条件，第三人于2016年5月25日通过短信方式通知双方面签的时间、地点、所需材料，原、被告曾约定2016年5月27日共同赴银行办理面签；双方到场后，被告不同意办理银行面签及网签手续，其表示合同签订后已近90日，但原告仍未支付购房款。同时，被告认为评估报告的建成年代错误。关于房屋交付一节，原告认为被告应按合同约定于2016年6月10日前交付涉诉房屋。对此，被告则认为应在收到购房款并办理房屋权属转移登记之后交付房屋。庭审中，原告申请中介机构的经纪人周某出庭作证。证人周某称，涉诉合同无法继续履行的原因系被告不配合签署网签合同；网签在面签之后，中介公司通知的双方同时进行网签及面签；原告于2016年5月24日具备网签条件，双方于2016年5月26号、27号、30号三次商谈，被告说批贷过户等时间必须3个月内完成，现在才面签、网签，时间太长，不予配合；被告曾发微信给证人，要求停办买卖合同事宜，因为过户房屋面临拆迁，且不认可评估报告上显示的建成年代。上述证人证言经当庭质证，原告认可；被告仅认可原告具有购房资质的时间，其他不认可；第三人认可。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《解除房屋买卖合同函》，《居间服务合同》，《产权证》，《告知函》，证人证言及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明事实，原、被告于2016年3月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，商贷面签当日支付首付款85万元，办理房屋所有权转移登记当日支付房款200万元；原、被告应在本合同签订之日起90天内，共同向房屋权属部门申请房屋权属转移登记手续；原告因个人原因导致贷款机构未对其批准贷款，在下列情形，甲方有权单方解除合同，1、如原告选择自行筹齐剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付被告；2、原告选择继续贷款超过本合同之日起80日未获得批准贷款的。本案的履行情况，原告需要先卖掉自己的房屋，再履行本案房屋买卖合同；本案房屋买卖合同的履行顺序是先网签后面签，原告于2016年5月24日具备网签条件，第三人于2016年5月25日约双方于2016年5月27日办理面签及网签手续；被告称此时距离签约已接近90日，无法在90天内获得全部购房款，故被告不配合面签及网签。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原、被告在2016年3月3日签订房屋买卖合同，原告应当在80天内即在2016年5月23日前获得批贷函，而被告在2016年5月24日才具备网签条件，自然也未申请银行贷款。原告未在合同签订后80天内取得批贷函的，原告选择自行筹齐购房款的，应当在产权转移登记申请之日即自签订合同之日起90天内筹齐并支付给被告。而原告于2016年5月24日才具备网签条件，2016年5月25日才约双方于2016年5月27日面签及网签，此时距离签约已过80天，被告有权拒绝面签。被告拒绝面签时，提出90天内无法收到购房全款，而原告没有全款支付购房款的意思表示，且原告客观上亦未在90天内将全部购房款支付给原告，原告构成违约，因此，按照双方签订的房屋买卖合同第十条第（四）款约定，被告具有单方解除权。所以对于被告的反诉解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告反诉原告支付101万元违约金的诉讼请求，因原告提出违约金过高之抗辩，本院将根据案件履行的客观情况、实际损失等酌定违约金数额。基于此，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除鄢盛虎、张琦与高泽兵、胡莹于2016年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、鄢盛虎、张琦于本判决生效后七日内向高泽兵、胡莹支付违约金20万元；三、驳回鄢盛虎、张琦的全部诉讼请求；四、驳回高泽兵、胡莹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47328.20元，由鄢盛虎、张琦负担（已交纳）。保全费5000元，由鄢盛虎、张琦负担（已交纳）。反诉案件受理费23575元，由鄢盛虎、张琦负担4668负担（于判决生效后七日内交纳），由高泽兵、胡莹负担18907元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　员　　范欠歌代理审判员　　张兴祝人民陪审员　　于　杰二〇一七年六月二十六日书　记　员　　武景格微信公众号“”