（2017）鲁03民终1367号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-04
案件名称
陈永、山东孔子文化创意有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈永,山东孔子文化创意有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1367号上诉人（原审原告）:陈永，男，1976年11月7日出生，汉族，张店都发家具商行业主，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：吕智，山东长城长律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东孔子文化创意有限公司。住所地：淄博市淄川经济开发区创业服务中心***室。统一社会信用代码：91370302683236863W。法定代表人：王胜邦，董事长。委托诉讼代理人：徐忠，山东润普律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵波，山东润普律师事务所实习律师。上诉人陈永因与被上诉人山东孔子文化创意有限公司（以下简称“孔子文化公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈永及其委托诉讼代理人吕智，被上诉人孔子文化公司的委托诉讼代理人徐忠、赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永上诉请求：一、撤销淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初3174号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“本案原告的解除权发生之日为2012年6月30日，原告应当在2013年6月30日行使解除权。原告的解除权已消失”，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十五条第一款，是指经过守约方履行催告程序后，违约方仍不履行义务，守约方可以获得解除权的情形。结合本案，一审提交的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付房屋。但是开发商到2016年4月21日仍没有交房，于是上诉人行使催告权（一审提交特快专递），要求交付房屋，否则解除合同返还房款、支付利息及违约金等。但“经催告后三个月的合理期限内”，也就是2016年7月20日前被上诉人还没有交付，此时上诉人享有解除权，于是上诉人要求解除合同，法院应当支持。这也是《合同法》第九十四条第三款的合同解除法律规定。“解释”第十五条第二款是指如果合同没有约定解除权或法律没有规定，守约方也未按照第一款的规定依法获得解除权，在违约方反过来催告守约方的情况下，守约方行使解除权的最长期限。“解释”第十五条共计两款，本案适用第一款法律规定解除的情形，一审对于解释的第一款置若罔闻，直接适用第二款的规定，适用法律错误。二、本案也适用于约定解除，即能否退房关键看本案合同对解除权的约定。本案一审提交的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过30日交房，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款并向买受人支付累计已付款的3%作为违约金。据此，上诉人认为，被上诉人逾期超过30日交房，上诉人可以在超过30日的一年、两年、几年的任何时间都可以要求解除合同，甚至也不需要催告交付房屋,因为合同对上诉人的解除权约定的非常明确。综上，上诉人要求解除合同返还房款、支付利息及违约金，既符合法定解除，也符合约定解除，请求二审支持上诉人上诉请求。孔子文化公司答辩称，本案事实清楚，上诉人对解除权的理解错误。到目前为止上诉人也没有催告被上诉人交房，因为上诉人不接房而并非答辩人不交房，也没有通知答辩人解除合同，按照最高法的司法解释，解除权应当在一年内行使，一年后解除权消灭。故一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持一审原判，驳回上诉人的上诉。如果按照上诉人的理解再过10年仍可解除显然不合理。陈永向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告房款701658元，已付按揭贷款利息164693.55元（截止2016年10月30日）、支付违约金14236.94元及诉讼担保费用2618.34元及至实际给付之日止的本金及利息。一审法院认定事实：原、被告于2011年7月19日签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告孔子文化创意园一期A-11幢1单元010301号商品房一套，建筑面积122.99平方米，单价每平方米5705元，总金额701658元整；原告应于签约日将首付款付清，剩余房款办理贷款；被告应于2012年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳首付款241658元，被告给原告出具收据两份，剩余房款460000元原告以所购买商品房作抵押从中国建设银行股份有限公司淄博市分行办理贷款打入被告账户。后被告未在合同约定日期即2012年5月31日前将该商品房交付给原告。在2012年12月31日竣工验收后，原、被告未办理房屋交接手续。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据原、被告签订的商品房买卖合同，原告可以在被告逾期超过交房30日即2012年6月30日起行使合同解除权。但就合同解除权的行使期限双方并没有约定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合同期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案原告的解除权发生之日为2012年6月30日，原告应当在2013年6月30日行使解除权，原告于2016年8月25日起诉，已经超过法律规定的一年的解除权行使时间，原告的解除权已消灭。原告基于合同解除要求被告返还房款、支付利息及违约金的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回原告陈永的诉讼请求。案件受理费12632元，财产保全费4884元，两项合计17516元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交备案房产档案查档证明。证明涉案房产的土地已经被抵押的事实，以此主张被上诉人故意隐瞒土地已被抵押的重大事项可能导致合同目的不能实现，构成根本违约并且该违约事实还在持续。上诉人自知道之日起有权解除合同。被上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，但土地抵押并不影响交付，在房产开发过程中土地被抵押很正常。且本案上诉人的诉求理由与该证据无关，上诉人诉求因交房的延期而解除合同，如果上诉人认为土地抵押导致合同无法履行，其需要另外起诉。对当事人争议的事实，本院认定如下：被上诉人对上诉人提供的备案房产档案查档证明真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据与上诉人主张的因被上诉人逾期交房主张解除合同的诉讼请求无直接关联，故对该证据在本案中的证明效力，本院依法不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，陈永在本案中上诉的主要理由为其依据案涉《商品房买卖合同》约定，享有解除权，且随时可以行使。关于其解除权，双方在合同中对于交房时间进行了明确约定，一审根据查证事实认定，孔子文化公司存在逾期交房的违约行为于法有据，陈永据此取得了合同解除权。对于解除权的行使期限问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十五条作出明确规定。而该法律规定的立法本义在于保障房屋的买受人能够采取措施防止损失发生或避免损失扩大并获得法律救济的同时还要保证交易安全和秩序，避免商品房买卖合同关系长期处于不确定状态。故享有合同解除权的一方应当依法在合理期限内履行权利，逾期行使则解除权归于消灭。具体到本案，根据一、二审查证事实，陈永自2012年6月30日享有了解除案涉商品房买卖合同的权利，但双方在案涉合同中对解除权行使期限未进行约定，亦未有证据证实在陈永享有合同解除权后的一年内，孔子文化公司就解除权的行使向陈永进行过催告。因此，根据“解释”第十五条第二款的规定，陈永享有的案涉合同解除权于2013年6月30日消灭。故陈永关于其在本案中仍享有案涉合同解除权的上诉主张，本院依法不予支持。关于陈永二审中提出的案涉房产所在的土地已经被抵押，无法办理房产证，故孔子文化公司构成根本违约，陈永依法可以行使合同解除权的问题。首先，陈永就该诉求在提起本案诉讼时及其上诉主张中均未涉及和主张，该诉求系陈永在二审期间增加的新诉求，孔子文化公司亦提出异议，故二审对此不予审理。且即使土地抵押事实客观存在，并不必然导致案涉合同无法继续履行。因此，陈永该项上诉主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人陈永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12632元，由上诉人陈永负担。本判决为终审判决。审判长 戴永成审判员 徐连宏审判员 侯 康二〇一七年六月二十六日书记员 苏银银 关注微信公众号“”