（2017）粤06民终2786号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-14
案件名称
佛山市高明区欧浦置业投资有限公司、阙均炎商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市高明区欧浦置业投资有限公司,阙均炎
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2786号上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：吴恒颖，公司行政人员。被上诉人（原审原告）：阙均炎，男，汉族，住广东省佛山市云浮市云安县。委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师.上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）因与被上诉人阙均炎商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。阙均炎作为本案原告提起诉讼称：2014年3月19日，阙均炎和欧浦公司双方签订《商品房买卖合同》，约定由阙均炎购买欧浦公司开发的位于佛山市高明区杨和镇杨西大道某房，建筑面积为105.25平方米，总房价为382247元。付款方式为2014年3月19日前支付首付款122247元整，余款260000元整通过办理银行按揭贷款支付；房屋交付期限为2014年12月31前。逾期交付的，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天（即2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司向阙均炎支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，阙均炎向欧浦公司支付了全部购房款。欧浦公司却没有按合同约定的交付期限（即2014年12月31日）向阙均炎交付涉案房屋。经阙均炎多次催告，欧浦公司才于2015年8月25日向阙均炎出具《商品房屋产权权属转移证》。阙均炎诉讼请求：1.欧浦公司向阙均炎支付逾期交付房屋的违约金共35723.32元及利息（利息自2015年8月25日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2.欧浦公司承担本案诉讼费用。欧浦公司辩称：一、阙均炎存在逾期办理银行按揭的违约事由，欧浦公司交楼日期可以相应顺延，违约责任可以相互抵扣,欧浦公司不存在逾期交楼。1.根据《补充协议》第五和十条的约定，阙均炎应于《广东省商品房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，阙均炎应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。2.双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交楼时间为2014年12月31日，阙均炎于2015年3月31日办理了收楼手续，收楼后进行了房屋的装修和入住，阙均炎居住的目的已实现。即使欧浦公司存在逾期交楼的违约责任，也可与阙均炎的逾期按揭、付款的违约责任相抵扣。二、阙均炎诉请利息没有事实和法律依据。1.双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定出卖人逾期交楼需向买受人支付利息。2.阙均炎计算利息属于违约责任的双重罚则，违反公平原则。双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定答辩人逾期交楼违约金的计算方式，阙均炎按合同约定计算违约金后又就同一事实向欧浦公司主张违约利息，属于同一违约行为双重处罚，违反了公平原则，另根据违约责任的承担应以补偿性为主，欧浦公司根据合同约定已承担了相应的违约责任，买受人阙均炎又以其他方式计算违约责任没有依据。综上，阙均炎的诉请缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回，并判令本案的诉讼费由阙均炎承担。原审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。关于欧浦公司提交的业主收楼资料签收单及竣工验收备案表，该两份证据来源真实、合法，与本案有关联性，可证实阙均炎收楼时间及本案工程竣工及备案日期，故原审法院予以确认。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。阙均炎和欧浦公司于2014年3月19日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给阙均炎使用。逾期超过60天的，阙均炎要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司按日向阙均炎支付已交付房价款万分之四的违约金。本案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日完成备案登记。按照合同约定，至2015年6月9日本案房屋才达到交付标准。根据欧浦公司提交的业主收楼资料签收单，阙均炎是于2015年3月31日收楼的，阙均炎购买本案商品房总价为382247元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天即24463.81元（382247元×0.0004×160天），阙均炎请求过高的部分，原审法院不予支持。关于阙均炎请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故原审法院对阙均炎该项诉讼请求不予支持。关于欧浦公司提出的阙均炎在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故原审法院在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，作出判决如下：一、欧浦公司于判决发生法律效力之日起十日内向阙均炎支付逾期交房的违约金24463.81元；二、驳回阙均炎的其他诉讼请求。本案受理费693元，因适用简易程序减半收取346.5元，由欧浦公司负担237元；阙均炎负担109.5元。上诉人欧浦公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定欧浦公司逾期交楼错误。根据《补充协议》第五和十条的规定，阙均炎应于《广东省商品房买卖合同》签订之日起5日内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，阙均炎应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。阙均炎应于2013年9月7日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2013年11月11日，欧浦公司于2013年12月4日才收到银行支付的按揭贷款，阙均炎逾期88天支付房款，欧浦公司交楼日期可以顺延88天。另阙均炎应向欧浦公司支付逾期付款的违约金11960元。二、一审法院计算违约金的终止日期错误。涉案的房屋于2015年6月9日通过竣工验收，符合房屋的交付条件，违约金的终止日期应计算至2015年6月9日而非一审法院认定的2015年8月3日。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，阙均炎存在逾期付款的违约责任，即使欧浦公司存在逾期交楼的违约责任，该债务也可互相抵消。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回阙均炎的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由阙均炎负担。被上诉人阙均炎答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。上诉人欧浦公司为证明其主张，二审期间提交证据如下：收款收据3张，银行POS签购单、商品房专用账户缴款通知书等，拟证实对方迟延办理按揭手续。被上诉人阙均炎对该组证据的质证意见为，无法核查原件，真实性不能核实。即便真实，银行何时放贷并非借款人能控制，该证据不能证实欧浦公司的主张。本院核查后，真实性予以确认，但能否证实欧浦公司的主张将在后文一并予以阐述。经审查，可确认如下事实：双方在《广东省商品房买卖合同》中第八条约定，“交楼时间为2014年12月31日，涉案房屋的交付条件须经验收合格”；第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”；第七条“逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”。《补充协议》第五条和第十条中分别约定，“买受人应在签订本合同后5日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人应当按照原合同的相关约定承担逾期付款的违约责任”；“如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延”。另原审法院认定的案件事实基本正确，本院予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人欧浦公司和被上诉人阙均炎的诉辩意见，本案的争议焦点是：欧浦公司主张的买受人逾期付款违约金能否与买受人诉请的欧浦公司逾期交楼的违约金相抵冲；原审判决是否正确。欧浦公司主张的买受人逾期付款违约金能否与买受人诉请的欧浦公司逾期交楼的违约金相抵冲。欧浦公司上诉认为阙均炎存在逾期办理银行按揭贷款的行为，故其应承担逾期付款的违约责任，即使欧浦公司存在逾期交楼的违约责任，该债务也可互相抵消。经核查，可确认如下事实涉案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，阙均炎2015年3月31日办理收楼手续。至此，判定欧浦公司是否应承担逾期交楼的违约责任，主要有如下考虑：首先，欧浦公司是否存在逾期交楼的违约行为。双方签订的《广东省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同条款未违背国家法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，该合同第八条就”房屋的交付期限”约定，”交楼时间为2014年12月31日，涉案房屋的交付条件须经验收合格。”该条款包含两层含义：1.2014年12月31日前交付；2.交付的房屋必须经过竣工验收合格。二者缺一不可，否则即构成违约。涉案房屋于2015年6月9日方通过竣工验收，亦即涉案房屋自2015年6月9日始方具备有效交付的条件，尽管2015年3月31日欧浦公司已将涉案房屋进行交付，但并非法定有效的交付，故此，欧浦公司确实存在逾期交楼的违约行为。其次，买受人是否存在逾期付款的违约行为。经核查，欧浦公司二审期间提交的一组新证据仅证明银行放贷的时间，鉴于该组证据并不能证明买受人未在合同签订后5日内未与银行签订抵押贷款协议，亦不能证实买受人未按期付款，故欧浦公司的上诉请求明显与事实不符，于法无据，本院不予支持。如欧浦公司对该部分事实有新证据，可另案主张。原审法院的处理并无不当，本院予以维持。原审判决是否适当。欧浦公司上诉认为逾期交楼的违约金的止算点应为2015年3月31日，而非2015年6月9月。经核查，涉案房屋于2015年6月9日符合约定的交付条件，即便本案中2015年3月31日欧浦公司已将涉案房屋交付给涉案房屋，此时的房屋因尚未通过竣工验收，并不符合法定的交付条件，不能视为有效交付，直至涉案房屋的竣工验收之日2015年6月9日涉案房屋才能视为有效交付，2015年6月9日应为逾期交楼违约金的止算点。故原审法院关于违约金起止时间的认定完全正确，且计付方式亦符合合同约定，有理有据，本院予以维持。欧浦公司的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一七年六月二十六日书 记 员 钟勉力 来源：百度“”