（2017）皖01民终2921号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-18

案件名称

合肥八方房地产开发有限公司、合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

合肥八方房地产开发有限公司,合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司,ＸＸ,合肥金楠酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终2921号上诉人（原审原告）：合肥八方房地产开发有限公司，住所安徽省合肥市长江西路898号，统一社会信用代码913401006103181557。法定代表人：杨明，董事长。委托诉讼代理人：吕广涛，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘之银，安徽承义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司，住所安徽省合肥市合裕路1491号，统一社会信用代码91340100682081126X。法定代表人：王正云，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤俊鑫，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐默，安徽王良其律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1974年2月22日，住址安徽省桐城市。委托诉讼代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：合肥金楠酒店管理有限公司，住所安徽省合肥市蜀山区长江西路898号新加坡花园城商业综合楼，组织机构代码59267178-X。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：吴笠瑜，男，该公司员工。上诉人合肥八方房地产开发有限公司（以下简称八方公司）、上诉人合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司（以下简称宴宾楼公司）、上诉人ＸＸ因与被上诉人合肥金楠酒店管理有限公司（以下简称金楠酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。八方公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第四项；2、依法改判宴宾楼公司立即返还租赁房屋，宴宾楼公司、ＸＸ支付期满租赁物占用费16188805.05元、物业费450741.46元、空调折旧费55303.34元（暂计至2016年4月10日，此后以合同约定标准计至退还房屋之日止），水费10822元、电费155868.25元，以上合计2291540.1元；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决未支持八方公司主张的“逾期交付房屋所产生的占用费以及依据租赁合同约定产生的其他费用”系事实认定不清，法律适用错误。八方公司与宴宾楼公司签订各项租赁合同后，即将全部案涉房屋交付给宴宾楼公司使用，但宴宾楼公司在合同履行期内并未按期向八方公司交付房屋租金以及其他合同中约定的费用，且租赁合同期满后，宴宾楼公司也并未将案涉房屋移交给八方公司，已严重违反合同约定。依照租赁合同及法律规定，合同期满后及时腾房是宴宾楼公司的义务，合同期满后八方公司多次通过函告及其他措施通知宴宾楼公司租赁关系终止，不再延续，要求其限期腾房，但宴宾楼公司至今仍未按合同约定将案涉房屋移交给八方公司，给八方公司造成了较大经济损失。八方公司依据原租赁合同约定的租金及其他费用计算标准主张的各项占用费用，系合理费用，法院应予支持。而原审判决以“租赁合同到期后，金楠酒店即已停业，无证据证明宴宾楼公司或ＸＸ仍实际占有、使用案涉房屋”为由，不予支持退还房屋及占用费的各项诉求，系事实认定适用法律错误。二、案涉房屋在合同履行期及宴宾楼公司逾期占有期间内产生的水电费应由宴宾楼公司、ＸＸ承担。依据租赁合同约定，按时向有关单位交纳水电费、燃气费、电讯费等各项实际产生的费用是宴宾楼公司的义务，因宴宾楼公司未足额缴纳上述费用，导致案涉房屋所有人即八方公司代其缴纳水电费共计166690元。此笔费用系宴宾楼公司使用该案涉房屋实际产生的费用，依据租赁合同及法律规定，八方公司有权追偿，且宴宾楼公司、ＸＸ对该笔实际费用并未提出异议，一审判决以证据不足为由不予支持该项费用无事实依据。针对八方公司的上诉，被上诉人宴宾楼公司辩称，一、宴宾楼公司与八方公司之间没有形成合法有效的租赁关系，所以不存在承担租金。在一审时，八方公司根本没有提供证据证明其向宴宾楼公司交付了涉案的租赁物。二、根据八方公司自己向宴宾楼公司、金楠酒店所发的函件里面可以明确看出，在2014年8月7日就已自行收回房屋。故在2014年8月11日以后，涉案房屋已由八方公司自行占有，谈不上房屋占有使用费，而且实际的水电费应由金楠酒店直接向公共设施管理部门缴纳。针对八方公司的上诉，被上诉人ＸＸ辩称，ＸＸ与八方公司之间没有合法有效的合同或是协议，ＸＸ无须承担相应的租金及违约责任。根据双方达成的会议纪要的内容能够明确反映八方公司的主张明显超过诉讼时效。其他答辩意见同宴宾楼公司的答辩意见。针对八方公司的上诉，原审第三人金楠酒店述称，同宴宾楼公司代理人的答辩意见。宴宾楼公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回八方公司的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由八方公司承担。事实和理由：一、宴宾楼公司与八方公司并不存在实质上的租赁关系，双方虽然签订了多份的租赁合同及协议，但八方公司至今未按照协议约定，将租赁物实际交付给宴宾楼公司使用或占有。故本案中，宴宾楼公司不应承担任何责任。一审法院认为八方公司将合同约定的房屋交付给宴宾楼公司，宴宾楼公司未按合同约定及时支付租金及其他各项费用已构成违约的认定，缺乏事实根据且没有任何证据证明，八方公司没有向宴宾楼公司交付涉案租赁物。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”八方公司负有举证证明其已将该涉案租赁物实际交付给宴宾楼公司使用或占用，但是八方公司并没有提供任何切实的证据，证明其已将该涉案租赁物实际交付给宴宾楼公司占有或使用。因此，八方公司无权向宴宾楼公司主张任何权利。二、根据一审法院查明的事实，该涉案租赁物一直是由金楠酒店实际承租并占有和使用，且向八方公司支付租金，故该涉案租赁物所产生的房租及违约金应由金楠酒店承担。2014年9月11日，宴宾楼公司与八方公司、金楠酒店的《会议纪要》中第一条，“宴宾楼公司拖欠房租及违约金系金楠酒店经营而产生，且金楠酒店的实际所有人为ＸＸ先生……”根据该会议纪要，八方公司知晓涉案租赁物的实际占有和使用人系金楠酒店。另根据一审查明的事实，金楠酒店先后向八方公司支付租金175万元。因此，八方公司与金楠酒店已经形成事实上的租赁合同关系，本案的租金应当由金楠酒店支付，而不是宴宾楼公司。三、八方公司未在法定期间内提起追索拖欠房屋租金诉讼，人民法院应依法驳回其诉讼请求。八方公司实际上在2014年9月11日就已经知道或者应当知道宴宾楼酒店拖欠其租金的事实，故本案的诉讼时效应从2014年9月11日至2015年9月10日止。一审中，八方公司虽提交的多份《函告》，但宴宾楼公司均未签收，然一审法院却认定，八方公司一直向宴宾楼公司主张权利错误。针对宴宾楼公司的上诉，被上诉人八方公司辩称，一、关于房屋交付问题。涉案房屋宴宾楼公司是通过转让的方式继承前面房屋租赁合同所得，不存在单独直接向宴宾楼公司交付房屋的问题。二、从租赁合同履行情况来看，在2014年三方达成的会议纪要可以看出，涉案房屋由宴宾楼公司承租，用于金楠酒店经营使用。三、本案承租主体是宴宾楼公司，至于宴宾楼公司承租涉案房屋后是用于金楠酒店经营还是用于其他，均不影响其按照租赁合同支付房屋租金及其他费用的义务。四、关于诉讼时效问题。涉案房屋宴宾楼公司一直没有返还交付给八方公司，其一直在占有，不存在所谓的时效问题。而且在涉案租赁合同到期时，八方公司在2013-2016年均发函宴宾楼公司、金楠酒店主张过支付租金、返还房屋及要求承担违约责任等请求，故本案不存在超过诉讼时效问题。针对宴宾楼公司的上诉，被上诉人ＸＸ辩称，涉案房屋实际承租人并非宴宾楼公司，其他答辩意见同宴宾楼公司的上诉状意见。针对宴宾楼公司的上诉，被上诉人金楠酒店辩称，同意宴宾楼公司的上诉意见，在使用期内，金楠酒店是实际使用人，但是八方公司在发函后，涉案房屋就被八方公司收回。ＸＸ上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项；2、改判驳回八方公司的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由八方公司承担。事实和理由：一、一审法院按照合同签订时间作为涉案房屋租金的起算时间没有事实根据，且八方公司亦未提供交付案涉房屋的证据。涉案房屋最初由合肥市石浦餐饮有限公司（以下简称石浦公司）和柳静云承租，双方分别于2006年8月6日和2009年6月10日与八方公司签订《房屋租赁合同》，后期因经营不善，石浦公司柳静云与八方公司、金楠酒店达成一致意见。有金楠酒店承继石浦公司、柳静云与八方公司之合同权利义务，因金楠酒店尚在登记注册中，金楠酒店以宴宾楼公司之名义与八方公司、石浦公司和柳静云签订了《三方协议》。根据原合同之约定，对于涉案房屋承租人享有一定的免租期，其中会所享有11个月的免租期，其中包括4个月装修期。综合楼及咖啡厅操作间享有1年6个月的免租期。金楠酒店既然承继房屋租赁合同之权利义务，自然应当享有合同约定的上述免租期。因此，房屋租金的起算时间不应从《三方协议》签订的时间起算。在一审庭审过程中，八方公司也没有提供任何证据证明向金楠酒店交付了涉案房屋。因此，涉案房屋租金的起算时间应当扣除原房屋租赁合同中约定的免租期。二、ＸＸ在《会议纪要》上签字的行为系职务行为，一审法院要求ＸＸ承担房屋租金没有事实根据。2014年9月11日，杨明、ＸＸ及戴毅签订《会议纪要》，ＸＸ系金楠酒店的法定代表人，其签字行为是职务行为，而非自愿承担金楠酒店拖欠八方公司之租金。三、ＸＸ已经按照《会议纪要》之约定履行了相关义务，不存在任何违约行为。《会议纪要》第三条约定“ＸＸ于2014年9月30日前支付100万元到八方公司账户，ＸＸ根据八方公司书面清单提供电线电缆，按双方确定价格冲抵房租及违约金”。首先，根据一审查明的事实，2014年10月31日，ＸＸ通过转账支付给八方公司150万元，ＸＸ已经按照《会议纪要》之约定履行了相应的给付义务。由于八方公司一直未向ＸＸ提供电线电缆清单，ＸＸ未交付电线电缆不构成违约。其次，2014年9月11日形成的《会议纪要》时，金楠酒店与八方公司的租赁关系已经到期，但八方公司并未在《会议纪要》中明确租金金额，故ＸＸ对金楠酒店拖欠房租及违约金的金额并不知晓，违约行为更是无从谈起。四、八方公司未在法定期间内提起追索拖欠房屋租金诉讼，人民法院应依法驳回其诉讼请求。会议纪要记载，ＸＸ于2014年12月20日前付清。根据以上事实可知，八方公司实际上在2014年12月21日就已经知道或者应当知道ＸＸ不能履行房屋租金的事实。故本案诉讼时效应从2014年12月21日至2015年12月20日止。然在此期间内，八方公司并未向ＸＸ主张权利，故已超过诉讼时效。针对ＸＸ的上诉，被上诉人八方公司辩称，一、交付和时效问题同对宴宾楼公司上诉的答辩意见。一审时ＸＸ并没有对诉讼时效问题提出过抗辩，而且庭审中也同意愿意支付房租及违约金，只是金额的问题没有达成一致意见。二、会议纪要已经明确就各方支付拖欠的房租及违约金达成共识，明确ＸＸ是金楠酒店的实际所有人，故ＸＸ承担支付拖欠上述费用的责任。同时，对承担责任的主体也进行了明确。如ＸＸ不能按期还款，宴宾楼公司应当承担付款责任。所以，ＸＸ在会议纪要上所做的承诺对其具有约束力，其应当依据会议纪要的约定承担付款责任。针对ＸＸ的上诉，被上诉人宴宾楼公司辩称，会议纪要对宴宾楼公司没有约束力。会议纪要上面的签字戴毅，其既不是宴宾楼公司的法人，也不是宴宾楼公司的股东，更没有得到宴宾楼公司的合法授权，所以我们认为八方公司依据这份会议纪要要求宴宾楼公司承担支付租金和违约金的责任没有事实根据和法律依据。针对ＸＸ的上诉，被上诉人金楠酒店辩称，同意ＸＸ的上诉意见。八方公司向一审法院起诉请求：1、宴宾楼公司立即退还租赁房屋；2、宴宾楼公司、ＸＸ立即向八方公司支付拖欠房屋租金1379895元、消费不足应返还消费款574601.11元、装修费777721.37元、违约金872177.94元，以上合计3604395.42元（暂计至2014年8月7日，此后以3604395.42元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计至款清日止）；3、宴宾楼公司、ＸＸ立即向八方公司支付期满租赁物占用费1618805.05元、物业费450741.46元、空调折旧费55303.34元（以上三项暂计至2016年4月10日，此后以合同约定标准计至宴宾楼公司退还房屋之日止），水费10822元、电费155868.25元，以上合计2291540.1元；4、本案的全部诉讼费用由宴宾楼公司、ＸＸ共同负担。一审法院认定事实：2006年8月6日，出租方（甲方）合肥欣辉房地产开发有限公司（2008年9月16日，合肥欣辉房地产开发有限公司核准变更名称为合肥八方房地产开发有限公司）与承租方（乙方）石浦公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方的房屋系“新加坡花园城”会所的一部分即会所东侧一至三层楼的坯房，经双方测定确认，建筑面积共计3477.52㎡，其中一层701㎡，二、三层2776.52㎡，第四层免租金提供给乙方使用，租赁期限为八年，即自2006年8月8日起至2014年8月7日止；酒店免租期自甲方将房屋全部交给乙方之日（06年8月8日）起计算至2007年7月7日止，共11个月（其中含4个月装修期）。租金标准：（1）租赁坯房的第二、三层的租金标准为：第一、第二年（2007年7月9日至2009年7月8日）按建筑面积计，每平方米月租为10元/㎡月。（2）所租坯房的第一层租金标准为：第一、第二年（2007年7月9日至2009年7月8日）按建筑面积计，每平方米月租为7元/㎡月。以上各层坯房的租金自第三年起（自2009年7月9日起）每年以上一年度的租金标准为基数递增5%计付。租金乙方按季度支付，每季度第一个月的第9-14日内，第一次租金应于2007年7月14日之前支付，由乙方自行转账支付。在承租期内，如乙方连续拖欠三个月不交纳约定的租金，甲方有权单方面终止合同，收回房屋，乙方承担违约金并赔偿损失；如有违约者，违约方必须按八年租金总额的20%计算，赔偿违约金给守约方，并赔偿守约方一切经济损失等。同日，合肥欣辉房地产开发有限公司（甲方）与石浦公司（乙方）又签订房屋租赁补充合同一份，约定：一、为解决甲方长期餐饮消费问题，并帮助乙方发展业务、增加营业。双方同意：甲方自2007年7月9日起在乙方所经营的新加坡花园城会所的酒店内请客就餐消费，餐费除香烟外其余均给予八折优惠。但甲方自2007年7月9日起至2009年7月8日止的二年内，甲方每年可在乙方的酒店内消费400478.40元，平均每季度消费100119.60元;二、甲方自2009年7月9日起至2014年8月8日止，每年的就餐消费数额必须按上一年度的计划数5%的比例逐年增加，即2009年7月9日至2010年7月8日一年内，按420502.32元，平均每季105125.58元，以后每四年亦按此比例增加消费。甲方的实际消费金额，双方每季度结算一次，消费不足约定数额，剩余部分乙方要于当季以现金返还给甲方等内容。合同签订后，2006年8月14日双方办理了会所出租交接，并出具了会所出租交接单。2010年11月25日八方公司（甲方）与宴宾楼公司（丙方）、石浦公司（乙方）签订三方协议，约定：一、甲、乙双方于2006年8月6日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定乙方承租甲方的房屋用于经营酒店服务业，并具体约定了租赁期限、租金的支付方式、双方的权利义务以及违约责任等，但乙方自2009年8月至今已有一年多未按《房屋租赁合同》支付甲方租金，也没有按《房屋租赁补充合同》支付甲方每季度消费不足金额，后经法院判决乙方应向甲方支付房租、消费不足金额、违约金和案件受理费共计1332583.96元。现就该笔费用，甲、乙双方协商，截止2010年11月，甲方同意乙方只支付100万元人民币。二、鉴于乙方目前经营不善的状况，现甲、乙、丙三方协商同意乙方将原合同的全部权利、义务一并转让给丙方，由丙方继续履行原甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，原合同权利义务转让不会对原合同的条款和约定产生影响。三、三方约定，丙方将应支付给乙方的合同转让费用中的100万元直接支付给甲方，乙方不再另外支付甲方本协议第一条所述100万元。丙方应于本协议签订后七日内将100万元汇入甲方账户，同时将剩余的120万元汇入乙方指定的账户（账户另行提供）中，另外30万元就餐卷，在丙方开业后立即支付（该就餐卷享受丙方对外提供的所有贵宾卡最低折扣）。四、自本协议生效之日起，原合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行原合同。五、原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》中的所有条款及约定在本协议签订后保持不变。甲方和丙方不再另行重新签订合同。六、乙方所有债权债务关系和丙方无关等。2009年6月10日，八方公司为便于公司资产管理，委托合肥花园城物业管理有限责任公司（以下简称花园城物业公司）就“新加坡花园城”综合楼房产（含健身房、台球室、乒乓球室、咖啡厅等）全权代表八方公司对外签订租赁合同、收取租金、管理房屋修缮等事宜。2009年6月20日，出租方（甲方）花园城物业公司与承租方（乙方）柳静云签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方的房屋系“新加坡花园城”综合楼的健身房、台球室、乒乓球室、咖啡厅以及咖啡厅操作间，租赁物面积经双方测定确认为2070.29㎡；租赁期限为6年，即自2009年6月20日起，至2015年6月19日止；综合楼免租期自甲方将房屋全部交给乙方之日（2009年6月20日）起至2010年12月19日，共计一年六个月；房屋租金标准为：2010年12月20日至2011年12月19日期间，月租为31054元/月，2011年12月20日至2013年12月19日，月租为32607元/月，2013年12月20日至2015年6月19日，月租为34242元/月；租金按季度支付，每季度第一个月的第20日前支付；乙方其他费用按月度支付，即乙方收到甲方的缴费通知书后在三日内向甲方缴纳费用，逾期支付，甲方将按应交金额每日1%的标准收取滞纳金；乙方交租时应交付物业管理费用，其标准为1.5元/㎡·月，如果乙方不按时交付物业管理费，按违约论处；乙方每季度的第一个月第20日前向甲方支付空调折旧费1000元/月，另乙方使用中央空调，根据其实际使用流量所产生的费用通过转账或现金方式支付给甲方；在承租期内，如发生乙方连续拖延一个月不缴纳约定的租金和费用，甲方有权单方面终止合同，收回房屋，乙方承担违约责任；本合同是经双方协商一致同意签订的，双方均必须严格遵守合同条款，如有违约者，违约方必须按违约当年租金总额的20%标准作为违约金赔偿给守约方，并赔偿由违约行为给守约方造成的直接经济损失等等。同日，花园城物业公司（甲方）与柳静云（乙方）又签订房屋租赁补充合同一份，约定：因甲方所出租的房屋已进行过装潢，乙方需支付甲方装修费用，经双方协商，乙方同意支付给甲方共计1180998元装修费，并签订房屋租赁补充合同条款如下：一、为减少乙方前期资金周转压力，甲方同意乙方对需支付的装修费进行分期支付，具体为：自2010年12月20日起至2011年12月19日止，乙方需支付给甲方的装修费为248436元，每季度支付62109元；自2011年12月20日起至2013年12月19日止，乙方需支付给甲方的装修费为521712元，每季度支付65214元；2013年12月20日起至2015年6月20日止，乙方需支付给甲方的装修费为410850元，每季度支付68475元，以上费用乙方按季度于每季度的第一个月第20日前支付，逾期，甲方将按应付金额每月1%收取滞纳金。二、甲方在乙方场所的消费，双方也按季度结算一次。甲方实际消费金额可与每季乙方需支付给甲方的装修费相抵充，剩余部分乙方再于当季以现金方式支付给甲方。当消费超过每季度的装修费时，超过部分甲方也需于当季以现金方式支付给乙方等内容。2011年3月5日，花园城物业公司（甲方）与宴宾楼公司（丙方）、柳静云（乙方）签订三方协议，约定：一、甲、乙双方于2009年6月20日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定由乙方承租甲方的房屋用于经营简餐、棋牌、休闲服务业，并具体约定了租赁的期限、租金的支付方式、双方的权利义务以及违约责任等。乙方自2010年12月20日起至2011年3月19日止，已按《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》支付给甲方租金与每季度消费不足金额共计15万元。二、鉴于乙方目前已无意经营，现甲、乙、丙三方协商同意乙方将原合同的全部权利、义务一并转让给丙方，由丙方继续履行原甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，除租赁期限丙方同意至2014年8月7日止以及取消《房屋租赁合同》第八条特别约定外，原合同权利义务转让不会对原合同的条款和约定产生影响。三、三方约定，丙方愿意支付给乙方的合同转让费（含乙方前期装潢费以及乙方按合同约定交给甲方的15万元押金等全部费用）共计60万元。丙方应于本协议签订后七日内将60万元汇入乙方指定账户，另外5万元就餐券，在丙方开业后立即支付给乙方。上述款项支付完毕后，甲方承认丙方已按合同约定交付了15万元押金。乙方在甲方处接收属于甲方的物品，由乙方与丙方直接办理交接，清单送一份给甲方存档。乙方使用游泳池所领用的甲方物品，由乙方与甲方办理交接。为方便丙方重新装潢，甲方同意2011年9月1日起计租。四、本协议生效之日起，原合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行原合同。五、原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》中的所有条款及约定在本协议签订后保持不变。甲方和丙方不再另行重新签订合同。六、乙方所有债权债务关系和丙方无关等。2011年7月5日，花园城物业公司（甲方）与宴宾楼公司（乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，协议约定：甲方将自己位于“新加坡花园城”商业综合楼其他部分房屋出租给乙方，租赁物面积为64.17㎡；租赁期限自2011年7月9日起至2014年8月8日止，合同签订当日甲方将房屋交付给乙方使用；房屋租金标准为1155元/月，该房屋的租赁费用为12138元/年，即3034元/季，租金与原一、二楼同时交纳；双方其他权利义务按照原合同继续执行等内容。2011年7月5日花园城物业公司将《房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》所称的房屋按照双方合同约定交付给宴宾楼公司。上述协议签订后，金楠酒店开始经营，2012年该酒店注册成立。案涉新加坡花园城会所东侧一至三层3477.52平方米，依据2010年11月25日八方公司与石浦公司、宴宾楼公司签订的《三方协议》，至2014年8月7日租金合计为1738225.12元。案涉新加坡花园城综合楼2070.29平方米，依据2011年3月5日花园城物业公司与柳静云、宴宾楼公司签订的《三方协议》，至2014年8月7日租金合计为1155636.73元、物业管理费合计127322.84元（2070.29㎡×1.5元／月×41个月）、空调折旧费从2011年9月1日至2014年8月7日每月1000元折算后为33233.34元、应退还装修费777721.37元（从2011年9月1日至2014年8月7日按2009年6月20日花园城物业公司与柳静云签订的房屋补充协议约定计算）。案涉新加坡花园城综合楼增补64.17平方米，依据2011年7月4日花园城物业公司与宴宾楼公司签订的《租赁合同补充协议》，至2014年8月7日租金合计为42735元。金楠酒店经营期间，宴宾楼公司和金楠酒店未按期支付租金，八方公司于2013年7月2日、8月10日给宴宾楼公司和金楠酒店函告，要求支付租金、水电等全部费用；2014年6月18日八方公司给宴宾楼公司函告，催缴房租、装修费、物管费、空调使用折旧费、违约金等。2014年7月29日八方公司给宴宾楼公司一份关于办理租结移交租赁物的函，称：“根据2010年11月25日签订的《三方协议》和相关房屋租赁合同，贵司与我司的租赁合同至2014年8月7日到期，租赁关系终止，不再延续。为此，我司特致函贵司，请于2014年8月8日上午9时前往金楠酒店大门口办理租赁物移交手续。若贵司不办理移交手续，2014年8月11日上午9时，我司将自行取回租赁物，请贵司于上述时间之前，自行清理自有物品，逾期仍存留在租赁物场地内的所有物品，我司视为贵司已经完全放弃了所有权，我司将作为贵司的废弃物进行处理”。2014年9月11日，八方公司法定代表人杨明与宴宾楼公司代表戴毅、ＸＸ形成会议纪要，内容为：一、宴宾楼公司拖欠房租及违约金系因金楠酒店经营而产生，且金楠酒店的实际所有人为ＸＸ先生，故ＸＸ先生承担支付拖欠上述费用的责任。三、还款计划：1、ＸＸ先生于2014年9月30日前支付人民币壹佰万元到八方公司账户，并在转账后的第二日安排人员到八方公司办理拖欠房租及违约金对账事宜，戴毅先生派人参与。2、ＸＸ先生根据八方公司书面清单提供电线电缆，按双方确定价格冲抵拖欠的房租及违约金作为第二笔还款。3、拖欠房租及违约金的尾款ＸＸ先生于二0一四年十二月二十日前付清，否则宴宾楼公司支付上述款项。2009年7月13日和8月17日柳静云分别缴纳押金共计150000元、2014年10月31日由安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司代金楠酒店转账支付给八方公司房屋租金1500000元、2015年6月17日金楠酒店支付八方公司房屋租金现金100000元。尚欠八方公司租金1186596.85元（1738225.12元+1155636.73元+42735元-150000元-1500000元-100000元）、物业管理费127322.84元、空调折旧费合计33233.34元、应返还装修费777721.37元。2015年7月13日，八方公司给宴宾楼公司一份关于到期终止房屋租赁合同并要求支付拖欠租金及滞纳金的告知函，要求十日内支付拖欠的房租费及滞纳金。2016年元月16日又给金楠酒店一份关于依法要求移交租赁物并要求支付拖欠租金及滞纳金的告知函。宴宾楼公司和金楠酒店均未支付拖欠的房租等。另查，在金楠酒店经营期间，八方公司在金楠酒店消费共计1256887元。按照2006年8月6日的房屋租赁补充协议，从2010年11月25日至2014年8月7日八方公司可消费金额1780962.47元，冲减后，应返还八方公司未消费款524075.47元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。八方公司将合同约定的房屋交付给宴宾楼公司，宴宾楼公司交由金楠酒店使用，宴宾楼公司作为承租方，未按合同约定及时支付租金及其他各项费用，已构成违约，依法承担违约责任。ＸＸ作为金楠酒店的实际所有人，且自愿为宴宾楼公司拖欠八方公司的房租及违约金承担还款责任，八方公司据此要求其承担偿还拖欠的租金及违约金的责任，予以支持，超出该部分的责任，因ＸＸ未承诺还款，不予支持。宴宾楼公司辩称本案已超过诉讼时效，因八方公司2014年、2015年和2016年均发告知函要求支付拖欠的房租及滞纳金，八方公司一直在向宴宾楼公司、金楠酒店主张权利，故对宴宾楼公司的该项辩称，不予采信。八方公司要求宴宾楼公司和ＸＸ支付拖欠租金1186596.85元，有事实和法律依据，予以支持，超出部分，不予支持；八方公司要求宴宾楼公司、ＸＸ支付违约金872177.94元，因2010年11月25日的《三方协议》项下的违约金已经一审法院（2010）蜀民一初字第1576号民事判决书处理，本案不予再行处理；2011年3月5日的《三方协议》项下的违约金按2009年6月20日的房屋租赁合同约定“按违约当年的租金总额的20%标准作为违约金赔偿给守约方”，2011年9月1日至2014年8月7日三年租金，宴宾楼公司、金楠酒店均未支付，故应按当年租金总额20%计算违约金，应为233324.46元，故八方公司诉请未超过该部分的请求，予以支持，超出部分，不予支持。八方公司要求宴宾楼公司、ＸＸ按房屋租赁合同及补充合同的约定支付物业管理费127322.84元、空调折旧费33233.34元、应返还装修费777721.37元、返还消费款524075.47元，虽然宴宾楼公司、ＸＸ与金楠酒店均提出异议，但该请求符合双方的合同约定，故对八方公司诉请宴宾楼公司支付该款项，予以支持，超出部分，不予支持，要求ＸＸ返还，无证据证实，不予支持。八方公司主张从2014年8月7日起以欠款为基数按银行同期贷款基准利率计算损失，符合法律规定，予以支持。对八方公司诉讼请求水费10822元、电费155868.25元及案涉新加坡花园城会所东侧一至三层及增补房屋的物业管理费，宴宾楼公司及金楠酒店不予认可，因其未提供证据证实，不予支持。对八方公司诉讼请求宴宾楼公司、ＸＸ退还房屋及支付占用费1618805.05元，因租赁合同到期前八方公司已经发函表明合同到期后租赁关系终止，不再延续，并要求宴宾楼公司于2014年8月8日上午9时前往金楠酒店大门口办理租赁物移交手续，若不办理移交手续，2014年8月11日上午9时将自行取回租赁物。租赁合同到期后，金楠酒店即已停业，现无证据证明宴宾楼公司或ＸＸ仍实际占有、使用案涉房屋，故对八方公司的该项诉请，不予支持。因八方公司的部分诉讼请求未得到支持，应承担相应的诉讼费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付合肥八方房地产开发有限公司房屋租金1186596.85元，及该款自2014年8月8日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；二、合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付合肥八方房地产开发有限公司违约金233324.46元；三、合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥八方房地产开发有限公司物业管理费127322.84元、空调折旧费33233.34元、返还装修费777721.37元、返还消费不足款524075.47元，以上合计1462353.02元，及该款自2014年8月8日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、驳回合肥八方房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费53772元，由合肥八方房地产开发有限公司负担27920元，合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司负担25852元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于逾期交付房屋占有使用费的问题。从本案现已查明的事实来看，2014年7月29日，八方公司发给宴宾楼公司的函件内容载明“双方合同至2014年8月7日到期，租赁关系终止，不再延续，宴宾楼公司于2014年8月8日上午9时前往金楠酒店大门口办理租赁物移交手续，若不办理移交手续，2014年8月11日上午9时将自行取回租赁物”。因租赁合同到期后，金楠酒店即已停业，八方公司提供的现有证据无法证明宴宾楼公司、金楠酒店在合同到期后仍实际占有、使用案涉房屋，在此情况下，一审法院未支持八方公司要求宴宾楼公司、ＸＸ支付逾期占有使用费的请求并无不妥，本院予以维持。关于水电费的问题。八方公司认为其代缴水电费166690元，宴宾楼公司、ＸＸ应予承担，但从本案的现有证据来看，八方公司提供的水电费记录均为复印件，系其单方采集，并且也没有相关的水电费缴费收据及发票，宴宾楼公司、金楠酒店对此均予以否认，在此情况下，八方公司主张宴宾楼公司、ＸＸ支付相关水电费的依据不足，本院不予采信。关于宴宾楼公司在本案中是否应当承担相关责任的问题。从本案现已查明的事实来看，案涉房屋中的会所原由石浦公司承租、综合楼原由柳静云承租，后经各方协商，八方公司与宴宾楼公司分别于2010年11月25日、2011年3月5日达成《三方协议》，石浦公司、柳静云将原合同的全部权利、义务一并转让给宴宾楼公司，并且在2011年7月5日，宴宾楼公司与八方公司签订综合楼其他部分房屋《租赁合同补充协议》，从以上三份协议的内容可以看出，宴宾楼公司是合同的承租方，虽宴宾楼公司后将案涉房屋交由金楠酒店使用，但宴宾楼公司作为协议的相对方，其仍应履行支付租金的义务，宴宾楼公司未按协议约定支付租金及其他各项费用，已构成违约，依法应承担违约的责任，现宴宾楼公司认为其在本案中不应承担任何责任，于法无据，不予支持。关于ＸＸ在本案中是否应当承担相关责任的问题。从2014年9月11日的形成的《会议纪要》内容来看，第一条载明“宴宾楼公司拖欠房租及违约金系因金楠酒店经营而产生，且金楠酒店的实际所有人为ＸＸ先生，故ＸＸ先生承担支付拖欠上述费用的责任”，同时该《会议纪要》第三条载明“还款计划：ＸＸ先生于2014年9月30日前支付100万元到八方公司账户……拖欠房租及违约金的尾款ＸＸ先生于2014年12月20日前付清，否则宴宾楼公司支付上述款项”，ＸＸ在该会议纪要下方签字确认。因该会议纪要已明确还款人为金楠酒店的实际所有人ＸＸ，现ＸＸ认为其在该会议纪要的签字系职务行为，其不应承担支付房屋租金的责任，与《会议纪要》约定的内容不符，不予采信。关于涉案房屋免租期的问题。ＸＸ认为根据原石浦公司、柳静云与八方公司签订的《房屋租赁合同》，案涉房屋的会所享有11个月免租期，综合楼享有1年6个月的免租期，故房屋租金应扣除约定的免租期。但从本案相关合同形成的时间来看，首先，石浦公司签订案涉房屋会所租赁合同的时间是2006年8月6日，约定免租期限为2006年8月8日至2007年7月7日。柳静云签订案涉房屋综合楼租赁合同的时间是2009年6月20日，约定免租期限为2009年6月20日至2010年12月19日，八方公司已给予石浦公司、柳静云相关免租期；其次，《三方协议》签订的时间分别为2010年11月25日，2011年7月5日，此时已在免租期限以后。再次，在2011年3月5日签订的关于综合楼《三方协议》中，八方公司也给予了免租期，约定租金从2011年9月1日计算租金。综合以上事实可以看出，八方公司已按合同给予了案涉房屋租赁的相应免租期，且《三方协议》也约定宴宾楼公司承继原合同的全部权利和义务，现ＸＸ主张再扣除原房屋租赁合同约定的免租期，无事实和法律依据，不予支持。关于八方公司追索拖欠房屋租金是否过诉讼时效的问题。因八方公司2014年、2015年和2016年均发函要求宴宾楼公司或金楠酒店支付拖欠的房租及滞纳金，八方公司一直在主张相关权利，现宴宾楼公司、ＸＸ认为八方公司的诉请已过诉讼时效，于法无据，不予采信。综上所述，八方公司、宴宾楼公司、ＸＸ的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96483元，由上诉人合肥八方房地产开发有限公司负担25132元，上诉人合肥中和宴宾楼酒店管理有限公司负担53772元，上诉人ＸＸ负担17579元。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张　怡审判员　董江宁二〇一七年六月二十六日书记员　李　颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来源：百度“”