（2017）粤0785民初43号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-07
案件名称
恩平市佳景物业服务有限公司与冼改物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
恩平市佳景物业服务有限公司,冼改
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初43号原告：恩平市佳景物业服务有限公司，住所地：恩平市恩城绿岛街1号绿岛华庭商铺8号。法定代表人：罗光，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙永刚，广东宸鼎律师事务所律师。被告：冼改女，女，汉族，住恩平市。原告恩平市佳景物业服务有限公司（以下简称佳景公司）与被告冼改女物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佳景公司的委托诉讼代理人孙永刚到庭参加诉讼，被告冼改女经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告冼改女支付2015年1月1日至2016年9月30日期间的住宅物业管理费1974元；2、判令被告冼改女支付拖欠物业管理费的滞纳金880元（按每期欠费额，从逾期之日以每日千分一的标准暂计至起诉之日，实际计算至缴清物业管理费之日）；3、本案诉讼费用由被告冼改女承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告冼改女支付拖欠物业管理费的滞纳金894.06元（按每期欠费额，从逾期之日以每日千分一的标准暂计至起诉之日，实际计算至缴清物业管理费之日）。事实和理由：恩平中海房地产有限公司（以下简称中海公司）为恩平恩城绿岛华庭小区开发商，2011年3月8日被告与中海公司就前期物业管理服务签订《前期物业服务协议》。协议约定：服务期限为自本协议签订之日起至业主委员会成立之日止。住宅、商铺和车房的物业服务费用由甲方按建筑面积每月每平方米人民币0.5元向乙方收取；物业服务费按每季度三个月交费一次，交费日为每季度第一个月的5日前。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日每日按应交费的千分之一缴纳滞纳金。2013年1月1日起小区物业管理费调整为每月平方米人民币0.7元。原告为中海公司委托的物业服务企业，按约定提供了服务。被告为恩城绿岛华庭C座501房业主，其物业建筑面积为134.26平方米，每月应缴交住宅物业管理费94元。但被告从2015年1月1日起至今未缴交上述费用，至2016年9月30日共拖欠原告物业管理费1974元。原告经多次追讨未果。被告冼改女没有到庭参加庭审活动，也没有提供书面答辩和证据。本院经审理认定事实如下：中海公司为恩平市××城××号绿岛华庭的开发商，被告于2011年3月8日就绿岛华庭C座501号住宅与中海公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，其中约定：甲方为位于恩平市××城××号绿岛华庭的物业提供管理，甲方可自行选聘物业服务企业对本物业进行管理，委托服务期限自本协议签订之日起至绿岛华庭业主委员会成立之日止，住宅的物业服务费由甲方按建筑面积每月每平方米人民币0.5元向乙方收取，物业服务费按每季度三个月交费一次，交费日为每季第一个月的5日前，甲方有权对本物业服务费用标准按年度调整，业主和物业使用人逾期支纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金。2010年4月30日，中海公司选聘原告佳景公司为绿岛华庭的物业服务企业，由原告负责绿岛华庭的物业管理。2012年12月15日，原告发出《关于调整物业管理费的通知》，通知涉案小区业主，根据其公司财务状况出现亏损的情况，公司决定从2013年1月1日起调整物业管理费的收费标准，按每平方米0.7元/月的标准收取物业管理费。尔后，被告按每平方米0.7元/月的标准交纳物业管理费至2014年12月31日。从2015年1月1日起，被告开始没有缴交物业管理费。2016年9月30日，原告退出绿岛华庭，停止提供物业管理服务。2016年12月8日，原告向被告发出催缴物业服务费的通知，但被告仍不予交纳。又查明：原告于2010年4月16日成立，经营范围包括从事物业管理、园林绿化、市场管理等。此外，粤房地权证恩字第××号房地产权证记载：恩平市××城××号绿岛华庭C幢501房的权属人为冼改女，建筑面积为134.26平方米，套内建筑面积为117.12平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽然与被告签订《前期物业管理服务协议》的主体是中海公司，但《前期物业管理服务协议》第二条第一项第11款约定：恩平中海房地产有限公司有权选聘物业服务企业对本物业进行管理，且中海公司于2010年4月30日选聘原告作为被告房屋所在小区的物业管理企业。根据上述协议约定，协议的内容对本案原、被告均有约束力。作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和市政公用设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务，为此，被告理应交纳物业服务费用及相关费用。但被告一直拖欠物业管理费不予交纳，经原告于2016年12月8日向被告发出书面通知催促其交纳物业管理费，但被告在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，原告请求主张被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。关于物业服务费收费标准的问题。涉案《前期物业管理服务协议》第五条第一款第七项规定，“甲方（中海公司）有权对本物业服务费用标准按年度调整。”虽然原告在2012年12月15日向涉案小区的业主发出“关调整物业管理费的通知”的仅系以在涉案小区内张贴公告的形式告知业主，但被告在该通知发出后，也按该通知调整的新标准交纳了2013年和2014年的物业管理费。被告交纳物业管理费的行为表明对原告关于调整物业管理费的行为追认，同意对涉案的《前期物业管理服务协议》关于收取物业管理费标准的变更。因此，原告的新收取管理费的标准对被告是有效的，现原告请求被告按每平方米0.7元/月新标准交纳管理费理据充分，本院予以支持。根据本案查明的事实，被告自2015年1月1日起拖欠物业服务费，故对原告主张2015年1月1日起至2016年9月30日的物业服务费的请求，本院予以支持。根据合同约定，该期间被告拖欠的住宅物业服务费为1974元（0.7元/平方米×134.26平方米×21个月）。关于《前期物业服务协议》约定的滞纳金，其应属违约金性质。被告从2015年1月13日至2016年9月30日的物业管理费没有依约缴纳，显属违约行为，被告应当承担相应的违约责任，按照《前期物业服务协议》第五条、第十一条第一款约定，故违约金应从逾期之日起每日按应交费的千分之一计付。因此，原告请求被告从逾期之日即2015年1月1日开始计付逾期付款的违约金，理由充分，证据确凿，本院予以确认。被告冼改女经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告冼改女在本判决发生法律效力之日起十日内向原告恩平市佳景物业服务有限公司支付物业管理费1974元及违约金（违约金应从逾期之日即2015年1月1日起至付清款项日止每日按应交费的千分之一计付）。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，公告费600元，合共625元，由被告冼改女负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长 吴丽冰审 判 员 陈婷婷人民陪审员 吴番长二〇一七年六月二十六日书 记 员 冯 莉 关注公众号“”