（2017）川0302民初1112号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-09
案件名称
原告李蓉诉被告四川忠心房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
自贡市自流井区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李蓉,四川忠心房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：第一条，第二条
全文
四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0302民初1112号原告：李蓉，女，1971年4月21日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：郑建国，四川宏宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘漫红，四川宏宗律师事务所律师。被告：四川忠心房地产投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：孙尧忠，董事长。委托诉讼代理人：钟建国，系四川忠心房地产投资有限公司职工。原告李蓉与被告四川忠心房地产投资有限公司（简称“忠心公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭进行审理，因本案与原告王志文诉被告忠心公司商品房销售合同纠纷等108案标的为同一种类，经当事人同意，本院依法进行合并审理。原告李蓉的委托诉讼代理人郑建国、刘漫红，被告忠心公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除《住宅定购合同》；2.被告返还原告购房款10,000.00元；3.被告赔偿原告损失35,415.00元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除《住宅定购合同》；2.被告双倍返还购房定金20,000.00元，并按照所购房屋面积以同地段、同类型、同结构市场价格（所购房屋建筑面积×目前市场价）赔偿原告差价；3.确认原告的前述损失对忠心公司其他债权人享有优先受偿权。事实及理由：2004年3月11日，原告与自贡泰华实业开发有限公司（简称“泰华公司”）签订《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场12号楼B单元11层2号住宅，建筑面积114.13m2，单价1,145.00元∕m2，总价款130,679.00元，交房时间为2005年12月31日前。合同签订后，原告支付定金10,000.00元。2008年1月31日，泰华公司与被告忠心公司签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》（简称“《合作协议》”），泰华公司将其开发建设的“泰华时代广场”整体转让给被告，被告承接了相关权利义务。被告至今未交付房屋，原告遂诉至本院。被告忠心公司辩称：对原告主张的事实没有异议，原告仅支付了定金，损失的计算方法应不同于支付全款和部分款项的购房户，对原告主张的双倍返还定金无异议，损失赔偿按法律规定依法认定。本院对原、被告出示的如下证据予以采信：1.原告身份证复印件；2.被告营业执照；3.《住宅定购合同》；4.收据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交了2011年5月26日泰华公司向忠心公司提交的《资料移交说明》及附件《时代广场资料明细》，拟证明忠心公司整体承继了泰华公司开发的时代广场项目的权利义务，并在《时代广场资料明细》中对原告享有的合同权利义务进行了具体确认。被告对该组证据的真实性和合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，其虽然在《资料移交说明》及《时代广场资料明细》上签字盖章，但是只是对收到资料的确认，并非对资料载明的内容予以确认。本院认为，由于泰华公司已将其开发的时代广场项目整体转让给忠心公司，《资料移交说明》及《时代广场资料明细》是双方对项目权利义务的承继和交接，忠心公司进行了签字盖章，应对《资料移交说明》及《时代广场资料明细》载明的内容承担责任。因此，本院对该组证据予以采信。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：2004年3月11日，泰华公司因开发泰华·时代广场项目，与原告签订了《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场12号楼B单元11层2号住宅，钢混结构，建筑面积114.13m2，单价1,145.00元∕m2，总价款130,679.00元；泰华公司于2005年12月31日前将按照国家有关规定分期验收合格的住宅交付原告。在签署《商品房买卖合同》前，出售方违约，双倍赔偿定金；定购方违约，出售方不退还定购方定金。合同签订后，泰华公司向原告出具了《收据》，载明收到原告的定金10,000.00元。本院另查明，泰华·时代广场成为烂尾楼后，泰华公司与被告于2008年1月29日签订《合作协议》，以“自贡泰华公司将该项目涉及的国有土地使用权及全部开发权益转让给被告”的形式，由被告对该宗土地继续开发建设。协议签订后，被告将该项目更名为“浙江商城”，并进行了重新规划，一期为商业用房，二期为商品房。其中，一期商业用房已修建完毕，二期商品房仅完成了部分，原告所购房屋为二期内尚未修建的部分。根据本院已生效的孙信波等与忠心公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案判决书查明事实，二期项目坐落于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块，土地使用权证号为自国用（2009）第022439号，忠心公司已在该土地上建设了部分在建工程。该项目土地因经济往来设定有抵押权，同时因忠心公司涉案纠纷，该项目土地及地上开发的在建工程被各地法院数轮查封。本院对生效法律文书查明事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，《住宅定购合同》是否应当解除？第二，双倍返还购房定金后，被告是否应当赔偿原告损失？第三，原告在本案中的债权是否享有优先受偿权。关于合同是否应当解除的问题。被告忠心公司与泰华公司签订《合作协议》，承接了泰华公司的开发项目，亦应承接泰华公司相应的合同权利义务，虽然泰华公司是《住宅定购合同》名义上的合同相对方，但泰华公司在合同中的权利义务实际已由忠心公司全部承继，故《住宅定购合同》的合同相对方应为本案原告和被告。被告即应按原告与泰华公司签订的《住宅定购合同》约定履行泰华公司的合同义务。但被告未在约定的时间完成所购房屋的修建，也无力继续完成所购房屋的修建。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除双方签订的《住宅定购合同》，本院予以支持。关于双倍返还购房定金后，被告是否应当赔偿原告损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告还应赔偿损失的主张，因无法律依据和合同约定，本院不予支持。关于原告在本案中的债权是否享有优先受偿权的问题。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告仅支付了购房定金，且定金金额仅占双方约定购房款的小部分，原告关于优先受偿权的主张不能成立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十五条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告李蓉与被告四川忠心房地产投资有限公司之间的《住宅定购合同》；二、被告四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内双倍返还原告李蓉购房定金20,000.00元；三、驳回原告李蓉的其他诉讼请求。如果被告四川忠心房地产投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费935.40元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长 罗耀雄审 判 员 林 洁审 判 员 曹 源二〇一七年六月二十六日书记员代 玉 婷 关注公众号“”