（2017）豫01民终6625号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-27

案件名称

周晨龙、王连鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周晨龙,王连鹏,郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司,周志强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6625号上诉人（原审被告、反诉原告）：周晨龙，男，1994年8月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘星绍，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁航，河南英展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王连鹏，男，1987年4月12日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：陈盼盼，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司，住所地郑州市二七区。负责人：程鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘迎浩，男，该公司员工。原审被告：周志强，男，1971年12月16日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人周晨龙因与被上诉人王连鹏、郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司（以下简称居美公司）及原审被告周志强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周晨龙的委托诉讼代理人刘星绍、袁航，被上诉人王连鹏及其委托诉讼代理人陈盼盼，被上诉人居美公司委托诉讼代理人刘迎浩，原审被告周志强等到庭参加了询问。本案现已审理终结。周晨龙上诉请求：驳回王连鹏的诉讼请求。事实与理由：1、王连鹏代理人陈盼盼系居美公司常年法律顾问，二者之间存在严重利害关系，一审判决将居美公司对王连鹏有利的证明及陈述作为认定案件事实的依据是错误的。2、一审判决认定基本事实不清，周晨龙无需向贷款银行提出还款申请，且已向银行偿还部分贷款，不应当承担违约责任。3、王连鹏未按合同约定履行14万元解押义务，在不具备合同解除权的情况下解除合同，王连鹏应当承担违约责任。4、居美公司作为中间方，未尽到公平、公正的居间服务义务，应承担本案房屋买卖合同无法继续履行的责任。居美公司存在虚假承诺，承诺为周晨龙提供解押资金，但未履行，导致解押资金不足。5、居美公司存在与王连鹏律师恶意串通的现象。王连鹏辩称，1、合同签订后，周晨龙拒绝解押，使得房屋处于抵押状态，合同目的无法实现，应承担违约责任。周晨龙未按合同约定五个工作日内向贷款银行提出还款申请。周晨龙应向银行提出最终办理抵押注销手续的申请，周晨龙辩称已偿还10万元与解除抵押还款不是同一事实。2、周晨龙也认可未备齐应承担的解押款，经居美公司多次催促，均拒绝办理。3、王连鹏不存在违约情形。周晨龙从未向王连鹏主张过14万元解押款，根据合同约定，在解押款到位后，双方共同将解押款打入还款帐户，而不是直接支付给周晨龙。4、王连鹏向周晨龙发出解除合同通知，是因周晨龙一直不履行解押手续。5、陈盼盼并非居美公司法律顾问，之前担任过该公司法律顾问。一审判决根据客观事实作出认定，并非周晨龙上诉称采信居美公司出具的证明。6、周晨龙请求收回定金8000元，没有事实依据。请求二审法院维持原判。居美公司辩称，1、关于解押款，周晨龙应出资56万元，王连鹏出资14万元。解押后，办理网签手续。2、依据合同约定，居美公司约双方办理解押手续，但周晨龙一直告知资金不足，居美公司也帮周晨龙联系深圳前海大道金融服务有限公司代其垫资解押，在考察到周晨龙征信及还款能力后，最终拒绝代其垫资。3、居美公司不存在虚假承诺问题，也不存在与王连鹏的律师陈盼盼恶意串通的情形。请求二审法院维持原判。原审被告周志强述称，意见同周晨龙上诉理由一致。王连鹏向一审法院起诉请求：1.周晨龙、周志强双倍返还定金16000元，居美公司赔偿王连鹏佣金、代办费12000元、银行贷款按揭服务费6010元；2.周晨龙、周志强赔偿王连鹏房屋增值损失暂计100000元。周晨龙向一审法院提出反诉请求：1.判令解除王连鹏与周晨龙之间的房屋买卖合同；2.判令王连鹏承担违约责任，由居美公司将王连鹏交其代为保管的定金8000元支付给周晨龙。一审法院认定的事实：2016年6月19日，周晨龙（由其父周志强代理）作为卖方（甲方）与王连鹏作为买方（乙方）、居美公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：周晨龙将位于二七区航海中路107号院1号楼16层1615号的房屋（产权证号11××90）出卖给王连鹏，成交价450000元，王连鹏在签订合同时向居美公司支付佣金9000元、代办费3000元共12000元，并将定金8000元交由居美公司保管；买卖双方于合同签订后十个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。该房屋处于抵押状态，卖方保证合同签订后五个工作日内向贷款银行提出还款申请（卖方采用按揭贷款付款方式的，卖方保证自买方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时买方应于还款现场向卖方支付解押款140000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由卖方自行筹集；买卖双方在解押注销手续办理完毕后的五个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后买卖双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；卖方违约致使合同不能履行的，应双倍返还买方交付的定金，并承担买方由此发生的经济损失，买方违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金，并承担卖方由此发生的其他经济损失；合同签订后卖方拒绝出售同时买方拒绝购买或买卖双方协商解除合同的，居间方收取的费用除佣金外如数退还，合同签订后买卖双方任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款1‰的违约金。另约定，买方贷款以银行审批为准，该房屋解押由买卖双方共同负责，该房屋共有贷款700000元整，买方负责解押140000元，剩余560000元由卖方自行承担，双方于规定还款当日共同将该解押款打入规定银行。合同签订当日，王连鹏如约向居美公司支付佣金9000元、代办费3000元，并交付定金8000元。后王连鹏、周晨龙到中国工商银行郑州支行办理涉案房屋的商业银行贷款，并于6月30日获银行审批通过，王连鹏花费银行贷款按揭服务费6010元。王连鹏通过居美公司中介人员催促周晨龙办理涉案房屋解押事宜，周晨龙告知居美公司中介人员资金不足。后王连鹏因未偿还解押款无法继续办理房产网签、资金监管、过户等手续，提起本案诉讼，并于2017年2月10日向周晨龙、周志强邮寄解除合同通知一份。另查明，据王连鹏提交《房地产估价预评报告》显示，2016年6月23日，经周晨龙委托，涉案房屋评估价值为53.14万元。本案审理过程中，王连鹏提出对涉案房屋价值进行评估，经原审法院询问释明，周晨龙、周志强不同意对涉案房屋价值进行评估。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王连鹏与周晨龙签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。王连鹏于2017年2月10日向周晨龙邮寄解除合同通知，周晨龙提起反诉要求解除与王连鹏签订的《房屋买卖合同》，原审法院认定双方已一致同意解除该合同。本案争议焦点在于是王连鹏还是周晨龙违约，经查，根据《房屋买卖合同》的约定，周晨龙应在王连鹏银行贷款审批通过后，向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期，与王连鹏共同到贷款银行偿还700000元解押款。但周晨龙却未在王连鹏银行贷款审批通过后，履行向贷款银行提出还款申请的义务，从而导致买卖双方未能如约共同偿还银行解押款，故原审法院认定违约责任在周晨龙。周晨龙辩称其贷款系个人贷款，无需向贷款银行提前提出申请，却未提交证据予以证明，也未提交证据证明其向王连鹏催要过140000元解押款，故应由周晨龙对王连鹏的损失承担违约责任。王连鹏的损失计算为：银行贷款按揭服务费6010元，应由周晨龙承担；代办费3000元，根据合同约定，如买卖双方协商解除合同的，居间方收取的费用除佣金外如数退还，故居美公司应将代办费3000元退还给王连鹏；佣金9000元，由于涉案房屋买卖合同未实际履行，故原审法院酌定居美公司收取佣金4500元，由周晨龙承担，剩余4500元由居美公司退还给王连鹏；王连鹏主张的房屋增值损失100000元，鉴于周晨龙不同意对涉案房屋价值进行评估，原审法院酌定支持王连鹏房屋增值损失50000元，由周晨龙进行赔偿；王连鹏主张的双倍返还定金16000元，根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。基于上述王连鹏主张的各项损失已获支持，双方约定的定金条款不再适用，故居美公司应将收取王连鹏的定金8000元退还给王连鹏。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。涉案房屋买卖合同由周志强代理周晨龙签订，应由被代理人周晨龙承担本案民事责任，故王连鹏请求周志强承担责任没有法律依据，不予支持。另，反诉只能针对本诉王连鹏提出，周晨龙向居美公司提出反诉请求，缺乏法律依据，本案不予处理，周晨龙可对居美公司另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王连鹏与周晨龙签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1600073）；二、周晨龙于判决生效之日起十日内赔偿王连鹏银行贷款按揭服务费6010元、佣金4500元、房屋增值损失50000元，以上共计60510元；三、郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司于判决生效之日起十日内退还王连鹏代办费3000元、佣金4500元、定金8000元，以上共计15500元；四、驳回王连鹏的其他诉讼请求；五、驳回周晨龙的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2820元，由王连鹏承担1221元，由周晨龙承担1599元。反诉案件受理费25元，由周晨龙承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。法院依法组织当事人进行举证、质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，周晨龙在上诉状称因居美公司未提供解押款，导致其无法正常履行解押手续，由此可以证明，周晨龙未按《房屋买卖合同》的约定，筹齐款项办理解押手续，故应向王连鹏承担违约责任，赔偿王连鹏为履行合同产生的损失即佣金、银行按揭服务费、房屋增值损失等。周晨龙上诉称王连鹏的委托代理人陈盼盼与居美公司存在利害关系，与居美公司恶意串通出具虚假证明。一审法院根据当事人的陈述及相关证据，并未将该证明作为认定案件事实的依据。综上，周晨龙上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由周晨龙负担。本判决为终审判决。审判长　　朱梅审判员　　秦宇审判员　　邱帅二〇一七年六月二十六日书记员　　王研 来源：百度“”