（2017）黔0103民初3230号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-09-01
案件名称
陈帆、曾祥宇等与贵州红华物流有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
贵阳市云岩区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈帆,曾祥宇,贵州红华物流有限公司,朱海涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初3230号原告陈帆，女，1968年10月11日生，回族，住贵阳市云岩区。原告曾祥宇，男，1996年4月3日生，回族，住贵阳市云岩区。委托代理人陈帆，年籍同上，系曾祥宇之母亲。被告贵州红华物流有限公司，地址贵阳市观山湖区白云大道281号。法定代表人时伟。被告朱海涛，男，1976年4月16日生，汉族，住贵阳市云岩区，原系贵州红华物流有限公司经理。二被告共同委托代理人匡恒，系贵州红华物流有限公司法务。原告陈帆、曾祥宇诉被告贵州红华物流有限公司、朱海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈帆，被告贵州红华物流有限公司、朱海涛共同委托代理人匡恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈帆、曾祥宇诉称，2014年12月5日原告与被告贵州红华物流有限公司（以下均简称红华公司）签订购铺合同，购买红华公司位于观山湖鬃鬃路贵州红华商贸物流园仓储物流中心第A负1层587号商铺，原告支付首付款283164元，维修基金等杂费26631.64元，装修费165949元。另办理银行按揭270000元（该款于2015年3月20日已汇入红华公司账户）。由于红华公司将贵阳市观山湖区大数据中心示范基地设在红华商贸园仓储物流中心A栋负一层，需进行规划变更，2015年8月24日原告和红华公司签订退铺协议书和退铺说明，约定该协议签订后3个工作日内，红华公司需办理完毕所退商铺的撤销备案手续并将原告已支付全部购房款支付给原告并以未退款为基数，从付款之日（如涉及银行按揭部分，以款到被告账户起算）按中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至退完款为止，并以未退款金额为基数，从付款之日起（如涉及银行按揭部分，以到账之日起算）按每月百分之一的比例标准向原告另外支付违约金直至退完款为止。由于被告未按该退铺协议履行，原告多次找红华公司协商，分别又与红华公司签订了两分补充协议。2016年4月14日第二份补充协议中写明2016年7月20日之前被告全部付清原告购铺款、违约金及利息，如逾期，红华公司应以未支付金额为基数，按月息两分的标准向原告支付利息，朱海涛同意对红华公司所欠原告债务提供连带责任担保，并约定出现争议可向云岩区人民法院提起诉讼。2015年12月31日至2017年3月20日，原告共收到被告退铺款149500元，红华公司还欠购铺款326244.64元及同期贷款利息53356.44元、违约金136236.85元。还欠原告银行按揭款270000元及同期贷款利息28054.85元及违约金57254.79元，共计871147.57元。由于红华公司一再违约，原告故诉请：1、请求依法判令被告退还原告购铺款及违约金、银行同期贷款利息共871147.57元（违约金及利息暂算到2017年5月3日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告红华公司辩称，1、与原告签订的退铺协议及相关补充协议中违约金标准过高，请求参照中国人民银行同期贷款利率标准进行调整；2、原告应配合红华公司办理相关的撤销商铺的备案手续。由于双方签订的退铺协议约定原告需要配合办理商铺的备案撤销手续，办理后才支付房款约原告，该商铺备案手续至今未撤销，红华公司已支付部分房款给原告，故对剩余未支付款项红华公司未违约。被告朱海涛辩称，当时朱海涛系红华公司经理，负责与原告商谈商铺退铺事宜，因原告在签订补充协议时要求朱海涛承担连带赔偿责任，朱海涛是在原告压迫下才被迫签字承担连带责任，因此这不是朱海涛的真实意思表示。经审理查明，2014年12月5日原告陈帆与被告红华公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告修建的位于观山湖鬃鬃路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A单元负1层587号房，建筑面积39.25平方米，房屋单价人民币30765.52元/平方米，总价款553164元，房屋按份共有的约定份额具体为曾祥宇99%、陈帐1%。原告于合同签订之日支付首付款283164元，余款270000元以银行按揭支付。该合同还同交房时间、违约责任等权利义务进行了约定。该合同签订当日，原告向红华公司支付了抵押登记费550元、预告登记费550元、维修基金5531.64元、定金50000元、楼款233164元，以上共计人民币289795.64元；并于同日向案外人贵阳科威装饰工程服务中心（以下均简称科威公司）交纳了装修款165949元，在科威公司向原告陈帆出具的收款收据上的经手人一栏上签名为“徐怡”与被告红华公司向原告陈帆出具的收款收据上收款人一栏为同一姓名。2015年3月20日，原告陈帆与贵阳银行股份有限公司中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，合同编号：J11712015031604，约定原告向贵阳银行股份有限公司中南支行贷款人民币270000元用于购买红华公司修建的位于观山湖鬃鬃路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A单元负1层587号房（建筑面积39.25平方米），借款期限自2015年3月20日至2019年3月19日止，借款利率为年利率7.8%，并以原告购买的位于观山湖鬃鬃路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A单元负1层587号房作为借款抵押物，并约定了其他相关的权利义务。在该《商业用房贷款借款（抵押）合同》签订后，贵阳银行股份有限公司中南支行于2015年3月20日将人民币270000元汇入红华公司账户。后由于规划调整，原告与被告红华公司于2015年8月24日签订《退铺协议书》，约定红华公司与原告自愿解除已签订的商品房买卖合同，并明确退原告款项为：已付房款449113元、维修基金5531.64元、预告登记费1100元。该《协议书》还约定协议签订后3个工作日内，原告配合红华公司办理完毕所退商铺的撤销备案手续。如所购商铺为以按揭方式购买，原告还需解除与银行的按揭贷款合同；红华公司于原告配合办理完毕全部解除合同及撤销备案手续后，将原告已支付的全部购房款支付给原告。同日红华公司向原告出具《退铺说明》，载明已同意原告退铺退款要求，红华公司以未退款金额为基数，从付款之日起（涉及银行按揭部分，以款到红华公司账户之日起算）按中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至退完款之日止，并以未退款金额为基数，从付款之日起（如涉及银行按揭部分，以款到红华公司账户之日起算）按每月百分之一的比例标准支付原告另外的违约金至退完款之日止。2015年8月25日，原告向被告红华公司提交《退款申请》，申请上载明已交房款人民币20000元、申请退认筹金人民币20000元（原件已收）该申请上置业顾问栏由被告红华公司加盖该公司销售合同专用章确认。2015年11月26日，被告红华公司在双方签订的《退铺协议书》上补充写明红华公司在2015年12月31日前一次性退还陈帆、曾祥宇购买商铺的款项及违约金，若到期不能支付，陈帆、曾祥宇可通过法律途径解决，并加盖红华公司销售专用章。2015年12月31日，原告与被告红华公司签订《退铺补充协议》，约定红华公司于2016年12月31日前向原告陈帆账户支付6500元，用于原告自行支付购买商铺的银行按揭贷款本息；并于2016年1月31日前向原告账户支付200000元，剩余款项于2016年3月31日前本息一并付清；原告应于2016年3月31日前配合红华公司办理完毕提前还贷、撤销网签备案等手续，否则付款期限相应顺延。本补充协议与双方所签《退铺协议书》不一致的，以本补充协议为准。2016年4月14日，原告与被告红华公司、朱海涛签订《退铺协议补充协议二》，约定红华公司于2016年6月30日前向原告支付300000元，剩余款项于2016年7月20日前全部付清。如逾期，红华公司应以未支付金额为基数，按月息两分的标准向原告支付利息；双方在《退铺协议书》中约定的利息及违约金按原约定继续执行；朱海涛个人同意对红华公司欠原告的债务提供连带责任担保；本补充协议与《退铺协议书》及《退铺协议补充协议》不一致的，以本补充协议为准。并约定如发生争议协商不成，可向云岩区人民法院提起诉讼。后因被告红华公司未按上述协议履行付款义务，原告遂诉至本院，诉请如前。另查明，被告红华公司向原告陈帆退款情况为：2015年12月31日支付人民币6500元、2016年2月4日支付20000元、2016年6月30日支付20000元、2016年8月1日支付20000元、2016年8月31日支付5000元、2016年9月29日支付5000元、2016年11月7日支付8000元、2016年12月27日支付5000元、2017年1月13日支付5000元、2017年3月2日支付5000元、2017年3月20日支付50000元，以上共计149500元。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、《退铺协议书》、《退铺说明》、《退铺补充协议》、红华公司收款收据等证据在卷佐证，并经举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告红华公司签订的《商品房买卖合同》、《退铺协议书》、《退铺说明》《退铺补充协议》、《退铺协议补充协议二》系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利及义务。在原告与被告红华公司一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》后，双方应按照之后陆续签订的《退铺协议书》、《退铺说明》、《退铺补充协议》、《退铺协议补充协议二》的规定履行相应的义务。因此本案争议焦点为：1、被告红华公司应退还原告购房款的总金额；2、被告红华公司应支付的违约金标准及数额;3、被告朱海涛是否应承担担保责任。关于被告红华公司应退还原告购房款的总金额问题，原告主张除银行按揭款270000元外，还支付有认筹金20000万、登记费1100元、维修基金5531.64元、首付款283164元、装修款165949元，以上共计745744.64元，而被告对上述装修款未予认可，主张应退款项应以双方签订的《退铺协议书》确定的金额为准。根据双方签订的《退铺协议》上载明的已付房款人民币449113元，原告陈帆向红华公司支付的房屋首付款为283164元加上原告向科威公司支付的装修款165949元共计449113元，且由于装修款的收款上据上经办人一栏的签名为“徐怡”与红华公司出具的收款收据上收款人一栏的签名一致，故可认定双方《退铺协议》上已付房款实际包含了原告向红华公司支付的首付款和装修款。因此红华公司应退还原告的房款总额应为《退铺协议》上载明的已付房款人民币449113元、维修基金5531.64元、预告登记费1100元、红华公司收到的银行按揭款270000元以及2015年8月25日被告红华公司加盖印章确认的认筹金20000元，以上共计745744.64元。因此扣除被告红华公司已实际退还的149500元，还剩余596244.64元未退还。故被告红华公司应将上述款项退还原告。关于被告红华公司应支付的违约金标准及数额。根据双方签订的《退铺协议书》的约定，被告红华公司应于2015年12月31日前一次性退还原告购买商铺的款项及违约金，但被告红华公司至今未能将相关费用退清，已违约，应承担相应的违约责任。但根据双方签订的《退铺协议书》、《退铺协议补充协议》、《退铺协议补充协议二》中约定的相应的月息1%、2%等利率，确属违约金过高，被告要求予以调整的理由本院予以采纳。对于违约金标准，对于原告向银行按揭贷款的270000元，因其与银行有利率约定，原告一直按该利率向银行支付利息，故此部分应以原告与银行签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》中约定的利率为标准计算，即以年利率7.8%计算。对于原告银行贷款外的款项，因被告占有该款项未归还，应按照年利率6%支付原告资金占用费。故根据被告的退款情况，被告除原告银行按揭贷款270000元外的部分应支付相应的资金占用费为：2016年1月1日至2016年2月3日：（745744.64元－270000元－6500元＝469244.64元）*6%?66天*34天≈2615.46元；2016年2月4日至2016年6月29日：469244.64-20000元＝449244.64元*6%?66天*147天≈10826.06元；2016年6月30日至2016年7月30日：449244.64元－20000元＝429244.64元*6%?66天*31天≈2181.41元；2016年8月1日至2016年8月30日：429244.64元－20000元＝409244.64元*6%?66天*30天≈2012.68元；2016年8月31日至2016年9月28日：409244.64元－5000元＝404244.64元*6%?66天*29天≈1921.82元；2016年9月29日至2016年11月6日：404244.64元－5000元＝399244.64元*6%?66天*39天≈1898.05元；2016年11月7日至2016年12月26日：399244.64元-8000元＝391244.64元*6%?66天*50天≈3206.92元；2016年12月27日至2017年1月12日：为391244.64元-5000元＝386244.64元*6%?66天*17天≈1076.42元；2017年1月13日至2017年3月1日为386244.64元－5000元＝381244.64元*6%?65天*48天≈3008.18元；2017年3月2日至2017年3月19日为381244.64元－5000元＝376244.64元*6%?65天*18天≈1113.27元；2017年3月20日之后的资金占用费以376244.64元－50000元＝326244.64元为基数，按年利率6%支付。综上，被告红华公司应支付原告2015年12月31日至2017年3月19日期间的资金占用费共计29860.27元。关于被告朱海涛是否应承担担保责任的问题，庭审中，经向原告释明，其称要求被告朱海涛承担连带保证责任，因被告朱海涛在2016年4月14日的《退铺协议补充协议二》中同意对红华公司欠原告的债务提供连带保证担保，在庭审中虽辩称该约定并非本人真实意思表示，但未能提供证据予以证实，故对被告朱海涛的辩解意见本院不予采纳，因此朱海涛应对红华公司欠原告的债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当执照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”、《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：被告贵州红华物流有限公司、朱海涛于本判决生效之日起十日内一次性连带退还原告陈帆、曾祥宇购房款人民币596244.64元和资金占用费人民币29860.27并支付相应的违约金（违约金计算方式为：其中人民币270000元按年利率7.8%从2015年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止；人民币326244.64元按年利率6%从2017年3月20日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；驳回原告陈帆、曾祥宇其余诉讼请求。案件受理费12512元，减半收取6256元，由原告负担1877元、被告贵州红华物流有限公司、朱海涛连带负担4379元（该款原告已预交，二被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 沈珩二〇一七年六月二十六日书记员 甘露 更多数据：搜索“”来源：