（2016）沪0106民初22273号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张啸良与上海彭浦物业管理有限公司、林晓梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张啸良,林晓梅,上海彭浦物业管理有限公司,张寅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初22273号原告：张啸良，男，1995年6月11日出生，汉族，住上海市。被告：林晓梅，女，1971年3月31日出生，汉族，住上海市。被告：上海彭浦物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：戴建国，总经理。委托诉讼代理人：王卫光。委托诉讼代理人：张振华。第三人：张寅，男，1973年6月17日出生，汉族，住上海市隆昌路***弄***号***室。原告张啸良与被告林晓梅、上海彭浦物业管理有限公司(以下简称彭浦物业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理，本案适用简易程序，并依法追加张寅为本案第三人，于2017年4月26日公开开庭进行了审理，原告张啸良、被告林晓梅、被告彭浦物业的委托诉讼代理人王卫光、张振华、第三人张寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张啸良诉称，被告林晓梅系原告母亲。上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)系原告和被告林晓梅动迁分得的房屋。2015年11月两被告在原告不知情的情况下，签订了《上海市公有住房出售合同》，将原、被告居住的系争房屋转售为产权房，产权人为被告林晓梅。2016年1月，原告从被告林晓梅处获知，为了偿还信用卡欠款其将系争房屋抵押给了第三人，第三人答应为被告林晓梅偿还信用卡透支款，但并未兑现，被告林晓梅实际拿到的借某远远低于借条金额。之后，被告林晓梅因信用卡诈骗被关押了40余天，在原告舅舅替被告林晓梅偿还了近50万元(以下币种均为人民币)后才被释放。原告为了维护自身的合同权益，要求法院1.判令两被告就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复原来的租赁关系，租赁户名为张啸良；2.判令两被告承担诉讼费、鉴定费。为此，原告提供以下证据材料：1.《上海市公有住房出售合同》；2.《房屋拆迁裁决书》；3.户口簿；4.住房调配单。被告林晓梅辩称，2015年我急需借某偿还信用卡透支款，向一家贷款公司咨询并借某。该贷款公司的ＸＸ钧(音译)陪同我到物业公司，我和物业公司讲ＸＸ钧是我儿子。出售合同和协议书上原告的名字均系我签署，原告身份证和印章也是我偷拿出来的。当时ＸＸ钧说产证如果是两个人的名字就不方便抵押了，故系争房屋产权只写了我一个人的名字。当时我向ＸＸ钧借某，借条是16万元，借期一个月，实际到手10.5万元，该款买房子用了一部分，一部分还了信用卡透支款。之后，ＸＸ钧帮我拿好产证，要求我归还16万元借某，因我无力还款，无ＸＸ钧就介绍了第三人给我，然后双方办理了借某和房屋抵押手续。抵押当天，我向第三人出具了70万元的借条，并收到17万元，我将16万元还给了ＸＸ钧。第二天第三人又转我1万元，我按照他要求将1万元转到了他指定的账户。最后我收到的53万元，因第三人说会帮我还信用卡透支款，于是我就将53万元中的50.7万元分两笔转到了第三人讲的那个账户。后来他们没有帮我偿还信用卡透支款，我意识到被设套诈骗，分别于2015年1月和2月报了2次案，公安局都有登记。原告在听到我和贷款公司等人电话时，得知了我的情况，然后告诉了我的哥哥。2016年9月，我信用卡透支款未还被关押了40余天，在我哥哥帮我偿还后才被释放。现我同意原告的诉讼请求。被告彭浦物业辩称，首先，物业尽到了告知审核义务，当时来办理手续的就是原告和被告林晓梅，且他们提供的材料齐全，并当场在合同和协议书上签字，故《上海市公有住房出售合同》合法有效。其次，系争房屋已经被被告林晓梅抵押给第三人，无法恢复成公房状态。最后，原告实际已经知晓了购房事宜，只是得知被告林晓梅将房屋抵押后才以不知晓为由起诉要求确认合同无效的。物业认为，购房手续形式上合法有效，且系争房屋设有抵押无法恢复，故不同意原告诉请。为此，物业提供了1.申请书；2.《职工家庭购买公有住房协议书》两份(签署日期为2015年8月2日和2015年11月26日)；3.《上海市公有住房出售收入专用票据》；4.个人购房交款凭证；5.《上海市公有住房出售合同》。第三人张寅称，约2015年12月，介绍人称有人需要借某，用房屋抵押，我看手续齐全就答应了。借某金额是70万元，第一天转了17万元，过了2天我将余款53万元转给了被告林晓梅。被告林晓梅提到的1万元，是我打错了，我确实叫被告林晓梅转给我朋友了，我只有这个人的卡号，不知道这个人的名字。后来我没有再叫被告林晓梅转账给那个人。原、被告之间的事情和我无关，我和被告林晓梅之间是抵押借某关系，抵押合同和借条都在我处。对于原告和被告彭浦物业在庭审中提供的证据，除第三人表示不清楚，不发表质证意见外。其他当事人对于证据本身的真实性无异议，但原告表示“申请书”和《职工家庭购买公有住房协议书》中“张啸良”的签名非原告所写，被告林晓梅则表示是其所写，被告彭浦物业则认为当时原告在场，字系原告所写。审理中，经原告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称司法鉴定中心)对《职工家庭购买公有住房协议书》中落款“同住成年人”处的“张啸良”签名是否原告所写进行鉴定。2017年4月7日，司法鉴定中心作出“司鉴中心[2017]技鉴字第402号鉴定意见书”，鉴定意见为：检材上需检的“张啸良”签名不是张啸良本人所写。对于上述鉴定结论，第三人表示与其无关，不发表意见。其他当事人对于鉴定结论表示认可。但被告彭浦物业表示其已经尽到了审核义务，是被告林晓梅叫人冒充原告并代原告签字的，责任应由被告林晓梅承担。鉴于当事人对于证据的真实性均无异议，故本院确认上述证据具有证据效力，可以作为认定本案相关事实的依据。关于原告是否与被告林晓梅一同前往物业公司办理售后公房事宜的事实，原告表示根本不知情，更不要说一起前往了，而被告林晓梅承认是贷款公司的人冒充原告陪同其前往办理的。审理中，被告彭浦物业认为是原告前往并签字的。对于该节事实被告彭浦物业未提供证据证明，且司法鉴定中心作出的笔迹鉴定结论，可以印证原告与被告林晓梅的说法，据此本院可以认定和被告林晓梅一同前往物业公司办理售后公房事宜的并非原告本人。基于上述证据和当事人陈述，本院认定以下事实：系争房屋所在小区原由上海市龙潭物业管理有限公司(以下简称龙潭物业)管理，现龙潭物业的权利义务由被告彭浦物业承继。原告和被告林晓梅系母子关系。系争房屋为原告和被告林晓梅动迁分得的公有住房，租赁户名为被告林晓梅。该户户籍有原告和被告林晓梅两人。被告林晓梅因要偿还银行信用卡透支款，向案外人借某。2015年8月2日，被告林晓梅私自拿了原告的身份证、印章和案外人一同前往龙潭物业办理售后公房事宜，并称案外人系其儿子张啸良。被告林晓梅向物业公司提交了要求补办房屋租赁凭证和租赁房转产权的“申请书”，并承诺如涉及法律责任，由其承担。同时，被告林晓梅和龙潭物业签定了《职工家庭购买公有住房协议书》。“申请书”和《职工家庭购买公有住房协议书》落款签字“林晓梅”“张啸良”均由被告林晓梅所写。2015年11月24日，被告林晓梅按规定缴纳了购房款、维修基金等费用，共计18,105元，该款打到龙潭物业在中国建设银行上海分行闸北支行的账户。2015年11月26日，龙潭物业向被告林晓梅出具了“上海市公有住房出售收入专用发票”。同时双方签署了《职工家庭购买公有住房协议书》和《上海市公有住房出售合同》。之后，被告林晓梅取得了系争房屋的产权证。2015年12月28日，被告林晓梅和第三人签定了《房地产借某抵押合同》，并在上海市原闸北房地产交易中心办理了抵押手续。2016年1月、2月，被告林晓梅在和案外人就借某、偿还信用卡透支款等事交涉无果的情况下两次前往公安机关报案。被告林晓梅在和案外人电某某系时，原告知晓了上述情况，遂告知了舅舅等亲属。之后，原告和其舅舅多次到被告彭浦物业就售后公房事宜进行交涉，未有结果。2016年9月，被告林晓梅因信用卡透支涉嫌犯罪被公安机关关押了40余天，在原告舅舅(被告林晓梅哥哥)帮其偿还了50万元左右的信用卡透支款后，被告林晓梅被释放。2016年9月28日，原告起诉法院提出如上诉讼请求。另查，截止至2017年4月26日，第三人尚未就和被告林晓梅之间的借某事宜提起诉讼。本院认为，根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意的，损害了他人的利益，应为无效。本案中，《职工家庭购买公有住房协议书》中“张啸良”并非原告所写，且被告林晓梅承认在原告不知晓的情况下，私自拿了原告的身份证和印章，叫人冒充原告，以及代原告在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名的事实，足以证明《职工家庭购买公有住房协议书》非原告的真实意思表示，该协议书不发生法律效力，当属无效。由此《上海市公有住房出售合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定应当被认定为无效。按照法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，系争房屋应当恢复至签订《职工家庭购买公有住房协议书》和《上海市公有住房出售合同》之前的状态，鉴于被告彭浦物业承继了龙潭物业的权利义务，租赁关系应由被告彭浦物业与被告林晓梅恢复，租赁户名为被告林晓梅。另，被告林晓梅在取得系争房屋产权后，将系争房屋抵押给了第三人，因此，只有在系争房屋撤销了抵押权的情况下才能恢复到公有房屋状态，而购房款18,105元被告彭浦物业亦应在恢复租赁关系后返还被告林晓梅。至于被告林晓梅称被设套诈骗，第三人表示其和被告林晓梅的房地产借某抵押合同合法有效等意见，不是本案需要认定的情节，被告林晓梅和第三人可以通过其他途径予以解决。此外，需要说明的是，从整个办理售后公房的过程，以及物业公司的审核能力来看，在签订《职工家庭购买公有住房协议书》和《上海市公有住房出售合同》时，物业公司已经尽到了审核义务，并无过错，导致本案纠纷的过错责任在于被告林晓梅。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条第(二)项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告林晓梅与上海市龙潭物业管理有限公司就上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、被告上海彭浦物业管理有限公司在上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋被撤销抵押权后，与被告林晓梅恢复公有房屋租赁关系，租赁户名为被告林晓梅；三、被告上海彭浦物业管理有限公司在上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋被撤销抵押权后，返还被告林晓梅购房费用18,105元。鉴定费1,500元，由被告林晓梅负担。案件受理费252.60元，减半收取计126.30元，由被告林晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨佩芳二〇一七年六月二十六日书记员 罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：