（2017）鲁0211民初353号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-10-25

案件名称

张香丽与青岛金泉源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市黄岛区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张香丽,青岛金泉源房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十条

全文

山东省青岛市黄岛区人民法院民事判决书（2017）鲁0211民初353号原告：张香丽，女，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：徐晨曦，山东创达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永，山东创达律师事务所实习律师。被告：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处北庄二村。法定代表人：朱明礼，董事长。委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告张香丽与被告青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称“金泉源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张香丽的委托诉讼代理人徐晨曦、朱永，被告金泉源公司的委托诉讼代理人侯立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张香丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金80225元（按已支付房款日万分之二暂计算至2017年1月3日，之后违约金继续按日万分之二计算至被告交房之日）；2、被告支付原告装修差价35000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月20日，原告张香丽与被告金泉源公司签订《青岛市商品房买卖合同》，约定原告购买被告金泉源公司开发的青岛市黄岛区长江西路7号唐宁国际（山海景园）1号楼1120室，建筑面积31.36平方米，房屋总价款为273992.32元。合同第十条约定，被告应于2012年12月31日前将取得商品房综合验收备案证明以及符合合同约定的商品房交付原告。合同第十一条约定，被告逾期交付房屋的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房款的日万分之0.5计算，违约金自合同约定的最后交付期限届满之日第二天起算，至实际交付之日止。合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今没有与原告办理交房手续，截至2017年1月3日，已逾期1464元。原告认为，合同约定的违约金过低，请求法院判令被告按已付购房款日万分之二向原告支付违约金。合同附件3约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准。合同的补充条款中第二条也约定原告购买房屋的总价款已包含部分装修价款。但原告收到的房子装修远远达不到合同约定的装修标准，故请求法院判令被告支付原告装修差价35000元。金泉源公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定的交房时间是2012年12月31日，截止到2015年4月25日，这部分逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2、原告要求被告按日万分之二支付逾期交房违约金没有事实依据，且原告如果认为该条款显失公平，原告应在签订合同一年内要求撤销，否则已经超过撤销权的行使期限；3、原告要求装修差价损失没有事实和法律依据；4、被告对于2015年4月25日至今的逾期交房违约金同意按照合同约定按日万分之0.5计算；5、被告之所以不能按期交房，是因为市场不景气导致资金困难，房产大量被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2010年11月20日，原告张香丽与被告金泉源公司签订《青岛市商品房买卖合同》，约定原告购买被告金泉源公司开发的青岛市黄岛区长江西路7号唐宁国际（山海景园）1号楼11层1120室，建筑面积31.36平方米，房屋总价款为273992.32元。合同第十条约定，被告应于2012年12月31日前将取得商品房综合验收备案证明以及符合合同约定的商品房交付原告。合同第十一条约定，被告逾期交付房屋的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房款的日万分之0.5计算，违约金自合同约定的最后交付期限届满之日第二天起算，至实际交付之日止。合同附件3约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准。合同签订后，原告向被告支付房价款273992.32元，涉案房屋已经办理了预告登记，预告登记权利人为原告。现涉案房屋尚未取得房屋综合验收备案证明。2014年11月4日，被告金泉源公司向原告出具情况说明，就延期交房的原因向原告进行说明。上述事实有原告提交并经被告质证的《青岛市商品房买卖合同》一份、收款收据一份、预告登记证一份、情况说明一份以及双方当事人的法庭陈述等在案佐证，经本院开庭审查和庭审质证，可以采信。原告在庭审中提交协议书一份，证明原告与被告于2015年5月27日签订协议，被告金泉源公司承诺房屋于2015年11月30日前为原告达到入住条件，如果未达到入住条件，2015年11月30日之后的违约金按已支付购房款的日万分之二支付（含原合同内的日万分之零点五的违约责任）。因此诉讼时效在2015年5月27日开始重新计算。被告质证表示，对于协议书的真实性以及逾期交房违约金的计算标准请法庭依法审查。本院审查认为，该协议书有原、被告双方的签字或盖章确认，应予认定。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。本案的争议焦点是，被告应向原告支付的逾期交房违约金的数额和原告要求被告支付装修差价应否支持。关于逾期交房违约金，双方商品房买卖合同约定被告应于2012年12月31日前，将取得商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付原告使用，但涉案房屋至今未取得商品房综合验收备案证明，房屋尚未按合同约定完成交付，因此被告应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，经查，双方商品房买卖合同约定的计算标准为日万分之0.5，原告主张该标准过低，应按照日万分之二计算。本院认为，结合涉案房屋的具体坐落位置等因素，合同约定的违约金计算标准过低，应予调整，本院酌定，逾期交房违约金可以按照日万分之一计算。同时，双方2015年5月27日签订的补充协议约定的违约金计算标准不违反法律规定，本院依法予以确认。因被告无证据证明2015年11月30日前涉案房屋已经为原告达到入住条件，因此2015年11月30日之后的违约金可以按照补充协议书约定的日万分二的计算标准计算。关于原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效问题，经查，被告曾于2014年11月4日就逾期交房向原告出具情况说明，且原告与被告于2015年5月27日又签订关于逾期交房违约金的协议书，充分证明原告一直向被告主张权利，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告应支付原告2013年1月1日至2017年1月3日逾期交房违约金51072.17元（273992.32元×1064天×0.0001＋273992.32元×400×0.0002）。关于2017年1月3日以后的逾期交房违约金，原告可另行主张。关于原告主张的要求被告支付装修差价35000元的诉讼请求，因被告房屋尚未取得房屋竣工验收备案证明，不具备合同约定的交付条件，被告也认为房屋目前未达到法律规定的交付条件，因此原告主张房屋装修损失，条件尚未成就，对于原告该项请求，本院暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张香丽2013年1月1日至2017年1月3日逾期交付房屋违约金51072.17元；二、驳回原告张香丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605元（原告已预交），由原告负担1200元，被告青岛金泉源房地产开发有限公司负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　刘伟春审　判　员　　牟　林代理审判员　　韩江龙二〇一七年六月二十六日书　记　员　　孙玉滢微信公众号“”