（2017）桂1223民初213号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-26
案件名称
李小柱、陈明志等与广西好山水乡村产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民��判决书
法院
凤山县人民法院
所属地区
凤山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,陈某某,广西好山水乡村产业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区凤山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1223民初213号原告：李某某，男，1948年12月24日出生，汉族，退休人员，居民身份证住址：重庆市渝中区，现住广西凤山县。原告：陈某某，女，1949年11月21日出生，汉族，退休人员，居民身份证住址：重庆市渝中区，现住广西凤山县。被告：广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区双拥路绿城画卷B座33楼。法定代表人：李益帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢毅，男，1983年6月11日出生，汉族，该公司职员，住广西南宁市青秀区。原告李某某、陈某某与被告广西好山水乡村产业投资有限公司(以下简称好山水公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、陈某某，被告委托诉讼代理人卢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还非法代收税款6511.75元，并由被告承担未及时完税而产生的滞纳金；2.被告立即向原告李某某退还“换房费”3000元；3.被告赔偿原告其他经济损失费和精神损失费5000元；4.被告承担本案诉讼及其他合理费用。事实与理由：1、被告在没有取��凤山县地税局授权代收的情况下，非法向业主收取了3%的房屋契税、印花税等各种税款，名曰“代收”。出具的是没有法律效力的三联收据而非税务发票，并且至今未向地税局上缴，长期非法占用。要求被告立即退还原告税款6511.75元，由原告自行依法完税，并由被告承担因未及时完税而产生的滞纳金。2、被告在不能按期交房的情况下，提出可以换房的补救方案。在实施换房的过程中，利用原告想尽快住房的迫切心理，对同等面积换房的原告收取3000元的“换房费”，不交此款不予换房。看着空无一人的工地，面临遥遥无期的等待，原告被逼无奈，心不甘情不愿地交了这极不合理的3000元。被告在售出的房屋尚未向房管部门登记备案并加盖登记专用章的情况下，应属于企业内部的换房运作，不应该收取“换房费”，要求被告立即退还原告“换房费”3000元。3、由于原告老两口都年事已高，患有高血压、××、××，身体状况极差，多年来的经济损失和精神上的折磨，××，病倒多次。被告的欺诈行为对原告身体的损害是无法用金钱来衡量的。为了维护原告的合法权利，仅要求被告赔偿经济损失费和精神损失费5000元以示公允。我们在多次请求被告代为完税或退款无果的情况下，于2017年3月18日向被告提交了要求退还其非法收取的各种款项的诉求，而被告仍置之不理，反而要求原告自己到地税局去另缴一份税款，然后将正规契税发票复印件和以前代收税款收据原件一并上交给被告，才考虑退款之事。对此，原告不予认可，特向法院提起诉讼。被告辩称，1、被告接受凤山县地方税务局委托，向购房者代收房屋税款，不是非法代收。因二原告系外省居民，被告为了方便二原告且为了不影响今后整个开发小区验收及房产证的办理才在凤山县地税局的委托下代收了房屋契税，但是，因为凤山县税务局系统原因至今无法缴纳。2014年度至2015年度按凤山县地方税务局房屋契税征收办法的规定，应按购房款总价的3%交纳契税。2017年开始，在凤山县只有一套住房的可以按购房总价的1%缴纳房屋契税，二原告并没有因被告的原因而受到任何损失，反而因政策的变化可以少交纳契税。被告向税务部门交纳税款后，根据实际发生额向二原告多退少补。如果二原告已经自行交纳了房屋契税的，可凭房屋契税交纳票据及被告出具的收据，向被告申请退回该代收的税款。在此被告尊重业主的意愿，可将已经代收的税款退回二原告，由二原告自行缴纳。2、二原告原来购买的房屋为B2-2-501号，被告与二原告签订《商品房���卖合同》后，已经于2013年5月27日向凤山县房屋管理所进行预售备案登记。经二原告申请调房，被告安排人员为二原告办理撤销备案登记、重新签订新的《商品房买卖合同》并重新向凤山县房屋管理所办理预售备案登记，变更房屋登记的过程中必然产生人员工资、材料等相关费用。被告收取二原告换房费是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且已经履行完毕。二原告于2017年3月28日起诉主张退回换房费，基于《合同法》第五十五条规定，可撤销合同，具体撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，1年的诉讼时效已经超过。且该主张是另外一个合同法律关系与本案商品房预售合同纠纷没有关联性。3、二原告要求被告赔偿经济损失和精神损失费5000元，没有事实和法律依据。本案审理的是��同纠纷，二原告要求获得赔偿只能基于双方合同约定，一方有违约行为的追究违约方的违约责任。赔偿经济损失和精神损失费应该属于侵权损害赔偿，二原告要求被告赔偿损失的，应当另案起诉不应在本案中一并处理。二原告在起诉状所陈述的有关赔偿经济损失和精神损失费事项根本不是事实，也未提供充足的证据予以证实，因此，应当承担全部的不利后果，应驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月22日，二原告写退房申请书给被告，将原购买被告开发的位于广西凤山县三门海镇（原袍里乡）坡心村社更屯“世界寿源城”——三门海养生文化村内第B2栋2单元501号房退回被告。并在被告制作的好山水世界寿源城调房申请表业主签名处签字。后二原告调换购买被告开发位于同地方的第B5栋3单元401号房，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：B5－3－3A01－0708）。合同约定房屋建筑面积为42.7平方米，房价为每平方米5000元，总金额213500元。同日，被告向二原告代收契税、印花税6511.75元，并收取二原告换房手续费3000元。为此，被告出具给二原告2张收据为凭。2016年8月19日，被告出具购房发票给二原告，发票记载购房款为213500元。至本案开庭审理辩论终结前被告未向税务机关缴纳所代收的税款，庭上，原告明确诉请其他经济损失为原告从重庆市到广西三门海镇要求被告交房所产生的交通费、住宿费等。另查明，2013年5月27日，被告在凤山县房屋管理所办理原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：B2－2－501－0113）的备案手续，2015年1月28日，原、被告到凤山县房屋管理所申请办理撤销该合同的备案手续。同日，凤山县房屋管理所又���理原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：B5－3－3A01－0708）的备案手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、原告诉请被告退还代收的契税、印花税6511.75元，庭上被告辩称尊重业主的意愿，可将已经代收的税款退回原告，不违反法律的规定，依法予以准许。原告诉请被告承担未及时完税而产生的滞纳金，未能提供相关证据佐证，依法不予支持。二、原告诉请被告退还换房费问题，原、被告双方协商达成一致意见后，原告将原购买的第B2栋2单元501号房调换为现购买的第B5栋3单元401号房，并重新签订了《商品房买卖合同》，为此，原告支付给被告换房费3000元，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。且被告也到凤山县房屋管理所撤销原商品房买卖合同的备案手续后，又重新办理调换后的��品房买卖合同的备案手续，原告也支付换房费给被告，原、被告均按约定履行义务，且已经履行完毕。原告认为被告在售出的房屋尚未向房管部门登记备案并加盖登记专用章的情况下，应属于企业内部的换房运作，不应该收取换房费，与查明的事实不符，因此，原告诉请被告退还换房费3000元，依法不予支持。三、原告诉请被告赔偿其他经济损失费和精神损失费5000元，首先，原告未能提供其他经济损失和遭受严重精神损害的相关证据佐证；其次，本案系商品房预售合同纠纷，如果原告认为存在经济损失，且是被告违约行为造成的，可追究违约方的违约责任，原告诉请被告赔偿其他经济损失费和精神损失费，缺乏合同依据，而且精神损失费属于侵权责任，因此，原告这项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广西好山水乡村产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告李某某、陈某某代收税款6511.75元；二、驳回原告李某某、陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案依法减半收取受理费81元，由原告李某某、陈某某负担41元，被告广西好山水乡村产业投资有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。审判员 黄忠浪二〇一七年六月二十六日书记员 黄春利 来自：