（2017）吉01民终3010号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-06-29

案件名称

薛健与刘庆云、薛文斌、陈淑华房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

薛健,刘庆云,薛文斌,陈淑华

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2017）吉01民终3010号上诉人（原审原告）：薛健，男，1982年4月28日生，汉族，现住吉林省长春市九台区。被上诉人（原审被告）：刘庆云，女，1961年6月25日生，汉族，现住吉林省长春市九台区。委托诉讼代理人：李凤灵，女，1950��9月6日生，汉族，现住吉林省长春市九台区。被上诉人（原审被告）：薛文斌，男，1955年11月23日生，汉族。原审第三人：陈淑华，女，1961年9月2日生，汉族，住长春市九台区。上诉人薛健因与被上诉人刘庆云、薛文斌、原审第三人陈淑华确认合同效力纠纷一案，不服长春市九台区人民法院于2016年12月15日作出的（2016）吉0113民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。薛健向一审法院起诉称：2004年4月11日，原告之母陈淑华在案外人关某某手中购买房屋两处，并签订房屋买卖协议一份，协议约定将房屋产权证号为200303480号和2003065**号的房屋卖与陈淑华。2004年10月15日陈淑华将上述两处房屋卖给原告，同时与原告签订房屋买卖协议一份，由于原告不小心将该协议丢失（现已找回），2012年11月8日陈淑华和薛文斌共同另行与原告补签了一份房屋买卖协议，协议仍约定将上述两处房屋卖给原告。2013年，被告刘庆云与薛文斌恶意串通，另行签订《房屋买卖协议》，落款日期为2009年8月26日，该协议约定薛文斌将产权证号为200306536的房屋卖给刘庆云。薛文斌明知该房屋的合法所有权人为原告，第三人陈淑华被宣告失踪后，薛文斌与陈淑华于2012年被判离婚，薛文斌在2013年时无权处分陈淑华所有的财产。2014年11月，因原告所有房屋在动迁范围内，薛健在九台市前进社区办理拆迁手续时，方知刘庆云与薛文斌达成如上买卖协议。故提起告诉主张权利，请求判令：1.确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费、邮寄费由用二被告承担。刘庆云辩称：1.刘庆云与薛文斌于2009年8月26日签订的九台市营城街道办事处前进村2栋6户（产权证号为××号）房屋买卖协议合法有效，应予确认。当时是薛文斌广告卖房，在其弟薛某乙引见下，刘庆云去看的房，薛文斌自愿将九台市营城街道办事处前进村2栋6户房屋以5万元的价格出售给刘庆云，并有张某乙和张某甲作证人，与薛文斌签订房屋买卖协议，一次性付清5万元房款，薛文斌出具了收条、卖房说明，并将原房主王某甲的卖房证明一同交给刘庆云。同时将房屋交付刘庆云使用。2.薛文斌慑于薛健的压力，对卖房行为反悔，导致刘庆云不能办理搬迁安置手续，薛文斌系违约行为，薛健系违法侵权行为。2014年10月，刘庆云购买的涉诉房屋回迁安置，薛健赶回来威逼其父薛文斌将涉诉房屋要回来给薛健，薛健与陈淑华阻挠安置。2014年10月21日至11月6日期间薛文斌曾多次与刘庆云到前进社区和营城办事处找领导，要求给刘庆云回迁安置。2014年11月11日，营城办事处给刘庆云办理了回迁安置协议。次日，薛文斌迫于薛健威逼，反悔卖房，不让营城办事处给刘庆云安置。3.薛健持有的2004年10月15日房屋买卖协议和2012年11月8日房屋买卖协议均是假的，是伪造的，不具有合法性和有效性，不能采信。4.本案涉诉房屋不是薛健的财产，也不是案外人马某某的财产，马某某及薛健对该房均无所有权。虽然2007年营城办事处社区对棚户区房屋普查登记时，薛健妻子马某某将涉诉房屋登记在马某某名下，但是基于薛健与妻子马某某偷薛文斌的房屋产权证登的记，有派出所的证明，是非法的、无效的。薛文斌一审未出庭，亦无答辩意见。陈淑华一审述称：第一份合同是我在2004年4月11日和关某某签的，是我从关某某手里买的房子，没有薛文斌和王某甲的签字，半年以后和薛健签的合同。我没接过薛文斌给我打的电话同意卖房子，我和薛文斌是夫妻，没有我的签字，薛文斌无权出售我的财产。薛健向一审法院提供了下列证据：1.薛健与陈淑华于2004年10月15日签订的买卖协议。协议约定，陈淑华将其购买的营城镇前进村2栋6户居民王某乙房屋（27.22平方米）和营城镇前进村1栋7户居民王某甲房屋（27.22平方米），卖给薛健，房屋价格6万元。刘庆云质证认为，按合同约定薛健应支付房款6万元，当时薛健无工作，没能力买房，要求薛健出示交款证据。2.2004年4月11日关某某与陈淑华签的房屋买卖协议一份，并称该协议中的房款薛健交付2.5万元。刘庆云质证认为，该合同日期更改了，对购买的时间有异议，实际购买时间是2005年改为2004年，协议书上的笔迹清晰可见。3.薛健提供马某某委托协议书，证实薛健就是争议房屋的房主。刘庆云质证认为，马某某和薛健已经离婚，在离婚协议上无财产，说明薛健没有房子��马某某委托薛健一切事宜都是非法、无效的。刘庆云向一审法院提供了下列证据：1.刘庆云与薛文斌于2009年8月26日签订的房屋买卖协议以及落款时间2009年8月26日另一份协议（实际为办理房屋回迁安置手续时补写），证明买卖关系存在。薛健对两份合同的真实性有异议，称薛文斌不是产权人，薛文斌没有承认收了5万元现金，薛文斌出卖薛健的房屋是无效的，对于补签的协议落款是2009年，薛文斌所述此协议应为2013年，也不是薛文斌签的，据刘庆云一审所述，是应拆迁办要求补签的合同，此合同无效，此协议第一条的2009年不能知道陈淑华下落不明。陈淑华质证认为，补签合同不是2009年签订的，2009年签订的合同不能知道2011年的事（指法院宣告陈淑华为失踪人一事）。2.薛文斌出具的5万元收据。薛健质证称此份协议薛文斌根本没写过。陈淑华质证称不知道此��。3.薛文斌所写的卖房说明，证明薛文斌把房子卖给刘庆云。薛健质证认为，这件事薛健不知情，与薛健和房屋没有关系，薛文斌不是产权人，不能擅自出售薛健的房屋。陈淑华质证称，对此证无意见。4.落款为王某甲的证明一份，该证明是在薛健将房照拿走后，薛文斌找王某甲出的证明，是在刘庆云买房前发生的，买房时将该证据交给刘庆云。薛健和陈淑华对该证据有异议，认为此证明不是王某甲写的，是假的。5.营城派出所证明两份，证明薛文斌报案称薛健在2008年3月将薛文斌房屋产权证，土地使用证原件偷走，并将薛文斌殴打。薛健对此证有异议，称此证明不知道怎么开出来的，说其偷房产证，没有此事，如果偷，公安机关会处理。陈淑华质证称其不知情。6.薛健与马某某离婚协议，该协议中对财产部分双方称，无共同财产，证明薛健与马某某离婚时无财产。��健质证称，离婚时双方口头约定了财产分割。陈淑华质证称不知情。7.刘庆云与街道办事处签订拆迁协议。薛健和陈淑华质证称拆迁协议在两年前早已作废；8.证人薛某乙（薛文斌之弟）出庭证实，薛文斌从长春打工回来发现自己家物品和房证丢了，他知道是薛健偷走了，考虑到是亲属，就没在派出所立案，但是派出所出证明了；薛文斌让薛某乙联系给卖房，通过张宝路（谐音）知道马某某要办理房屋更名手续，薛某乙和薛文斌找到办事处和营城土地分局，作出声明不能给马某某安置或更名，马某某造假的买卖手续要更名，房管所停发了要给马某某的房照，马某某写了一份注销申请，房管所依法撤销了（马某某房照的变更）；薛文斌曾多次写信让薛某乙帮他卖房子。通过薛某乙，薛文斌卖的房子，安置房屋时，薛某乙陪薛文斌到营城办事处为刘庆云办理本案诉争房��的回迁安置手续，后来反悔，再到营城办事处闹，不让给刘庆云办理回迁安置手续；薛文斌两次到公安机关报案，2008年一次是丢失物品和房照，另一次是薛文斌被薛健打伤，是薛某乙和薛文斌一起去的公安局报案。薛健及陈淑华对此证言均有意见。9.证人张某甲出庭证实，证明刘庆云买薛文斌的房子时，张某甲是中间人，买房时签订的协议，钱现场给的薛文斌5万元现金，薛文斌现场给他媳妇打的电话，他媳妇在电话里说愿意咋整就咋整，打完电话后才签的协议交的钱。现场薛文斌写了情况说明和收条。薛健及陈淑华对此证均有异议。一审法院分析认为：陈淑华与关某某所签订的房屋买卖合同，签订时间各方当事人有争议，合同确有涂改，原书写时间的年代，双方争议的时间范围是2003年至2005年间的4月11日，该日关某某与陈淑华签订《房屋买卖协议》，协��将营城镇前进村2栋6户居民王某乙房屋（27.22平方米）及营城镇前进村1栋7户居民王某甲房屋（27.22平方米）卖给陈淑华，房屋价格6万元，分两次付清房款。2004年4月30日薛健与马某某登记结婚。2007年3月15日、16日期间，九台市进行平房区居民住宅情况普查，前进街2栋6户现住人为马某某，前进街1栋7户现住人为薛健。2008年3月薛文斌向九台市公安局营城派出所报案称其房产证丢失。2008年8月20日马某某申请注销房产证。2009年8月26日薛文斌与刘庆云签订房屋买卖协议，约定将涉诉房屋（位于前进村2栋6户，房屋产权登记人为王某乙）卖与刘庆云。2011年7月27日薛健与马某某离婚。2011年10月19日经法院审理查明，陈淑华于2008年9月离家出走，下落不明，因此判决宣告陈淑华为失踪人，并指定薛文斌为陈淑华的财产代管人。2012年4月24日经法院判决，薛文斌与陈淑华离婚。2012年11月8日薛文斌、陈淑华与薛健签订房屋买卖协议，约定将上述两处房屋卖给薛健。2014年11月刘庆云与九台市煤矿棚户区改造领导小组办公室签订搬迁安置协议书，前进村2栋6户房屋被安置人为刘庆云。现薛健以其记载时间为2004年10月15日其与陈淑华签订的房屋买卖协议，称已将上述两处房屋（包括营城镇前进村2栋6户居民王某乙房屋及营城镇前进村1栋7户居民王某甲房屋）卖给薛健为由，提起诉讼。一审法院审理后认为：本案涉诉房屋位于长春市九台区营城办事处前进村2栋6户（面积27.22平方米），产权人登记为王某乙，陈淑华与王某甲之妻关某某签订买卖合同，后陈淑华称其在与薛文斌夫妻关系存续期间以自己名义与其子薛健签订争议房屋买卖合同（该合同是否有效，不在本案审查范围内），而薛文斌亦在与陈淑华夫妻关系存续期间与刘庆云签订该房屋买卖��同，现薛健以薛文斌与刘庆云签订的涉诉房屋买卖协议属恶意串通以及薛文斌对此房无处分权为由，要求确认该房屋买卖协议为无效合同。分析薛健诉求的法律依据：一、关于刘庆云与薛文斌签订购买涉诉房屋时，是否存在恶意串通损害第三人利益的行为的认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”以上条款中第（二）项意指合同当事人在签订合同时存在恶意串通行为目的是为损害第三人的合法利益，而评判行为人是否存在恶意串通损害第三人利益的行为时，必须首先判断行为人的主观上是否存在恶意，即合同当事人具有加害他人的不良动机，恶意串通当事人必须都具有加害他人的故意，如果一方缺乏故意的主观要件，也不构成串通行为；当事人具有加害他人的不良动机表明当事人的主观心理状态是故意明知的，即明确知晓其所订立的合同将损害第三人的利益，而仍然为之；如有一方行为人不知晓，且不应知道其行为的损害后果，就不能构成恶意；恶意串通当事人订立该合同的一个非常重要的目的，即是希望损害第三人的利益。本案中，合同签订时，薛文斌向刘庆云交付了属名为原房主王某甲的证明和房照复印件，刘庆云有理由相信此房为陈淑华与薛文斌夫妻共同财产，而刘庆云购买涉诉房屋的价款为5万元，并有薛文斌出具的收条予以佐证，非属不合理对价，且刘庆云在2009年购房合同签订后即占有使用该房屋，薛健及陈淑华均没有证据证明该项主张的成立。根据《最高人民��院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故应认定刘庆云与薛文斌签订购买涉诉房屋时，不存在恶意串通损害第三人利益的行为。二、关于薛健所诉薛文斌向刘庆云出卖房屋时，薛文斌无处分权的分析与认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。薛健所诉薛文斌向刘庆云出卖房屋时薛文斌无处分权因此合同无效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告薛健的诉讼请求。案件受理费550元，由原告薛健负担。宣判后，薛健不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，直接改判或发回重审。主要理由为：1.一审判决认定刘庆云与薛文斌签订案涉房屋买卖合同时不存在恶意串通损害第三方利益情形是错误的。首先，刘庆云与薛文斌之间的买卖关系不存在，双方并没有签订房屋买卖合同；其次，刘庆云未向薛文斌支付购房款，薛文斌已经明确表示其未收到过刘庆云支付的房款；第三，刘庆云和薛文斌均知晓薛健是实际购房人，但仍然签订房屋买卖协议，且将自然信息上报房屋拆迁部门，致使薛健对自己合法所有的房屋不能行使权利，严重损害薛健的合法权益。2.一审判决驳回薛��关于确认薛文斌与刘庆云之间房屋买卖合同无效的诉求是错误的。薛文斌在一审中明确表示其与刘庆云之间不存在房屋买卖合同关系，刘庆云属于以虚假合同骗取薛健合法财产，本案并不涉及薛文斌是否有处分权，而是涉及薛文斌与刘庆云之间是否存在房屋买卖合同关系。刘庆云辩称：一审判决正确，应当维持原判。薛文斌二审未出庭，亦无答辩意见。陈淑华二审述称：同意上诉人的意见。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：薛文斌与陈淑华原系夫妻关系。2011年7月薛某乙向一审法院提起诉讼，请求宣告陈淑华为失踪人。2011年10月19日一审法院作出（2011）九民特字第3号民事判决书，认定：2008年9月陈淑华离家出走，至今下落不明，2011年6月29日一审法院在人民法院报发出寻找陈淑华的公告，但3个月公告期届满��，陈淑华仍然下落不明，判决：宣告陈淑华为失踪人；指定薛文斌为失踪人陈淑华的财产代管人。2012年3月薛文斌再次向一审法院提起诉讼，请求判决薛文斌与陈淑华离婚；现居住的营城镇前进街8栋宿舍1栋7户房屋及附房、2栋6户房屋归薛文斌所有。2012年4月24日一审法院作出（2012）九民初字第86号民事判决书，认定：陈淑华自2008年9月离家出走至今，与薛文斌已分居近3年，夫妻关系已破裂，判决：薛文斌与陈淑华离婚。本院认为：在陈淑华与关某某签订买卖协议取得案涉房屋期间，陈淑华与薛文斌系夫妻关系，该房屋应当属于夫妻共有财产。虽然（2011）九民特字第3号生效民事判决书认定陈淑华自2008年9月已经离家出走、下落不明，但判决宣告陈淑华为失踪人，并指定薛文斌为陈淑华财产代管人的时间却为2011年10月19日。在此之前，陈淑华不可能作出出卖��屋的意思表示（因其已失踪），而薛文斌亦无权处分夫妻共同所有的案涉房屋（因其尚未取得财产代管人资格），故薛文斌于2009年8月26日将案涉房屋出卖给刘庆云的行为属于擅自处分夫妻共有财产。刘庆云明知案涉房屋系薛文斌与陈淑华的夫妻共同财产（其向法庭的陈述中自认知晓此事实），但仍然在陈淑华“下落不明”，而薛文斌无处分权的情况下与薛文斌独自签署房屋买卖合同，购买案涉房屋，主观不构成善意。刘庆云虽然主张其与薛文斌签订合同时，薛文斌曾打电话征得过陈淑华的同意，并提供了证人张某甲的出庭证言，但其所举证据不足以否定（2011）九民特字第3号和（2012）九民初字第86号生效民事判决书认定的事实（因两份生效判决均认定陈淑华在此时已失踪一年多时间），刘庆云虽然接收使用了案涉房屋多年，但因陈淑华为生效判决确定的“失踪人”，不能佐证陈淑华对于薛文斌出卖房屋给刘庆云的事实明知并认可，故薛文斌与陈淑华之间签订的案涉房屋买卖合同存在损害陈淑华利益的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条虽然规定：“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”但该房屋买卖合同的效力仅应限于薛文斌与刘庆云之间，刘庆云可以依据该有效合同向薛文斌主张违约责任，但对于房屋共有人陈淑华则不应具有法律效力，刘庆云不能依此合同取得案涉房屋所有权。因最高人民法院上述司法解释明确规定“无处分权人处分他人财产所订立的买卖合同应当认定为有效合同”，并且薛健举证的薛文斌和陈淑华与其签订的多份房屋买卖协议欠缺真实性，不足以证明薛健实际出资购买的案涉房屋，是房屋权利人��因此薛健主张薛文斌与刘庆云之间签订房屋买卖合同无效，本院不予支持。综上，一审判决虽认定事实和适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人薛健负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭　智代理审判员　　张新华代理审判员　　贺银婷二〇一七年六月二十六日书　记　员　　李佳姝来源：