（2017）闽01民终1940号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
龚文辉、吴冬英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚文辉,吴冬英,福州公元房产经纪服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1940号上诉人（原审被告）：龚文辉，男，1969年4月23日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：林凤,福建远见律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王娇娇,福建远见律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴冬英，女，1969年12月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：林天敏，福建瀛榕律师事务所执业律师。原审第三人：福州公元房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道五一北路66号财富天下5层19公寓式办公。法定代表人：孙远达，董事长。委托诉讼代理人：鞠小艳，女，该公司职员。上诉人龚文辉因与被上诉人吴冬英、原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。龚文辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴冬英的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吴冬英负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。龚文辉已按照双方签订的《房产买卖合同》向建设银行寿宁支行办理申请注销该房产抵押手续，但银行并未作出同意还款通知，龚文辉因此无法按照合同约定自行出资解押还款以取得房产完全所有权，龚文辉已按照合同约定履行义务，不存在违约行为。二、吴冬英未依约实际履行银行贷款申请义务，导致合同无法继续履行。根据双方签订的《房产买卖合同》第十六条补充条款和商业按揭贷款类交易程序约定，待吴冬英银行贷款审批通过且龚文辉解押银行同意还款之日起五个工作日龚文辉自行出资解押还款，但吴冬英自始至终未提供相关证据证明其已经按照合同约定实际履行银行贷款申请义务，并通过银行贷款申请审批，故龚文辉自行出资解押还款的条件并未成就，合同无法继续履行。吴冬英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、龚文辉未按照合同约定于2016年3月20日前办理申请注销交易房产抵押手续，向其抵押银行提起解押。二、根据合同约定，贷款申请由福州公元房产经纪服务有限公司代为办理，而福州公元房产经纪服务有限公司也完全依照合同的约定代为向银行提起了贷款申请，贷款银行也早于2016年4月审批通过，福州公元房产经纪服务有限公司也多次发函催促龚文辉履行合同义务，尽快办理解押。原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司述称，本案争议主要是吴冬英与龚文辉的房屋买卖纠纷，福州公元房产经纪服务有限公司作为中介服务方已尽了相应的居间服务义务，请求依法判决。吴冬英向一审法院起诉请求：1.吴冬英与龚文辉之间所签订的交易房产买卖合同合法有效；2.龚文辉继续履行合同义务，立即办理交易房产的解除抵押手续；3.龚文辉就其违约行为向吴冬英支付200000元的违约金并承担13000元律师代理费；4.本案诉讼费由龚文辉负担。一审法院认定事实：2016年3月12日，龚文辉与吴冬英签订《房产买卖合同》，吴冬英向龚文辉购买坐落于福州市鼓楼区××大厦××单元（原××鼓楼区××大厦××单元）的房产，建筑面积159.85㎡，交易成交价为人民币2150000元。合同第二条第3款约定：“上述房产现抵押于建设银行寿宁支行。龚文辉需于2016年3月20日前办理申请注销该房产抵押之他项的手续，以取得该房产完全所有权。若龚文辉不能严格按时按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，除双方另有约定外，按本合同之规定承担违约责任。（以上手续仅为申请时间，并不代表还款时间，还款时间以申请时银行告知时间为准）上述房产一经解押，开始办理交易手续。”合同第八条违约责任约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。”合同第九条违约处理第1款约定：“自违约行为发生之日起超过五个工作日守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十个工作日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第九条第2款所规定的违约金，同时有权要求第八条中的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”合同第九条违约处理第2款约定：“任何一方违约须向另一方支付违约金人民币200000元。”合同第十条补充条款第1款约定：“上述房产已设定抵押，双方约定在吴冬英银行贷款申请审批通过且龚文辉解押银行同意还款之日起伍个工作日内，龚文辉自行出资解押还款。”2016年3月12日，吴冬英、龚文辉、福州公元房产经纪服务公司签订《居间合同》，福州公元房产经纪服务公司为吴冬英、龚文辉提供居间服务。2016年3月12日，吴冬英、龚文辉、福州公元房产经纪服务公司签订《交易服务合同》，福州公元房产经纪服务公司为吴冬英、龚文辉提供交易服务。2016年3月30日，龚文辉、吴冬英、福州公元房产经纪服务有限公司签订《补充协议》，约定：“1.双方协商同意吴冬英于2016年3月30日先行支付部分购房款人民币陆拾贰万叁仟元整（￥623000.00），龚文辉当日将上述房产交付吴冬英使用。2.上述房产吴冬英指定新产权人为其女儿卢珊。本补充协议之内容与原合同有冲突的，以本协议为准。”2016年3月30日，吴冬英通过卢珊账户向龚文辉账户转入人民币360000元；2016年4月1日，吴冬英通过卢珊账户向龚文辉账户汇入人民币263000元。2016年3月30日，龚文辉出具收条，载明：“兹收到卢珊购买龚文辉坐落于福州市鼓楼区××大厦××单元房产部分购房款人民币陆拾贰万叁仟元整（￥623000.00）。”2016年3月30日，福州公元房产经纪服务有限公司向吴冬英出具收款收据，载明代管购福州鼓楼区古田路121号华福大厦23A2单元房产购房款77000元。2016年3月30日，福州公元房产经纪服务有限公司向吴冬英出具收款收据，载明收取吴冬英佣金30000元。2016年6月21日，福州公元房产经纪服务有限公司向龚文辉发出催告函，催告其办理还款手续。2016年9月25日，吴冬英与福建瀛榕律师事务所签订《委托代理合同》，吴冬英委托福建瀛榕律师事务所代理吴冬英诉龚文辉房屋买卖合同纠纷一案。2016年9月27日，吴冬英缴纳律师费13000元。庭审中，福州公元房产经纪服务有限公司陈述房屋评估费6464元由福州公元房产经纪服务有限公司代为收取，目前尚有吴冬英支付的77000元购房款由福州公元房产经纪服务有限公司代管。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。吴冬英与龚文辉签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，龚文辉须于2016年3月20日前办理申请注销房产抵押之他项手续，以取得房产完全所有权。龚文辉抗辩按照合同约定其应在吴冬英银行贷款申请审批通过且龚文辉解押银行同意还款之日起伍个工作日内，龚文辉自行出资解押还款，目前银行尚未同意其还款，故其没有违约，同意继续履行合同。一审法院认为，按照合同约定，龚文辉须于2016年3月20日前办理申请注销房产抵押之他项手续，并在解押银行同意还款之日起伍个工作日内自行出资解押还款，现龚文辉并无证据证明其已经向银行申请办理解押手续，不能以银行尚未同意其还款作为没有违约的抗辩。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，吴冬英有权主张龚文辉向其支付违约金200000元，故吴冬英该项诉请，一审法院予以支持。吴冬英委托福建瀛榕律师事务所代理本案并交纳律师费13000元，依据《商品房买卖合同》约定，吴冬英主张龚文辉支付律师费13000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：一、吴冬英与龚文辉于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、龚文辉于本判决生效之日起十日内，办理坐落于福州市鼓楼区××大厦××单元（原××鼓楼区××大厦××单元）的房产（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的解除抵押手续；三、龚文辉于本判决生效之日起十日内，向吴东英支付违约金200000元；四、龚文辉于本判决生效之日起十日内，向吴东英支付律师代理费13000元。本案诉讼费24000元，因适用简易程序减半收取12000元，由龚文辉负担。二审审理过程中，龚文辉向本院提交情况说明、房屋所有权证、国有土地使用权证、人民币流动资金贷款合同两份，共同证明本案诉争房产设置抵押的事实，抵押银行要求解除诉争房产抵押关系需归还贷款本金6985000元，不同意按本案诉争房产抵押额进行还款解除抵押登记，龚文辉不存在违约。吴冬英经质证认为，除情况说明外，均形成于一审审理前，不能作为二审新证据；情况说明恰恰可以证明龚文辉违约，其贷款7000000元，但其告知我们贷款是1500000元，隐瞒了交易的基本事实，且银行的情况说明不能证明龚文辉于2016年3月20日前有申请进行解押；两份人民币资金流动贷款合同的签订时间是2016年5月31日，而双方签订房产买卖合同的时间是2016年3月12日，可见龚文辉在收取了吴冬英700000元购房款后不但没有依约申请办理解押手续，却进一步将交易房产进行抵押贷款。福州公元房产经纪服务有限公司对龚文辉提交的证据没有异议。本院经审查认为，吴冬英、福州公元房产经纪服务有限公司对龚文辉提供的证据真实性没有异议，本院对上述证据予以确认。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有的证据，一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，吴冬英与龚文辉签订的《商品房买卖合同》合法有效。现买卖双方均对继续履行各方所签订的《商品房买卖合同》没有异议，本院对上述合同效力予以确认，各方当事人均应继续遵照履行。关于违约责任的承担问题，龚文辉主张其已申请解押但目前银行尚未同意其还款，故其没有违约。但依照《商品房买卖合同》约定，龚文辉须于2016年3月20日前办理申请注销房产抵押之他项手续，以取得房产完全所有权，故注销涉案房产抵押系龚文辉应履行的义务，即使抵押银行不同意龚文辉就涉案房产单独进行解押，其亦应归责于龚文辉，故龚文辉应依照合同约定承担相应的违约责任，其上诉于法无据，不予支持。综上所述，龚文辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24000元，由龚文辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年六月二十六日法官助理 龚 蓉书 记 员 林 舒 更多数据：